Při investování je důležité mít jasno o návratnosti, které se očekává. V případě investování do nemovitostí ve Španělsku se to neliší, ale výpočet může být trochu komplikovanější, protože existuje řada nákladů (při nákupu, ale také pravidelně), které jej činí o něco propracovanějším.
Chcete-li koupit dům, musíte vzít v úvahu, že existují některé související výdaje, které neexistují s jinými aktivy. Na jedné straně jsou daně (DPH nebo ITP, v závislosti na tom, zda je nová nebo použitá) a notářské poplatky a registrace nemovitostí. Kromě toho musíte vzít v úvahu, zda dům potřebuje reformu, aby byl k pronájmu.
DPH je 10% a ITP závisí na každé autonomní komunitě, která se může pohybovat mezi 6% a 10%. Existují některé případy, kdy to může být ještě nižší, ale obvykle jsou pro obvyklé bydliště, které jsme v tomto případě nemohli použít.
Kromě těchto výdajů má dům některé fixní výdaje: komunitní poplatek, IBI, pojištění, náklady na údržbu a hypoteční poplatek (pokud se rozhodnete vzít si hypotéku). Náklady na dodávky se obvykle při výpočtu ziskovosti nezohledňují, protože jsou obvykle přenášeny na zákazníka (lze to provést také s komunitním poplatkem a IBI, ale není to obvyklé).
Investice do nemovitostí je jednou z nejběžnějších a nejbezpečnějších možností, i když, abychom z toho vytěžili maximum, je důležité vědět, jak vypočítat návratnost investice do nemovitostí. Na rozdíl od akciového trhu, který může v průběhu času divoce kolísat, hodnota nemovitosti zůstává relativně stabilní. Kromě toho je hmotným aktivem a je odolný vůči hospodářským krizím.
Je dokonce vhodné využít nízké úrokové sazby, kterou španělské banky uplatňují na hypoteční úvěry na nákup nemovitostí a jejich pronájem, aby získaly zaručený příjem. Velcí i malí investoři využívají těchto příznivých okolností k investicím do nemovitostí.
Jak můžeme vypočítat ziskovost našich investic do nemovitostí ve Španělsku?
ROI (“návratnost investic”) je finanční ukazatel, který měří výkonnost investice a jejím cílem je vypočítat procento zisku očekávaného z investice na základě počáteční sázky. Ve skutečnosti je to jedna z nejpoužívanějších metrik, jak vědět, jak vypočítat ziskovost nemovitostí.
Tento ukazatel používají společnosti i investoři. V případě společností umožňuje návratnost investic učinit rozhodnutí o nejziskovějším projektu nebo produktech, a to jak před, tak po provedení investice. Na jedné straně si investoři mohou vybrat nejziskovější investiční projekt nebo produkt na základě návratnosti investic v kombinaci s dalšími ukazateli, jako je riziko, poměr přínosů a nákladů nebo doba návratnosti investice.
Pro výpočet návratnosti investic potřebujeme dva prvky: údaj o přínosech ve stanoveném čase a údaj o celkovém kapitálu investovaném do určité operace. V závislosti na investici musíme provést čas měření, který nám umožní získat co nejpřesnější návratnost investic, protože příliš krátké období může znamenat fiktivní ztráty, stejně jako velmi dlouhé může učinit zprávu o příjmech irelevantní.
Výhody se získávají odečtením výnosů z operace (úroky, dividendy, odpisy atd.), investic vynaložených na její rozvoj (výdaje, jako je pojištění, provozní náklady atd.). Je důležité, aby údaje o výdajích a příjmech byly zcela reálné a úplné, aby byl výsledek návratnosti investic spolehlivý. Kromě toho je při výpočtu návratnosti investic také nezbytný výpočet daní generovaných během investice, protože tyto náklady mohou výrazně změnit přínosy.
V každém případě musí být návratnost investic vždy interpretována, protože jako procentuální ukazatel je nutné vzít v úvahu další faktory, jako je riziko a doba trvání operace. Pokud je záporná, návratnost investic znamená, že investice způsobila ztrátu, zatímco pokud je kladná, interpretace závisí na tom, zda je výsledek nad nebo pod 100%.
ROI je proto interpretována dvěma různými způsoby, například s dobou měření jednoho roku. Pokud je tedy návratnost investic nižší než 100%, výsledek vám řekne, jak dlouho vám bude trvat, než obnovíte svou počáteční vlkad, to znamená, když skutečně začnete vydělávat peníze. Pokud je návratnost investic vyšší než 100%, znamená to, že investice je zisková od prvního roku. Získaný výsledek odráží nadměrné zisky vytvořené investicí.
Jaké výdaje se liší od investic do nemovitostí?
Při výpočtu ziskovosti investice do nemovitostí musíme nejprve vypočítat, jaké budou celkové výdaje, které uděláme. Proto budeme muset vzít v úvahu jak počáteční výdaje, tak fixní výdaje.
Počáteční náklady:
- Kupní cena: cena, kterou zaplatíme prodávajícímu za koupi nemovitosti.
- Daně: v případě koupě nového stavebního domu budeme muset zaplatit DPH. Pokud se jedná o dům z druhé ruky, musíme zaplatit daň z převodu nemovitosti, která závisí na každé autonomní komunitě. Kromě toho existují určité profily daňových poplatníků (mladí lidé, velké rodiny, rodiče samoživitelé atd.), kteří mohou využít snížené sazby daně, čímž se sníží celková částka jejich počáteční investice a zvýší se ziskovost provozu s nemovitostmi.
- Poplatky: obecně platí, že poplatky za nemovitosti platí prodávající, i když existují některé údaje, jako jsou výhradní agenti kupujícího nebo soukromí zákazníci v oblasti nemovitostí, kteří účtují své poplatky za provedené postupy.
- Renovace: pokud nemovitost potřebuje rekonstrukci, aby mohla vstoupit na trh prodeje nebo pronájmu, musí být tyto náklady přidány k počáteční investici, aby se vypočítala ziskovost provozu s nemovitostmi.
Fixní náklady
Kromě počátečních nákladů musíme mít na paměti, že existuje také řada fixních nákladů, které budeme muset vzít v úvahu při přesnějším výpočtu ziskovosti investice. Některé z těchto fixních nákladů jsou:
- Společenství sousedů: jedná se o měsíční poplatek hrazený každým bytem za údržbu komunitních výdajů (komunitní elektřina, výtah, úklidová služba atd.). Když je nemovitost pronajata, mohou být tyto výdaje přidány k poplatku za pronájem, který nájemníci zaplatí každý měsíc.
- IBI: daň z nemovitostí je vybírána z katastrální hodnoty domu a musí být každoročně placena příslušné radnici, i když může být také rozdělena.
- Sporadické opravy: pokud pronajímáme nemovitost, musíme se postarat o případné škody způsobené užíváním nemovitosti. Pokud máte hypotéku na nemovitost, je povinné uzavřít pojištění domácnosti, které pokrývá určité škody.
Proto je nezbytné provést kompletní studii, která poskytne reálná data, pokud chceme úspěšně investovat do nemovitostí. Někdy se investor zaměřuje pouze na kupní cenu nemovitosti. V tomto případě se návratnost může zdát vysoká, pokud je investovaná částka nízká. Abychom však přesně věděli, jaké jsou potenciální zisky, musíme zvážit všechny výdaje. Pokud mate zájem o investování do realit a chcete investovat bez zvýšeného rizika jsme tu pro vás , Španělsko v srdci je vám vždy nápomocno . Naše uskutečněné prodeje v roce 2022- 2023 přinesli majitelům výnos v desítkách procent příklad nemovitost prodaná v roce 2022 klientovy z ČR má dnes prodejní cenu 165,000 euro
nemovitost koupena v roce 2022 po investici 155,000 euro a 25,000 euro rekonstrukce má dnes tržní hodnotu 230,000 euro . Těch příkladu je hodně. Vycházíme jen z reálných čísel. Klientům se snažíme vždy najit výhodnou investici kde je minimální riziko kde nehrozí ztráta a klient má svoje investice v bezpečí.
Agentura Španělsko v srdci disponuje:
jak právním servisem
účetním poradenstvím
prodej a pronajem nemovitosti
úklidovým servisem
rent servisem
půjčovnou
letištní transfery
rekonstrukce nemovitosti
poradenský servis
