Kupní smlouva je klíčový dokument, který právně stvrzuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím o převodu vlastnického práva k nemovitosti ve Španělsku. Tento dokument vymezuje podmínky prodeje a chrání práva i povinnosti obou stran. Aby byla smlouva platná a předešlo se budoucím komplikacím, je důležité, aby obsahovala několik zásadních bodů.

1. Údaje o prodávajícím a kupujícím

Smlouva musí uvádět osobní údaje obou stran: celé jméno, číslo dokladu totožnosti (DNI/NIE), adresu a rodinný stav.
Pokud jedna ze stran jedná prostřednictvím zmocněnce, musí být přiložena i kopie plné moci.

2. Podrobný popis nemovitosti

Pro identifikaci nemovitosti je nezbytné uvést:

• přesnou adresu (ulice, číslo, patro apod.),
• výměru v m², dispozici a stav nemovitosti,
• katastrální odkaz a údaje z katastru nemovitostí (číslo zápisu, kniha, list),
• informaci o vlastníkovi nemovitosti,
• údaj o případných závazcích (hypotéka, exekuce, zástava).

Do smlouvy se obvykle přikládá i „nota simple“, tedy výpis z katastru nemovitostí, který potvrzuje právní stav a vlastnictví.

Důležitý je také údaj, zda je nemovitost prázdná, obývaná vlastníkem nebo pronajatá.

3. Kupní cena a platební podmínky

Ve smlouvě musí být jasně uvedena celková kupní cena (slovy i čísly), způsob platby (bankovní převod, šek, hotovost), datum a harmonogram plateb. Pokud je cena hrazena na splátky, musí být uveden i jejich přesný plán.

4. Záloha (arras)

Pokud byla složena záloha, smlouva musí uvádět její výši a potvrzení, že tato částka bude odečtena z celkové kupní ceny.

5. Datum předání nemovitosti

Podpis smlouvy a předání nemovitosti nemusí proběhnout ve stejný den. Proto je nutné jasně určit datum, kdy kupující získá k nemovitosti přístup a vlastnické právo.

6. Náklady spojené s koupí

Ve Španělsku jsou s koupí spojeny různé poplatky a daně – notářské a katastrální poplatky, daň z převodu nemovitosti (ITP) nebo DPH u novostaveb, správní a agenturní poplatky. Většinou je hradí kupující, ale některé položky lze dohodnout.

Doporučuje se také upravit, kdo ponese náklady jako jsou poplatky společenství vlastníků (comunidad) nebo roční daň z nemovitosti (IBI). Standardně ji platí ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu daného roku, ale často se dohaduje poměrné rozdělení.

7. Povinné certifikáty a dokumenty

Prodávající je povinen předložit kupujícímu několik dokladů, například:

• Energetický certifikát účinnosti (povinný dle zákona),
• Osvědčení o způsobilosti k obývání (v některých regionech),
• Potvrzení o neexistenci dluhů vůči komunitě vlastníků.

8. Sankce a smluvní pokuty

Pro ochranu obou stran se často sjednávají sankce v případě nedodržení podmínek – např. při prodlení kupujícího s platbou nebo prodávajícího s předáním nemovitosti.

9. Podpis obou stran

Smlouvu musí podepsat prodávající i kupující. Podpisy (případně iniciály) by měly být uvedeny na každé straně dokumentu.

Soukromá smlouva a veřejná listina

Je důležité vědět, že i když je soukromá kupní smlouva právně závazná, samotný převod vlastnictví se ve Španělsku dokončuje až podpisem veřejné listiny u notáře (escritura pública) a zápisem do katastru nemovitostí.

✅ Tip na závěr: Při koupi nemovitosti ve Španělsku se vždy doporučuje najmout nezávislého právníka, který zkontroluje smlouvu, dokumentaci a právní stav nemovitosti, aby byla vaše investice bezpečná. Případně využít služby seriózní realitní agentury . Nespoléhat se na zkušenosti nákupem v České Republice nebo na Slovensku nebo vaší domovské krajině . Španělsko je v tomto specifické některé dluhy jako IBI jsou vedené na nemovitost ne na majitele a to vám může zkomplikovat život.