V dnešní době se setkáváme s různými formami prodeje nemovitostí – a stále častěji se objevují nabídky typu „0 % provize pro kupujícího“. Zní to skvěle, ale co se za tím vlastně skrývá? A proč je někdy lepší vsadit na placenou, ale profesionální službu?

„0 % provize“ – kdo to opravdu platí?

Mnoho zprostředkovatelů uvádí, že pracují bez provize pro klienta. Realita je ale trochu jiná. Tito zprostředkovatelé často dohazují klienty přímo developerům, kteří jim vyplácejí provizi – často až 10 % z ceny nemovitosti.

To znamená jediné – cena nemovitosti je už navýšena, a kupující ji vždy platí. Není to tedy „zdarma“, jak to může na první pohled vypadat.

Seriózní makléř je váš partner, ne jen obchodník

Kvalitní realitní zprostředkovatel pro vás není jen někdo, kdo vám ukáže byt. Je to člověk, který:

zná region, doporučí nejlepší lokality podle vašich plánů (klid, služby, dostupnost),

umí srovnat výhody a nevýhody různých projektů a nebude vám nutit jen to, kde dostane nejvíc zaplaceno,

pomůže s dokumentací, smlouvami, bankou i právníky, což je ve Španělsku opravdu zásadní,

zajistí férovost a bezpečnost obchodu, a často i následný servis – třeba při přepisu energií nebo hledání řemeslníků.

Proč ve Španělsku není dobré spoléhat se na „levné“ nebo „zdarma“?

Španělsko má oproti Česku složitější systém, často bez centrálních databází. Každá provincie, obec nebo urbanizace může mít jiná pravidla, poplatky, daně či limity pro rekonstrukce nebo pronájmy. A to nemluvíme o jazykové bariéře.

Placení za odborný servis vám ušetří peníze, čas i stres. A hlavně – víte, že makléř pracuje pro vás, ne jen pro developera.

Zkušený realitní poradce není výdaj – je to investice do bezpečného a úspěšného nákupu.

Chcete vědět, jak poznat spolehlivého zprostředkovatele, a jak se vyhnout pastem ve Španělsku? Napište mi, rád se podělím o zkušenosti a tipy z praxe. Doporučíme vám agenturu .

Skvělé doplnění! Tady máš přepracovaný a rozšířený článek s tvými větami, vše přirozeně zakomponované do stylu, jaký tví čtenáři znají a mají rádi:

—

Zkušenosti mluví za nás: Proč se vyplatí vybrat si správného realitního partnera

Dnes najdete na každém rohu desítky “realitních agentur” a zprostředkovatelů, kteří slibují, že vám pomohou najít vysněný dům nebo apartmán ve Španělsku. Ale zkušenosti mluví jasně – není realitka jako realitka. A není jedno, koho si vyberete, protože nejde jen o prodej, ale o celý proces, na jehož konci má být spokojený klient.

Položte si jednoduchou otázku – Co je pro vás důležité?

Chcete koupit novostavbu nebo starší dům s duší, který bude vyžadovat úpravy? Potřebujete právní servis, překlady, pomoc s převodem energií, nebo si chcete všechno dělat sami?

Pokud chcete jistotu, že celý proces proběhne hladce, bez zbytečných chyb, zdržení nebo nepříjemných překvapení – potřebujete partnera, ne jen “prodejce nemovitostí”.

„Nula procent provize“ není zdarma

Mnoho agentur dnes tvrdí, že „pracují za 0 % provize“. Zní to skvěle, že? Ale pozor – realita je taková, že jejich provize je skrytě zahrnutá v ceně nemovitosti. Developer jim vyplatí až 10 % z ceny, a ta částka je logicky připočtena k celkové ceně, kterou nakonec zaplatíte vy.

Rozdíl je v tom, že pracují primárně pro developera, ne pro vás. Jejich cílem je prodat – ne poradit.

Co vám dá dobrý zprostředkovatel navíc?

Pomůže vám vybrat lokalitu podle vašeho životního stylu, nejen podle fotek z katalogu.

Otevřeně řekne výhody i nevýhody konkrétní nemovitosti – bez marketingových frází.

Zajistí právní kontrolu, překlady, komunikaci s úřady, bankami i notářem.

Zůstane s vámi i po podpisu smlouvy – pomůže se zařízením, s komunitou, s praktickými věcmi každodenního života.

Vždy jde o důvěru

Kupujete si nový život, nový domov, nebo důležitou investici. V takovém rozhodnutí by neměl být prostor pro nejistotu.

Levné řešení může být nakonec to nejdražší.

Kvalitní servis, důvěra a zkušenost jsou k nezaplacení.

Máš konkrétní otázku? Rád ti pomohu – ať už hledáš nemovitost, nebo jen sbíráš informace. Nejsme tu jen pro prodej, ale pro celý příběh, který ve Španělsku začínáš psát.

Třeba si uvědomit nikdo neděla zadarmo . Ano ten co tvrdí že děla 0%.

Realitní kanceláře u nás nemají příliš valnou pověst. Ačkoliv je většina seriózní, zkušenosti s některými makléři mohou být nepříjemné. Ve snaze ulovit klienta se uchylují k praktikám, které rozhodně nehrají v jeho prospěch a pohybují se na hraně zákona. Pokud na vás realitka zkusí jednu z následujících praktik, raději přemýšlejte o její změně a se svěřte do rukou osvědčenému specialistovi.

1. Nutí vás podepsat exkluzivní smlouvu

Exkluzivní smlouva nebo doložka o exkluzivitě je součást zprostředkovatelské smlouvy, která dává makléři výhradní právo vás zastupovat. Rozhodně není ale vaší povinností na takový vztah přistoupit. Před tím, než se rozhodnete, zda podepsat či ne, si prověřte realitní kancelář i konkrétního makléře. Také si zjistěte, jaké jsou podmínky odstoupení od smlouvy a jaká je doba jejího trvání. Pozor si dejte na vysoké smluvní pokuty nebo náklady spojené s propagací nemovitosti při případném neúspěšném prodeji.

bude tvrdit ze jen oni vědí nabídnout ty nejlepší nemovitosti , budou vas přesvědčovat o výhodách jejich nemovitosti

2. Nepřiměřeně vysoká kupní cena nemovitosti

Pokud vám realitní kancelář sdělí, že má váš byt cenu o stovky tisíc vyšší, než jaký byl odhad ostatních, zpozorněte. Scénář totiž může být následující: kvůli přestřelené ceně si vaši nemovitost nikdo nekoupí několik měsíců a stane se z ní tzv. ležák. Makléř částku sníží a dostane se na reálnou tržní cenu. Bohužel takové nemovitosti ztrácejí na atraktivitě a lidé si začnou klást otázky, co je na ní asi špatně.

3. Ozve se vám falešný kupec

Pokud jste se rozhodli prodat nemovitost bez realitky, čekejte desítky e-mailů a telefonátů od realitních agentů, kteří se vás budou snažit přesvědčit k prodeji s nimi. Na jeden si dejte obzvlášť velký pozor. Jedná se o trik s falešným kupcem. Makléř se vám ozve s tím, že má pro vás „ideálního kupce“, který chce nemovitost koupit co nejdříve. Nabídne vám k podpisu smlouvu a než se nadějete, zjistíte, že jste podepsali exkluzivní smlouvu a „zájemce“ si koupi rozmyslel. Španělsko neni Česka nebo Slovenska republika jine zákony jine směrnice předpisy , jin praktiky . Pozor na staré dluhy , na developerské sliby a praktiky zprostředkovatelů záruky a právní statusy .

4. Nulová provize realitní kanceláře

Některé realitní kanceláře lákají klienty na nulovou provizi. Nemyslete si ovšem, že ušetříte. Výše provize realitní kanceláři se odráží ve službách, které vám poskytuje. Pravděpodobně si budete muset sáhnout do kapsy při placení poplatku za vystavení inzerátu, za focení či home staging, za právní služby atd. Tedy za všechno, co za vás udělá v rámci provize každý seriózní makléř. Jestli se rozhodnete s takovou realitkou spolupracovat, měli byste si hned zkraje vyjasnit výši a rozsah poplatků. Mohou vám totiž zaúčtovat například tzv. rezervační poplatek, který často výši provize odpovídá.

naše doporučení je najit si takovou Agenturu kde je osobni přístup kde pracuji a žiji v Španělsku kde poznají lokalitu a kde se zajímají o vaše potřeby. (Doporučujeme aby jste si přizvali člověka který má znalosti v stavební činnosti Kupujete nemovitost ne rohlíky )

pokud kupujete investiční nemovitosti vždy se zajímejte o pravidla vyhlášky a předpisy a zároveň o reálné možné výnosy případně daňové zatíženi .

Hledáte tu nejlepší realitní kancelář? Pozor na největší mýty!

Prodávající i kupci často vstupují na trh s nemovitostmi s mylnými představami o realitních makléřích – o tom, jak pracují, jak funguje celý proces prodeje a nákupu a o čem je zprostředkovatelský vztah.

Zde jsou čtyři mýty (a čtyři pravdy) o práci realitních kanceláří a jejich makléřů.

Makléři dostávají provizi 7 % z kupní ceny

Většina lidí předpokládá, že výše provize je přesně stanovená napříč trhem a její výše se nemění.

Pravda

Nejprve je užitečné vědět, že výši provize nastavuje každý realitní makléř individuálně. Rozhodně neplatí, že vysoká provize je špatná a nízká dobrá. Za své peníze dostáváte služby a jejich rozsah se s výší provize samozřejmě mění. Rozhodně se tedy vyplatí podívat se, co přesně je v provizi zahrnuto a zda vám to takto vyhovuje. Také neplatí, že se vždy jedná o procenta z cílové částky. Často se můžete setkat i s fixní částkou nezávislou na kupní ceně nebo také s kombinací obojího – tedy procenty z prodeje a fixním bonusem, pokud dohodnutá cena nemovitosti překročí určitou částku. Nedá se však říci, který ze způsobů je správný, avšak dobrý makléř by vám měl výši své provize zdůvodnit a detailně vysvětlit, za jaké služby platíte.

v Španělsku se pohybuji provize mezi 3 % až 6%

dph je 21 %

Jakmile podepíšete exkluzivní spolupráci, není úniku

podepisuji exkluzivní spolupraci a smlouvu a zprostredkovani nakupu nemovitosti nebo prodeje ?

Pokud prodáváte nemovitost a rozhodnete se ji svěřit do rukou realitnímu agentovi, s největší pravděpodobností s ním podepíšete exkluzivní smlouvu na jeho služby. Tato smlouva zahrnuje období, po které vás bude při prodeji zastupovat – obvykle šest měsíců až rok. Jakmile smlouvu podepíšete, není možné z ní odstoupit po celou dobu trvání platnosti. Ale není tomu tak vždy.

Pravda

Než uzavřete exkluzivní smlouvu o zprostředkování, je dobré zjistit, zda vám to s realitním makléřem “klape”. Sejděte se na nezávazné schůzce, popovídejte si, zjistěte, jakým způsobem bude chtít nemovitosti nabízet, a zjistěte, jak na vás působí, a pokud bude vše v pořádku, pak můžete kontrakt směle podepsat. Pokud to však neuděláte a smlouvu uzavřete a v prvních 14 dnech zjistíte, že vám spolupráce nevyhovuje, máte nárok od ní bezplatně odstoupit. Odstoupení od smlouvy je možné podle § 1829 zákona č. 89/2012 Sb. Občanského zákoníku, a to bez uvedení důvodu. Ale pouze v tom případě, že smlouva byla uzavřena mimo podnikatelské prostory (mimo prostory realitní kanceláře), takže než něco podepíšete, pečlivě to zvažte.
Na odstoupení máte nárok také v případě, že realitní makléř neplní své povinnosti, ke kterým se ve smlouvě zavázal. Zprostředkovatelská smlouva totiž vymezuje, co, v jakém rozsahu a za jakou odměnu pro vás druhá strana zajistí. A pokud ji jedna ze stran neplní, je možné od ní odstoupit.

Odstoupení od exkluzivní smlouvy Španělsko – hlavní pravidla

Kdy můžeš odstoupit:

1. Během dohodnuté výpovědní lhůty:
   Ve smlouvě bývá uvedena minimální délka exkluzivity (často 3–6 měsíců) a také postup pro výpověď (například písemné oznámení s 15–30denní lhůtou).
2. Pokud realitní kancelář poruší smlouvu:
   Například když neplní své povinnosti (neinzeruje nemovitost, neorganizuje prohlídky, zatajuje informace, apod.), máš právo na okamžité odstoupení.
3. V případě dohody obou stran:
   Pokud se obě strany dohodnou, může být smlouva ukončena kdykoliv.

Kdy je odstoupení nemožné (nebo hrozí sankce):

Před uplynutím minimální exkluzivní doby bez závažného důvodu:
Pokud jednostranně vypovíš smlouvu dříve, než je dohodnutá minimální doba, často hrozí sankce (může jít o náhradu ušlého zisku nebo fixní pokutu, záleží na znění smlouvy).

Pokud během trvání exkluzivity prodáš nemovitost sám nebo přes jinou kancelář:
Většinou musíš realitní kanceláři zaplatit sjednanou provizi, i když nebyli u prodeje přímo.

Na co si dát pozor:

Důkladně si přečti smlouvu:
Věnuj pozornost délce exkluzivity, výpovědním podmínkám a možným sankcím.

Výpověď musí být většinou písemná.

Některé smlouvy se po uplynutí automaticky prodlužují.

Je v pořádku použít makléře při prodeji nemovitosti

Dnešní generace je zvyklá dostat většinu věcí jen pár kliknutími na obrazovku, od jídla až po auta. Pokud jde o nemovitosti, prodávající i kupující nyní předpokládají, že ke koupi domu potřebují pouze svůj smartphone, protože většinu věcí si přece zvládnou zařídit sami.

Pravda

Noví prodávající, kteří v oblasti realit začínají, nevědí, co přesně celý obchod obnáší, a mohou se dostat do nepříjemných situací plných zklamání.

Správný makléř žije a dýchá místním realitním trhem. Pravděpodobně zde sám bydlí a zná historii desítek domů v okolí. Je propojen s komunitou a zná nejlepší inspektory, bankovní poradce, architekty a právníky. Uskutečnil v uplynulých letech mnoho transakcí, což znamená, že zná všechny varovné signály a může vás připravit na všechny problémy, které mohou nastat. Navíc má databázi několika desítek zájemců, kteří hledají přesně takovou nemovitost, jako je ta vaše, a vy tak nemusíte dlouhé hodiny vysedávat u telefonu a čekat, zda se nějaký objeví.

Všichni makléři jsou stejní

Mnoho lidí si myslí, že všichni agenti jsou si rovni, tudíž je jedno, kterého si vyberou.

Pravda

Mezi makléři panují neuvěřitelné rozdíly, takže se nikdy nespokojte s tím prvním, který na vás vyskočí ve vyhledávači. Správná realitní kancelář vám může ušetřit čas a peníze, pomůže vyhnout se problémům a chránit vás.

Představte si makléře, který žil a pracoval ve stejném městě asi deset let. Ulice a její obyvatele zná jako své boty. Má blízké vztahy s ostatními pracovníky ve službách, kteří jsou při prodeji nemovitosti potřeba. Má skvělý přehled v administrativě, místní samosprávě a plánech města. A teď porovnejte tohoto makléře s takovým, který navštíví oblast poprvé. Docela rozdíl, nemyslíte? Někteří makléři nejsou upřímní, a proto vám budou slibovat i nemožné, jen aby obchod získali. Důležité je tedy nedat na líbivé řeči, ale řídit se doporučeními a referencemi, které jsou daleko lepší ukazatel, jak daný makléř zvládá svoji práci.