Nemovitost z druhé ruky nebo novostavba – co je výhodnější koupit v roce 2025?

Pokud hledáte bydlení, ale nevíte, zda se rozhodnout pro ojetý dům nebo novostavbu, nebojte se, níže analyzujeme výhody a nevýhody obou možností, abyste se mohli rozhodnout na základě svých potřeb a preferencí.

Jaké typy bydlení existují v současnosti?

Na dnešním trhu je široká škála domů, od tradičních ojetých domů až po nejmodernější a nejluxusnější novostavby . Ale která je pro vás nejlepší volbou?

Nejprve musíme znát rozdíl mezi těmito dvěma pojmy, a to, že novostavba je taková, která je zakoupena přímo od developera, zatímco použitý dům je takový, který již měl alespoň jednoho majitele.

Rozdíly mezi těmito dvěma typy bydlení budeme analyzovat na základě určitých faktorů: cena, lokalita, doba nastěhování, materiály, nutné rekonstrukce, energetická účinnost a daně.

Cena za metr čtvereční

Podle společnosti Appraisal Society je metr čtvereční v novostavbách v průměru o 5 % až 10 % dražší. To znamená, že za stejnou cenu si můžete pořídit použitý dům s větší rozlohou, než kdybyste si koupili novostavbu ve stejné oblasti.

Pokud se však jedná o koupi nemovitosti v plánu, záloha a první platby budou provedeny před převzetím nemovitosti a jejich obdržení může během dokončení stavby nějakou dobu trvat. Je vhodné využít právní poradenství, abyste si ověřili, zda smlouva mezi stranami obsahuje záruky, které vás jako budoucího majitele chrání v případě nedodržení podmínek nebo stavebních vad.

Pokud jde o hypotéku, banka nerozhoduje na základě toho, zda se jedná o novostavbu nebo ojetý dům, ale zohledňuje odhadní hodnotu. V současné době banky neposkytují více než 80 % odhadní hodnoty, s výjimkou některých případů, ale pokud se jedná o dům ve výstavbě, můžete se rozhodnout pro subrogaci hypotéky.

Místo

Pokud hledáte velmi centrální oblast, je pravděpodobnější, že najdete více ojetých domů než novostaveb, protože ty se obvykle nacházejí na okraji města, zatímco ojeté domy se nacházejí ve všech čtvrtích.

Dostupnost a doba nastěhování

S výjimkou novostaveb na klíč musíte při koupi novostavby bytu obvykle čekat na dokončení stavby. Na druhou stranu u ojetých bytů je přístup k bytu umožněn v okamžiku formalizace kupní smlouvy. Pokud spěcháte se stěhováním, novostavba pro vás nemusí být tou nejlepší volbou.

Povrchové úpravy

Je třeba zohlednit i pohodlí a estetiku. Některé moderní domy nabízejí veškeré vybavení potřebné pro každodenní život a zároveň mají atraktivní a elegantní design.

U novostaveb se s kupujícími obvykle konzultuje výběr materiálů a povrchových úprav pro jejich budoucí dům (dveře, podlahy, materiály a barvy v koupelnách atd.). U ojetého domu tato možnost není k dispozici, protože dům kupujete tak, jak ho zanechali předchozí majitelé.

Rekonstrukce před nastěhováním

V novostavbě je nemovitost zcela nová, takže nevyžaduje žádné vylepšení. Na druhou stranu, u použité nemovitosti je mnohem pravděpodobnější, že bude potřebovat rekonstrukci nebo úpravy (malování, výměna podlahy, rekonstrukce kuchyně atd.). Proto si mnoho lidí klade otázku, zda je lepší koupit novostavbu, nebo provést kompletní rekonstrukci.

Energetická účinnost bydlení

Novostavby, které jsou novější stavbou, mají vyšší energetickou účinnost než domy z druhé ruky. Podle Technického stavebního řádu (CTE) musí nové budovy zaručovat „racionální využívání energie“ a mít:

• Tepelná izolace
• Osvětlení s nízkou spotřebou
• Záruky: Zákon o stavebních předpisech (LOE) stanoví, že všechny nové budovy musí mít následující záruky:

1. 10 let na strukturální vady
2. 3 roky na vady ovlivňující obyvatelnost
3. 1 rok na vady povrchové úpravy stavby

Daně

Ve Španělsku je DPH na domy z druhé ruky 10 %. To znamená, že pokud si koupíte dům za 200 000 eur, budete muset zaplatit DPH ve výši 20 000 eur.

Jakmile se rozhodnete, zda chcete koupit dům z druhé ruky nebo novostavbu, musíte zvážit náklady. Náklady na dům z druhé ruky jsou obecně vyšší než na novostavbu, protože je třeba vzít v úvahu stav domu a možné rekonstrukce.

Hlavní výdaje na ojetý dům jsou:

• Cena nemovitosti: cena použitých domů je obvykle nižší než cena novostaveb, i když byste měli vzít v úvahu stav nemovitosti a možné rekonstrukce.
• Notářský a registrační poplatek: ty jsou stejné jak pro novostavbu, tak pro ojetý dům.
• Pojištění: Při koupi novostavby je pojištění obvykle zahrnuto v ceně; pokud si však kupujete ojetý dům, musíte si sjednat vlastní pojištění.
• ITP (Daň z převodu nemovitostí): Tato daň se platí vždy při koupi ojetého domu, ačkoli její výše se liší v závislosti na autonomní oblasti, kde se nemovitost nachází.
• Poplatky realitní kanceláře: Pokud se rozhodnete pro prodej využít služeb realitní kanceláře, musíte vzít v úvahu náklady na její poplatky.

Osobou povinnou uhradit náklady je kupující nemovitosti.

Na druhou stranu u novostaveb je nutné zaplatit DPH, která je stanovena na 10 % z částky uvedené v listině, a to kromě IAJD (daně z právních dokumentů).

Výhody a nevýhody koupě domu z druhé ruky

Koupě domu je velká investice, proto je důležité zvážit všechny faktory, než se rozhodnete, zda se rozhodnout pro novostavbu nebo pro prodej nemovitosti. Prodej nemovitostí může být levnější, ale jakou to poskytuje záruku?

Výhody

• Cena: Jednou z hlavních výhod koupě nemovitosti z druhé ruky je cena. Obecně platí, že tento typ nemovitosti obvykle stojí méně než nová.
• Poloha: Tyto nemovitosti se často nacházejí ve stabilnějších a rozvinutějších oblastech než novější, což může znamenat lepší přístup k veřejným službám.
• Stabilita: Jakmile si pořídíte dům z druhé ruky, budete si moci užívat větší finanční stability. Je to proto, že počáteční cena bude mnohem nižší než u novostavby, takže budete mít více peněz na utrácení na jiné projekty a budete mít také větší šanci na dosažení dobré návratnosti investice v dlouhodobém horizontu.

Nevýhody

• Ne vždy si ho budete moci přizpůsobit: Pokud chcete ve svém novém domově něco změnit, nemusí to být možné, zejména pokud změny ovlivní konstrukci (například zbourání nosné zdi atd.).
• Může být ve špatném stavu: Na rozdíl od novostaveb, domy z druhé ruky používají jiní lidé již léta. To znamená, že by mohly být v horším stavu a vyžadovat drahé opravy, ale vše bude záviset na údržbě, kterou dům prodělal, a na roce, kdy byl postaven.
• Náklady na údržbu: Použité domy mohou vyžadovat vyšší údržbu, aby se udržely v dobrém stavu. To by mohlo z dlouhodobého hlediska znamenat vyšší náklady pro majitele.
• Úplná dokumentace: Je důležité zkontrolovat veškerou dokumentaci, abyste se ujistili, že s nemovitostí nejsou spojeny žádné právní ani jiné problémy. Pokud se neprovede správně, může to být poněkud zdlouhavý a nákladný proces.

Co je lepší koupit: novostavbu nebo bydlení z druhé ruky?

Jak jsme viděli výše, oba typy mají své výhody i nevýhody, ale shrneme je, abyste se mohli rozhodnout co nejlépe:

• Koupě novostavby může být dražší než koupě domu z druhé ruky, ale může mít i určité výhody. Novostavby jsou obvykle v lepším stavu a mají méně problémů, což znamená, že si svůj nový domov můžete užívat od prvního dne. Další výhodou je, že se na tyto domy obvykle vztahuje záruka stavitele, takže pokud se vyskytnou nějaké problémy, bude je snadné opravit.
• Koupě domu z druhé ruky je často levnější, ale může také vést k vyšším výdajům, pokud jsou nutné opravy a modernizace. Je však důležité si uvědomit, že starší domy mají své kouzlo a mohou nabízet jedinečné vlastnosti, které novostavby nenajdete. Je také důležité si uvědomit, že koupě domu z druhé ruky vám umožní využívat nižších daní, protože hodnota nemovitosti se v průběhu času obecně snižovala.

Nakonec bude nejlepší volba pro vás záviset na vašich osobních potřebách, rozpočtu a prioritách. Pokud chcete ušetřit peníze a jste ochotni dům postupně opravovat nebo investovat do rekonstrukce před nastěhováním, pak by dobrou volbou mohl být STARŠÍ Dům. Některé ojeté domy jsou navíc již připraveny k nastěhování a nutně nevyžadují žádnou opravu. Nejlepší je jít hlouběji do hledání a nespokojit se s prvním výběrem, abyste se ujistili, že kupujete ideální dům.

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho s přáteli!