Kdo jsou ocupas?

Jde o osoby, které nelegálně obývají byty, apartmány, domy nebo  vily ,které jsou dočasně nebo trvale vybydlené nebo dočasně neobývané.

Hned bych rád zdůraznil fakt, který je v internetových diskuzích o ocupas často opomíjen: divocí nájemníci obvykle neokupují soukromé nemovitosti, ale ty, které vlastní banky nebo velké společnosti (např. investiční fondy) .

Bavíme se tedy většinou o domech, které jsou dlouhé měsíce prázdné, protože je banka (po převzetí od neplatičů) neprodává ani nepronajímá. O takové nemovitosti ve Španělsku není nouze. Ano, existují případy, kdy divocí nájemníci okupují majetek, zatímco soukromí pronajímatelé chybí, ale tyto situace jsou méně časté. Ocupas jsou obvykle dobře informováni o právním stavu nemovitosti a je pro ně mnohem bezpečnější variantou obsadit majetek banky nebo firmy, než riskovat rychlý návrat soukromého vlastníka a otevřený konflikt.

Kde se vzal fenomén ocupas?

Jeho kořeny sahají podle odborníků k anarchistickým a antikapitalistickým hnutím, i když v dnešní době je to mnohem častěji důsledek chudoby nebo prostě způsob, jak… vydělat nějaké peníze.

Pamatujete na slavný spaghetti western „The Good, the Bad and the Ugly“ s Clintem Eastwoodem v hlavní roli? Pokud ano, měl by se vám líbit způsob, jakým společnost Spanish Property Insight charakterizovala divoké nájemníky. Jeho experti rozdělili ocupas na:

• dobré – zoufalé, kteří nemají kde bydlet, ale nikoho neohrožují
• špatné – lidé, kteří využívají squattery k vymáhání peněz od vlastníků
• ošklivé – lidé, kteří sdílejí levicové, antikapitalistické názory a nevěří v soukromé vlastnictví

Ocupas je velký problém, hlavně v Katalánsku

Dovolte mi citovat několik čísel, které ukazují rozsah fenoménu ocupas. Rok 2015 byl rokem, kdy španělská administrativa poprvé přesněji zaznamenala nezákonné zabavení nemovitostí. V celé republice jich tehdy bylo zaznamenáno přes 10,3 tisíce. V roce 2020 bylo takových stížností 14,7 tisíce. To představuje nárůst asi o 40 % za pět let. Při pohledu na dynamiku fenoménu v posledních letech je ale hodně vidět, že trend slábne: při srovnání let 2020 až 2019 uvidíme, že stížností bylo jen o 2,7 % více.

Při čtení o ocupas v médiích má člověk dojem, že problém divokých nájemníků se týká celého Španělska. Mezitím je vidět především v Katalánsku. Podle údajů Ministerstva vnitra tvořily v roce 2015 stížnosti z tohoto kraje 38 % všech podání. V roce 2020 to bylo již 42 %.

Během prvních devíti měsíců loňského roku bylo hlášeno 13,4 tisíce divokých převzetí a lví podíl z nich byl opět spojen s Katalánskem. Pro srovnání, v Madridu, který je také v čele nezákonných exekucí, je takových smutných příběhů v průměru pětkrát méně.

Ocupas a španělské právo

Nezákonné zabavení majetku je samozřejmě ve Španělsku trestným činem. Existují dva typy takových činností: vloupání, zabavení a uzurpace. Zde je stručné vysvětlení a právní základ.

Vloupání a zabavovací kriminalita – jedná se, o zabavení nemovitosti i přesto, že tam někdo pravidelně bydlí. Důležité je, že druhé domovy nebo rekreační domy jsou považovány za „rezidenční“, i když tam majitel jezdí pouze jednou ročně.

Umění. 202 trestního zákoníku:
– Kdo, aniž by v něm bydlel, vstoupí do cizího bytu nebo se v něm zdržuje proti vůli jeho obyvatel, bude potrestán trestem odnětí svobody na šest měsíců až dva roky;
– Pokud bylo zabavení provedeno s použitím násilí nebo zastrašování, je trestný čin potrestán odnětím svobody na jeden až čtyři roky a pokutou na šest až dvanáct měsíců.

Přečin uzurpace – přivlastnění si nemovitosti někoho ve vlastnictví v situaci, kdy dům nebo byt není místem bydliště.

§ 245 trestního zákoníku rozlišuje dva druhy tohoto trestného činu:
– Kdo neoprávněně obsadí nemovitost, byt nebo budovu patřící jiné osobě a nepředstavuje místo jejího pobytu, nebo v nich setrvává proti vůli vlastníka, hrozí mu pokuta od tří do šesti měsíců;
– Kdo se násilím nebo zastrašováním zmocní nemovitosti nebo uzurpuje cizí právo k nemovitosti, bude potrestán kromě trestů za spáchané násilí odnětím svobody na jeden rok až dva roky.

Co dělat, když jsou v nemovitosti ocupas?

Pokud jsme neměli to štěstí a naše nemovitost se stala předmětem zájmu nezvaných hostů, doporučuje se v první řadě pťistoupit na občanskou komunikaci (trestní právo je posledním krokem španělské legislativy).

Postup zavedený v roce 2018, nežádoucí nájemce může být odstraněn rychleji. Klíčovým nástrojem je tzv. expresní vystěhování. Je zmíněna v článku 441.1 bis občanského zákoníku. Nutno však podotknout, že uvedený zákon se vztahuje pouze na vlastníky nemovitostí, které jsou fyzickými osobami. Netýká se bank ani společností, kterým smolný majetek patří.

Co je expresní vystěhování? Po nahlášení nezákonného převzetí na policii jsou ocupas povinni do 5 dnů prokázat své vlastnictví nebo odůvodnit svůj pobyt v nemovitosti. Pokud tak ve stanovené lhůtě neučiní, může již soud rozhodnout o jejich vystěhování. Doba uzavření případu samozřejmě závisí na počtu případů projednávaných u příslušného soudu v danou chvíli. Někdy to trvá i několik měsíců, ale i tak je to dnes nejrychlejší způsob, jak se ocupas zbavit, pokud se pronajímateli podaří takového nájemníka identifikovat (samozřejmě za předpokladu, že nechceme – jednat mimo zákon – zaměstnat jednoho ze společnosti, které si říkají „stěhování ocupas“).

Jak chránit svůj majetek proti okupas?

Fenomén ocupas může z pochopitelných důvodů mezi investory vzbuzovat emoce, ale stojí za to přistupovat k tomuto tématu s klidem. Základem je výběr správné nemovitosti a její promyšlená správa. Pokud se k těmto procesům přistoupí správně, riziko nezvaných hostů bude minimální.

Zde je několik tipů, jak chránit svůj majetek před okupanty:

• Investujte do správné čtvrti – rekreační nemovitosti kupované cizinci se obvykle nacházejí v uzavřených a často střežených usedlostech, takže se vyplatí v takových čtvrtích hledat
• Spolupracujte s osvědčeným makléřem – poradí, kde nemovitost koupit a kterým lokalitám je lepší se vyhnout (problém ocupas se týká především velkých měst)
• Pronajměte si nemovitost, když jste pryč – pokud přijíždíte do svého španělského domova jen párkrát do roka během vaší dovolené, nechte si ji pronajmout od přátelské realitní kanceláře, když jste pryč (jistota spojená s výdělkem). Španělsko v srdci vám bude nápomocné
• Kontakt se sousedy – vyplatí se požádat majitele okolních domů o ostražitost a kontrolu vašeho majetku, když jste pryč
• Postarejte se o bezpečnostní dveře, kamery a poplašný systém – to jsou osvědčená řešení, která účinně odrazují kolemjdoucí. Pokud je to možné, vyplatí se investovat i do systému rozsvěcování a zhasínání světel, díky kterému bude nemovitost působit jako zabydlená;
• Nezveřejňujte fotky své nemovitosti na sociální sítě – sociální sítě mohou být pro ocupas skvělým zdrojem informací, proto je lepší nezveřejňovat citlivé informace a neprozrazovat, že se například chystáme na dovolenou. Pokud má být nemovitost pronajímána, bez inzerce na internetu to samozřejmě nepůjde, ale v tomto případě nikdo nebude riskovat odebrání domu. Pronájem znamená časté návštěvy agenta, potenciálních nájemníků, úklidové čety atd. a to se obyvatelům nelíbí.

Doufám, že vás čtení tohoto textu o ocupas “odčarovalo”. Výše uvedené rady se vyplatí znát, i když jak jsem již uvedl dříve, problém nezvaných nájemníků se nejčastěji týká neobydlených nemovitostí ve vlastnictví bank. Španělské právo – i když zdaleka ne dokonalé – poskytuje nástroje pro řešení tohoto typu problémů. Stojí za to si to zapamatovat, až budete příště číst na internetu nějaké „strašidelné“ příběhy o ocupas. Není se třeba bát a podléhat panice. Jak se říká, je třeba používat selský rozum a dodržet pár zásad. Určitě okupa nemá zájem o dovolenkový apartmán nebo vilku . Na internetu se dočtete fantastické příběhy ale není dobré všemu hned věřit.  Podle statistik je naše oblast Valenciana Comunidad bezpečná.

Závěrem : Pokud se rozhodnete koupit nemovitost ve španělsku a hledáte ji na známých vyhledavačích, doporučujeme vám obrátit se na některou  realitní kancelář, která zná lokality, případně prověří oblast, doporučí a případně vám pomůže si vybrat vhodnou nemovitost a následovně projit celým procesem. Naše agentura Španělsko v srdci  vám pomůže velmi ráda, zajistí kompletní právní servis a zároveň zařídí aby vaše nemovitost byla v bezpečí a mohli jste si v klidu užívat váš pobyt ve Španělsku.