Španělsko zdražuje: ceny nemovitostí utíkají platům

Během posledních šesti měsíců se ve Španělsku znovu výrazně rozevřely nůžky mezi cenami bydlení a příjmy obyvatel. Platy sice rostou, ale nemovitosti zdražují přibližně třikrát rychleji.

Nejnovější údaje zároveň ukazují, že se zvyšují také běžné životní náklady. Pro mnoho španělských domácností se proto vlastní bydlení vzdaluje, přestože ekonomika a zaměstnanost zůstávají relativně silné.

Nemovitosti: téměř 7 % za pouhého půl roku

Podle španělského statistického úřadu INE vzrostly ceny nemovitostí:

v prvním čtvrtletí 2026 o 3,5 % proti předchozímu čtvrtletí,

ve druhém čtvrtletí o dalších 3,4 %.

Po složení obou nárůstů to znamená, že za první polovinu roku 2026 zdražily nemovitosti přibližně o 7 %.

Meziročně byly ve druhém čtvrtletí ceny vyšší o 12,2 %. Rozdíl mezi novými a staršími nemovitostmi je přitom výrazný:

novostavby: +7,4 %,

nemovitosti z druhé ruky: +12,9 %.

Právě starší byty a domy tvoří většinu trhu a jejich rychlý růst nejvíce zasahuje běžné kupující.

Portál Idealista, který sleduje nabídkové ceny, uváděl v srpnu 2026 u starších nemovitostí meziroční růst o 12,5 % na průměrných 2 924 eur za m².

Je však důležité zdůraznit, že Idealista sleduje ceny požadované prodávajícími, zatímco INE vychází ze skutečně uskutečněných obchodů. Čísla proto nelze zaměňovat, ale oba ukazatele potvrzují stejný trend.

Rostou platy stejně rychle?

Nerostou.

Podle posledního dostupného čtvrtletního průzkumu INE se hrubé mzdové náklady v prvním čtvrtletí zvýšily meziročně o 4,9 %. Ve druhém čtvrtletí potom náklady na jednu odpracovanou hodinu vzrostly po očištění o kalendářní a sezónní vlivy o 4,2 %.

Mzdy sjednané v kolektivních smlouvách rostly do srpna v průměru přibližně o 3,04 %.

Minimální mzda byla od 1. ledna 2026 zvýšena o 3,1 % na:

1 221 eur hrubého měsíčně při 14 výplatách,

celkem 17 094 eur hrubého ročně.

Pokud tedy porovnáme aktuální meziroční tempo, je rozdíl zřejmý:

ceny nemovitostí: +12,2 %,

mzdové náklady: přibližně +4,2 až +4,9 %,

mzdy v kolektivních smlouvách: +3,04 %.

Tvrzení, že nemovitosti rostou přibližně třikrát rychleji než příjmy, tedy současná data skutečně podporují. Není však přesné tvrdit, že úplně každá nemovitost ve Španělsku zdražila stejně – mezi jednotlivými regiony, městy i typy nemovitostí jsou velké rozdíly.

Nájemní bydlení také zdražuje

Problém se netýká pouze kupujících. Nabídkové ceny dlouhodobých pronájmů byly podle Idealisty v srpnu meziročně vyšší o 5,8 % a dosáhly průměru 15,10 eura za m² měsíčně.

V Comunitat Valenciana činil meziroční růst nájemného přibližně 6,4 %. Samotné město Valencia se dostalo na průměrnou nabídkovou cenu kolem 16,30 eura za m².

Pro rodinu hledající byt o rozloze 80 m² to ve Valencii znamená orientační nájem přes 1 300 eur měsíčně – ještě bez energií a dalších výdajů.

Celostátně už podle analýzy Idealisty spotřebuje nájem průměrně kolem 39 % čistých příjmů domácnosti. U lidí s nižšími příjmy nebo jednotlivců je zatížení samozřejmě ještě vyšší.

Celkové zdražování během posledních šesti měsíců

Na začátku sledovaného období, v únoru 2026, činila meziroční inflace 2,3 %. Během dalších měsíců začala znovu zrychlovat:

březen: 3,4 %,

duben: 3,2 %,

květen: 3,2 %,

červen: 3,2 %,

červenec: 3,6 %,

srpen: předběžně 4,3 %.

Od konce února do konce srpna se spotřebitelské ceny zvýšily kumulovaně přibližně o 3,3 %. Srpnový údaj byl při zveřejnění předběžný.

Růst inflace táhly zejména pohonné hmoty a energie. U potravin byl pokles cen slabší než ve stejném období předchozího roku. Jádrová inflace, která nezahrnuje nezpracované potraviny a energie, dosahovala v srpnu přibližně 2,9 %.

To znamená, že nejde jen o krátkodobé zdražení benzinu. Cenové tlaky zůstávají také ve službách a dalších běžných výdajích domácností.

Hypotéky znovu ožívají

V červnu 2026 bylo ve Španělsku sjednáno 45 907 hypoték na bydlení, což představovalo meziroční zvýšení o 10,8 %.

Průměrná výše hypotéky dosáhla 178 365 eur, meziročně o 6 % více, a průměrná úroková sazba činila 2,96 %.

Nižší úroky ve srovnání s předchozím obdobím pomohly části kupujících vrátit se na trh. Současně však podporují poptávku, která při nedostatku nabídky tlačí ceny dál nahoru.

Zajímavé je, že počet samotných prodejů už neroste tak dramaticky. V červnu bylo zapsáno 59 288 prodejů, meziročně o 1,6 % více. Za celé první pololetí byl počet obchodů dokonce o 2,6 % nižší než o rok dříve.

Trh tedy nemusí prodávat výrazně více nemovitostí, aby ceny pokračovaly vzhůru. Stačí, že kvalitních a cenově dostupných nemovitostí je málo a zájem o ně zůstává vysoký.

Proč ceny bydlení stále rostou?

Za současným vývojem nestojí jediná příčina. Jde o kombinaci několika faktorů:

nedostatek nové výstavby v místech, kam se lidé stěhují,

velmi malá nabídka dostupného a sociálního bydlení,

pomalé povolování staveb,

rostoucí počet domácností,

stěhování za prací do velkých měst a pobřežních oblastí,

poptávka zahraničních kupujících,

návrat dostupnějších hypoték,

růst stavebních, energetických a mzdových nákladů,

nedostatek dlouhodobých nájemních bytů v některých lokalitách.

Situace není ve všech částech země stejná. Největší tlak je dlouhodobě patrný v Madridu, Barceloně, na Baleárských a Kanárských ostrovech, v Málaze a na pobřeží Středozemního moře včetně části provincie Alicante a Valencie.

Co to znamená pro běžného člověka?

Člověk, který už nemovitost vlastní, může sledovat výrazný růst hodnoty svého majetku. Pro mladé rodiny, první kupující a lidi žijící pouze ze španělské mzdy je však situace stále obtížnější.

Příklad: Nemovitost, která před rokem stála 200 000 eur, by při růstu o 12,2 % zdražila přibližně na 224 400 eur. Rozdíl je 24 400 eur.

Příjem zaměstnance s hrubou mzdou 2 000 eur měsíčně by při růstu o 4,2 % stoupl asi o 84 eur měsíčně. I když jde pouze o orientační příklad, dobře ukazuje, proč se dostupnost bydlení zhoršuje.

Závěr

Španělské mzdy rostou a zaměstnanci si nominálně polepšují. Problém je, že nemovitosti, nájmy i běžné životní náklady rostou rychleji.

Za první polovinu roku zdražilo bydlení přibližně o 7 % a meziročně o více než 12 %. Mzdový růst se pohybuje většinou mezi 3 a 5 % a srpnová inflace vystoupala předběžně na 4,3 %.

Právě bydlení se proto stává největším ekonomickým problémem současného Španělska. Země nepotřebuje pouze další regulace cen, ale především rychlejší výstavbu, více dlouhodobých nájmů a dostupné bydlení v oblastech, kde poptávka skutečně roste.

Zdroje informací

INE – index cen nemovitostí, 2. čtvrtletí 2026

INE – čtvrtletní průzkum pracovních a mzdových nákladů

INE – předběžný index spotřebitelských cen, srpen 2026

INE – statistika hypotečních úvěrů

INE – prodeje nemovitostí, červen 2026

Banco de España – ukazatele trhu s nemovitostmi

BOE – minimální mzda pro rok 2026

Idealista – nabídkové ceny nemovitostí, srpen 2026

Idealista – nájemné ve Španělsku, srpen 2026