Přehled pro majitele apartmánů, kteří zvažují pronájem svých nemovitostí na Costa del Sol.

Uvažujete o koupi nemovitosti ve Španělsku a máte zájem dozvědět se, jak si můžete pronajmout svůj byt nebo vilu na Costa del Sol pro další příjem? Nejsi sám! Pronájem pro turisty je oblíbenou možností pro majitele nemovitostí, jak generovat dodatečné příjmy. Než se však pustíte do toho skoku, je moudré položit si několik otázek, než se rozhodnete pronajmout si ve Španělsku.

Přehled pro majitele apartmánů, kteří zvažují pronájem svých nemovitostí na Costa del Sol. Vzhledem k novým pravidlům, která vstoupili v platnost v srpnu 2024, je důležité mít všechny potřebné informace a dokumenty v pořádku. Zde jsou některé klíčové body a tipy, které mohou majitelé nemovitostí použít, aby mohli úspěšně pronajímat své byty nebo vily:

Kde požádat o pronájem a jak to získat jako majitel apartmánu:

Žádost o licenci k pronájmu:

• Pro pronájem turistům ve Španělsku je třeba získat licenci k pronájmu. Žádost podáváte na místním úřadě, obvykle v obci, kde se nemovitost nachází.
• Je důležité mít vše připravené, včetně potřebné dokumentace a osvědčení o shodě (LPO).

1. Ujistěte se, že vaše nemovitost má licenci prvního zaměstnání (LPO). Jedná se o potvrzení obce, které prokazuje, že nemovitost splňuje všechny náležitosti stavebního povolení a je vhodná k nastěhování.
2. Ověřte, zda vaše nemovitost splňuje všechny místní předpisy a zákony týkající se turistických pronájmů. Jinými slovy, smíte pronajímat svou nemovitost pro cestovní ruch v obci nebo okolí, kde byt kupujete?
3. Chcete-li zjistit, zda jsou povoleny ekonomické aktivity, jako je pronájmy, podívejte se na smlouvu o rozdělení. Nejvyšší soud ve Španělsku v listopadu 2023 potvrdil, že pronájem je považován za ekonomickou činnost.
4. Získejte povolení od Sdružení (spolu)vlastníků (VME nebo VVE) k pronájmu nemovitosti.

Jaké jsou požadavky na byt či vilu?

1. Váš byt nebo vila musí splňovat určité minimální standardy, abyste je mohli legálně pronajmout turistům na pobřeží Costa del Sol. Tyto standardy zahrnují věci jako bezpečnost, hygiena a základní pohodlí. (Přečtěte si více o energetickém štítku (EPC) ve Španělsku zde u nás na stránkách ) Je také důležité zajistit, aby vaše nemovitost byla vybavena veškerým potřebným vybavením, jako je lůžkoviny, ručníky a kuchyňské náčiní.
2. Je důležité zajistit, aby vaši hosté měli vše, co potřebují. Určit, o jaké věci jde, však může být náročné. Například toustovač je nezbytný, protože každý Španěl začíná své ráno „tostada con tomate“.
3. Oslovení sdružení vlastníků:
   • Získejte povolení od sdružení vlastníků (pokud existuje), protože některá sdružení mohou mít pravidla zakazující krátkodobé pronájmy.
   • Je rozumné zjistit, zda jsou již v budově povolené nájemní licence, které byste mohli převzít.
4. Příprava nemovitosti:
   • Ujistěte se, že vaše nemovitost splňuje minimální standardy pro bezpečnost, hygienu a vybavení.
   • Zajistěte, aby byla nemovitost správně vybavena (např. ložkoviny, ručníky, kuchyňské náčiní) a měla potřebné zařízení jako klimatizaci nebo topení.
5. Jaká je požadovaná velikost v metrech čtverečních pro koupelny?
6. Podle aktualizovaných předpisů (22. února 2024) je požadována minimální plocha 14 m2 na hosta a celková plocha nesmí být menší než 25 m2.
7. Pokud pronajímáte svou nemovitost pro čtyři osoby, vaše nemovitost musí mít velikost alespoň 4 x 14 m². Navíc byl minimální počet koupelen stanoven na dvě pro byt nebo dům pro více než pět osob a minimálně tři koupelny pro více než osm osob.
8.  Může obec odmítnout nájemní licenci? Je v rámci práva obce odmítnout nájemní licenci, pokud nesplňujete všechny požadavky a předpisy. Před podáním žádosti o licenci je proto klíčové zajistit, aby vaše nemovitost splňovala všechny místní zákony a předpisy. Kromě toho může obec také odmítnout udělení licence, pokud je již pronajímáno turistům příliš mnoho nemovitostí. To by mohlo vytvořit dlouhodobý tlak na pronájem nemovitostí pro místní obyvatele. Aby tomu zabránila, může vláda zavést opatření, jako je omezení licencí, uložení podmínek nebo dokonce zamítnutí licencí.
9. Je možné, aby společenství spoluvlastníků zamítlo nájemní licenci?

Některá sdružení vlastníků (AoO) již zavedla předpisy zakazující krátkodobé pronájmy. Pokud však koupíte stávající nemovitost a existuje již nájemní licence, je možné ji převzít. Po zakoupení bude licence zaregistrována pod vaším jménem. Před nákupem je vždy rozumné zkontrolovat pravidla vašeho Sdružení vlastníků.

1. Dodržování nových pravidel:
   • Zjistěte si, jaké nové požadavky musíte splnit podle nařízení z února 2024. Zajistěte, aby vaše nemovitost měla potřebnou plochu a vybavení pro daný počet hostů.
   • V závislosti na provedené úpravě existují různá přechodná opatření:
   • Na provedení jakýchkoli úprav chladicího a topného systému máte období 1 roku.
   • Pro poskytnutí správného počtu hostů a koupelen Registro de Turismo de Andalucia máte lhůtu 6 měsíců.
   • Pokud si najmete společnost, která bude spravovat vaše pronájmy, je odpovědná za dodržování všech pravidel, operací a komunikace. Ujistěte se, že máte smlouvu s půjčovnou.
   • Pokud je pro vás pronájem důležitý, dobře zvažte, co kupujete, a důkladně si prověřte společenství vlastníků. Zkontrolujte si také základní listinu (která mimo jiné určuje dispoziční řešení bytového domu a váš podíl).
   • Doporučujeme vždy žádat o licenci na pronájem, i když o pronájmu v tuto chvíli neuvažujete. Pokud totiž nakonec společenství vlastníků jednotek rozhodne, že pronájem není povolen (3/5 hlasů), nebude toto rozhodnutí platit zpětně. Proto „co je tvoje, to je tvoje“ v tomto případě. A pokud se později rozhodnete prodat, licence k pronájmu se pak stane další výhodou.
2. Pronájem přes agenturu:
   • Pokud se vám zdá proces složitý, zvažte spolupráci s realitní nebo pronajímatelskou agenturou, která vám pomůže se správou pronájmu a dodržováním všech předpisů.

Další doporučení:

• Zkontrolujte místní předpisy: Každý region může mít svá specifická pravidla, proto je důležité se informovat o předpisech v oblasti Costa del Sol.
• Zaznamenejte si všechna pravidla: Sestavte si seznam pravidel a požadavků, které musíte dodržovat jako majitel pronajímané nemovitosti.
• Právní pomoc: Zvažte konzultaci s právníkem specializujícím se na nemovitosti, aby vám pomohl s podáním žádosti o licenci a s dodržováním všech předpisů.

Tento průvodce by měl majitelům apartmánů pomoci lépe pochopit, co je třeba udělat pro úspěšné pronajímání jejich nemovitosti v této oblasti.

1. Dům musí mít osvědčení o shodě („profesionální průkaz“).
2. Měli byste mít alespoň 14 m² prostoru na osobu. Celková plocha nesmí být menší než 25 m².
3. V ložnici nesmějí spát více než 4 osoby.
4. Vaše matrace musí mít tloušťku alespoň 18 cm a splňovat následující minimální rozměry: matrace pro 1 osobu 80 x 190 cm a pro 2 osoby 135 x 190 cm.
5. Přiměřené větrání (přímo ven nebo na terasu) v ložnicích, kuchyni a koupelnách s okny, která lze zatemnit.
6. Nábytek a spotřebiče musí být vhodné pro povolený počet hostů.
7. V obývacím pokoji můžete poskytnout rozkládací pohovku pro maximálně 2 osoby (započítává se do celkového počtu povolených hostů).
8. Minimálně dvě koupelny pro více než pět osob, tři koupelny pro více než osm osob.
9. Klimatizace v obývacím pokoji a ložnicích v letních měsících: květen, červen, červenec a srpen.
10. Vytápění v zimních měsících: prosinec, leden, únor, březen.
11. Minimálně dvě varné desky, trouba, mikrovlnná trouba, lednice, kávovar, mixér, toustovač a kuchyňské náčiní.
12. Poskytněte hostům informace o okolí.
13. Viditelný reklamační formulář a manuály k elektrospotřebičům.
14. Adekvátní lůžkoviny, prací prostředek a náhradní sada.
15. Tísňové číslo pro hosty v případě problémů.
16. Lékárnička, hasicí přístroj a detektory kouře v kuchyni.
17. Informace o vnitřních předpisech objektu (např. co je na bazénu povoleno a jaká je otevírací doba bazénu).
18. Doklad o platbě předem.
19. Check-in od 3:00 a check-out v 11:00.

Poznámka:
Výše uvedený seznam obsahuje nejdůležitější a nejdůležitější pravidla, která musí většina našich kupujících, kteří pronajímají jednotlivé byty nebo vily, dodržovat. Přečtěte si prosím pozorně celý zákon.

Klikněte zde pro kompletní legislativu

Nové regulace krátkodobého pronájmu na Costa del Sol – Na co si dát pozor

S novými regulacemi, které vstoupily v platnost 22. února 2024, se krátkodobý pronájem nemovitostí na Costa del Sol stává složitějším a přísněji kontrolovaným procesem. Je nezbytné být informován o těchto změnách a dodržovat je, abyste se vyhnuli pokutám a dalším sankcím. Zde je několik klíčových bodů, na které byste měli dávat pozor:

1. Kontroly a inspekce: Místní úřady, včetně obcí a sdružení vlastníků, mají právo provádět inspekce pronajímaných nemovitostí. Tyto kontroly mají za cíl zajistit, aby pronájem splňoval všechny stanovené normy a předpisy. Můžete být kontrolováni ohledně platnosti pronájmu, kvality vybavení a bezpečnostních standardů.
2. Pokuty: Nová regulace přináší přísnější sankce za nedodržení předpisů. Pokuty mohou dosahovat až několika desítek tisíc eur, v závislosti na povaze porušení. Například, pokud zjistí úřady, že pronajímáte bez platné licence, hrozí vám značné pokuty a dokonce zákaz dalšího pronájmu.
3. Důvod přísnosti regulací: Tyto nové regulace byly zavedeny s cílem chránit místní komunity a zamezit narůstajícímu tlaku na dostupnost bydlení pro místní obyvatele. Vláda se snaží regulovat trh s krátkodobými pronájmy, aby zajistila, že turistické pronájmy nebudou ohrožovat dostupnost bydlení pro stálé obyvatele a aby se zlepšila celková kvalita turistických služeb.

Dodržování těchto nových regulací je klíčové pro ochranu vaší investice a vyhnutí se možným komplikacím. Před zahájením krátkodobého pronájmu se důkladně informujte o všech požadavcích a případně se poraďte s odborníky, kteří vám pomohou orientovat se v těchto změnách a zajistit, že vaše pronájmy budou v souladu s platnými předpisy.

Na zodpovědnosti každého z nás – Nové regulace krátkodobého pronájmu na Costa del Sol

Je na vás, zda budete dodržovat nové vyhlášky a regulace, které se týkají krátkodobého pronájmu. Chceme však zdůraznit, že každý je strůjcem svého rozhodnutí. Naší snahou v IberiaSun Estates je poskytovat přesné a aktuální informace našim zákazníkům a budoucím investorům, aby se vyhnuli problémům a komplikacím.

S novými regulacemi, které vstoupily v platnost, je důležité být obezřetní a informovaní. Naším cílem je pomoci vám orientovat se v těchto změnách, abyste mohli činit informovaná rozhodnutí, která budou odpovídat vašim cílům a potřebám.

Pamatujte, že znalost a dodržování předpisů není jen otázkou vyhnutí se pokutám, ale také způsobem, jak zajistit dlouhodobý úspěch vašich investic v oblasti krátkodobého pronájmu. V IberiaSun Estates jsme tu pro vás, abychom vám pomohli najít správnou cestu na trhu nemovitostí v Costa del Sol.