V případě, že jste se rozhodli PRODAT svou nemovitost, věnujte prosím pozornost následujícím informacím:
1. Zkontrolujte popis Vaší nemovitosti v dokumentech k majetku
MAJETEK NA LISTINACH: Zkontrolujte v listech vlastnictví, že nemovitost je správně popsána. Listiny vlastnictví musí mít perfektní popis staveb existujících na pozemku.
Je zcela běžné, že nemovitosti, které jsou již řadu let ve vlastnictví různých vlastníků, byly upravovány přístavbami (nový pokoj, uzavření verandy či terasy atd.), nebo novými stavbami (garáž, bazén, dům pro hosty).
Pokud se skutečná velikost a konstrukce neshodují s popisem v listině , neměj starost! existují procesy, které lze provést, a existují způsoby, jak to vyřešit!. Ale musíte je znát ve stejném okamžiku, kdy se rozhodnete prodat, abyste přesně věděli, co musíte udělat a kolik budou stát tyto změny a kolik času zaberou tyto akce.
Například: Máte dům 120 m2 s bazénem 50 m2 a garáží předělanou na dům pro hosty. V listinách je uveden dům pouze jako 120 m2, ale v listinách není uveden bazén. A garáž je v listinách popsána jako „garáž“, nikoli jako „dům pro hosty“.
V tomto případě musí být vaše skutky aktualizovány a musíte za to zaplatit.
POZNÁMKA: Nemluvíme o «vnitřním popisu» domu, pouze o obvodu nemovitosti známém jako „velikost stavby“ (ve španělštině „superficie construida“).
Listiny nemusí ukazovat skutečný popis nebo rozložení „uvnitř“ domu. Pokud jste upravili interiér nemovitosti změnou vnitřních stěn, nebude nutné aktualizovat listiny. Bude stačit nové rozdělení po dokončení prohlásit notáři.
Například listiny ukazují, že existují 4 ložnice a při koupi nemovitosti jste je přeměnili na 2. V tomto případě není nutné listiny aktualizovat. Jako vlastník máte svobodu reformovat si nemovitost uvnitř (vždy je získána správná licence).
MAJETEK V KATASTRU (také známý jako „SUMA“ nebo „IBI“ nebo „DAŇ RADY“): Stejně jako v listinách musí být nemovitost zapsána v „Catastro“ tak, v jakém stavu je ve skutečnosti. Katastro účty každý rok ukazují skutečnou velikost nemovitosti. Poté musíte zkontrolovat, zda záznamy katastru ukazují skutečnou velikost nemovitosti tak, jak je «ve skutečnosti», včetně jakýchkoli externích úprav nebo rozšíření, které byly provedeny.
Pamatujte, že kancelář Catastro vypočítává obecní daň podle velikosti nemovitosti, přičemž bere v úvahu všechny stavební součásti, jako je dům, bazén, garáž atd. Pokud jste provedli přístavbu nemovitosti a neinformovali jste kancelář Catastro ve správný okamžik když se rozhodnete nemovitost prodat, měli by jste tak neprodleně učinit.
POZNÁMKA: Když jste koupili nemovitost, stál zde dům o rozloze 120 m2. To se také ukázalo v listinách a v katastru zákona. Z tohoto důvodu byly Catastro účty (IBI) 300 EUR.
Rok poté, co jste postavili 50 m2 bazén a 40 m2 garáž. Nenahlásili jste je na Catastro. Pokud byste nový bazén a garáž deklarovali společnosti Catastro, účty za obecní daň by se zvýšily z 300 EUR na 350 EUR (přibližně), o 50 EUR více kvůli novým stavbám.
Nyní, pokud byste se rozhodli prodat svou nemovitost, musíte aktualizovat informace zapsané na katastrálním úřadě. Informujete tedy katastrální úřad o provedených rozšířeních nemovitosti a poté vás úřad může požádat o doplacení (cca) rozdílu 50 EUR za nedeklarované prodloužení až 4 roky zpětně.
OTÁZKA: Za dobu, co jsem vlastníkem, jsem rozšířil svou nemovitost, nebo se skutečná velikost z nějakého důvodu neshoduje s údaji zapsanými v katastru. Jak to vyřeším?
K prodeji nemovitosti je nutné získat doklad o legálnosti nemovitosti. Tímto způsobem vám mohou pomoci DVA dokumenty:
– Potvrzení o bydlení (CH)
– Certifikát bez porušení (CNUI)
A) Osvědčení o bydlení (CH): Všichni víme, že CH je dokument, který ukazuje, že nemovitost byla postavena v souladu se španělskými stavebními zákony.
Tento dokument je také potřeba k připojení vody a elektřiny k nemovitosti při prvním nabytí nemovitosti a k zajištění změn ve smlouvách a dodávek pro druhé a další vlastníky.
CH býval platný po dobu 5-10 let a musí být obnoven při každém prodeji nebo převodu nemovitosti, přičemž musí být uvedena jména současných vlastníků.
B) – Bez osvědčení o přestupku .- Tomu se říká “Certificado de No Infracción Urbanística“ (CNUI). Jedná se o certifikát vystavený radnicí, který potvrzuje, že nemovitost je osvobozena (nebo nikoli) od jakýchkoliv pokut za nemovitost nebo za jakékoli stavby přidané k nemovitosti.
Proč je tento certifikát nutný k prodeji mé nemovitosti?.
Pomůže vám to hladce projít prodejem. Pokud máte v pořádku všechny své dokumenty, jako jsou certifikáty, které ukazují, že vaše nemovitost je bez stavebních pokut, proces a prodej se uskuteční rychleji a snadněji.
Mít všechny dokumenty k nemovitosti na místě, vytváří důvěru v možného kupce a jeho vlastního právního zástupce.
Jak získáte „Certificado de No Infracción Urbanística“?: Nejlepší způsob, jak jej získat, je požádat o něj na radnici. Můžete o to požádat také svého právníka.
VÝPOČET KAPITÁLOVÉHO ZISKU
Prodeje španělských nemovitostí odvozují odpovědnost za kapitálové zisky vůči prodejcům.
Daň z kapitálových zisků, kterou je třeba zaplatit, je 19 % „čistého zisku“ z prodeje.
Chcete-li vědět, co je «Čistý zisk» z prodeje, musíte postupovat podle tohoto vzorce:
Cena prodeje – Cena pořízení – Náklady a daně z pořízení – Náklady na «strukturální reformy» provedené na nemovitosti
Příklad výpočtu kapitálových zisků:
- Koupili jste nemovitost k dalšímu prodeji v roce 2015 za cenu 200.000 EUR.
- V tu chvíli jste zaplatili 24.000 EUR, což je 10 % nákladů: 2 % daň z převodu + % notáře, katastru nemovitostí, poplatky za advokáta atd.
- Poté jste provedli vnitřní reformy za 17.000 EUR (například výměna dlažby, oprava bazénu a nová okna).
- O několik let později jste postavili garáž v hodnotě 20.000 EUR
Pak jste se rozhodli prodat nyní za cenu 260.000 EUR.
POZNÁMKA: Než provedeme výpočet, musíme vás informovat, že španělská administrativa zváží všechny výše uvedené koncepty pro snížení daně, s výjimkou „vnitřních reforem“ v hodnotě 17.000 EUR. Důvodem je to, že „vnitřní“ reformy, které nejsou „strukturálními“ reformami, nejsou považovány za daňové výhody.
Použijeme vzorec:
260.000 (cena prodeje) – 200.000 (cena pořízení) – 24.000 (Náklady a daně z pořízení) – 20.000 (Nová garáž) =
16.000 EUR
Toto je «Čistý zisk», který má být získán prodejem
Vzhledem k tomu, že sazba pro kapitálové zisky je 19 %, bude výše daně pro kapitálové zisky:
16.000 * 19 % = 3.040 EUR
ZPŮSOB PLATBY KAPITÁLOVÉHO ZISKU
1.- PRO ŠPANĚLSKÉ NEDAŇOVÉ REZIDENTY
Jelikož NENÍ daňovým rezidentem ve Španělsku, způsob, jakým platíte kapitálové zisky, je následující:
- PŘI DOKONČENÍ PRODEJE: 3 % ZÁRUKA: Po dokončení prodeje nutí španělská administrativa kupujícího provést ZÁDRŽ ve výši 3 % z hodnoty ceny prodeje. Nedostanete tedy plnou dohodnutou cenu. Kupující si ponechá 3 % z celkové ceny a je povinen je složit na Finančním úřadě. To se provádí „tentýž den po dokončení prodeje“.
POZNÁMKA: Podle výše uvedeného příkladu, v případě, že cena prodeje byla 260.000 EUR, retenční částka ze strany kupujícího by byla 3 % = 7.800 EUR.
- DO 6 MĚSÍCŮ PO DOKONČENÍ PRODEJE: PROHLÁŠENÍ O KAPITÁLOVÝCH ZISTECH (19 %): Po dokončení prodeje máte 6 měsíců na předložení «Prohlášení o kapitálových výnosech» španělskému daňovému úřadu. V tomto prohlášení musíte vy (nebo váš právník) vypočítat daň podle výše uvedeného příkladu. V tomto případě je částka, kterou musíte zaplatit, 3.040 EUR.
POZNÁMKA: Jak je zde vysvětleno, daň odvozená z této transakce je 3.040 EUR. Protože jste měli v depozitu ale vyšší částku (7.800 XNUMX EUR), máte u španělské správy «kredit» na rozdíl.
Pokud vám tedy španělská správa zadrží 7.800 EUR za daň, a konečný výsledek daně je pouze 3.040 EUR, pak vám španělská správa musí «vrátit» rozdíl: 4.760 EUR.
Jak žádat o toto vrácení peněz? Váš právník musí tuto skutečnost uvést ve stejném prohlášení o kapitálových výnosech, které předloží finančnímu úřadu.
2.- KAPITÁLOVÉ ZISKY V PŘÍPADĚ ŠPANĚLSKÝCH DAŇOVÝCH REZIDENTŮ:
V případě, že jste považováni za «španělského daňového rezidenta» (což znamená, že svou daň z příjmu platíte ve Španělsku jako španělský rezident), pak po výpočtu kapitálových zisků budete mít na dani následující výhody:
- ŽÁDNÉ KAPITÁLOVÉ ZÍSKY ZA TRVALÉ BYDLENÍ: V případě, že nemovitost, kterou prodáváte, je vaším trvalým bydlištěm (používáte ji více než 3 roky jako svůj «trvalý domov»), budete mít následující výhody:
- Pokud je vám méně než 65 let: Neplatíte CG za částky získané z prodeje „reinvestované“ do pořízení nové nemovitosti, která bude sloužit jako vaše trvalé bydliště. Na tuto «reinvestici» máte 2 roky (po 2 letech bez investování těchto částek budete zdaněni v plné výši).
- Pokud jste starší 65 let: Za částky získané prodejem CG neplatíte. A to i v případě, že „nereinvestujete“ do nové nemovitosti.
- NE 3 % ZADRŽENÍ: Po dokončení prodeje obdržíte od kupujícího plnou částku ceny bez případného zadržování.
POZNÁMKA: Majitelé si obvykle pletou „španělskou daňovou rezidenci“ se „španělskou rezidencí“.
Jinými slovy, lidé si myslí, že «španělský pobytový průkaz nebo «potvrzení o pobytu» získaný u španělské národní policie stačí k prokázání toho, že jsou «španělskými rezidenty pro daně», a bohužel tomu tak není.
“Španělská rezidenční karta“(Nebo„Španělská rezidenční certifikace“), není platným dokladem ke změně vašeho daňového protiplnění jako „daňového rezidenta“.
Španělský pobytový průkaz (nebo certifikát) slouží pouze k prohlášení, že „žijete“ ve Španělsku, aby policie měla lepší kontrolu nad obyvateli v určité oblasti.
Aby jste se stali španělským rezidentem kvůli daním a poté začali platit daně ve Španělsku jako normální španělský občan, musíte získat DAŇOVÉ OSVĚDČENÍ ŠPANĚLSKÉHO REZIDENTA vydané španělským daňovým úřadem nebo španělským celním úřadem a poté začnete platit daně ve Španělsku, nikoli ve své zemi původu.
A také, budete muset neprodleně nahlásit daňovému úřadu ze své země, že jste španělským daňovým rezidentem a že si nepřejete pokračovat jako daňový rezident ve své zemi.
Ověřte si tedy u svého daňového poradce daně, které aktuálně platíte, protože i když nejste španělským rezidentem, měli byste přiznat a zaplatit DAŇ Z PŘÍJMU JAKO NERESIDENTI.
– ZÁVĚRY
Jakmile se tedy rozhodnete prodat svou nemovitost, budete potřebovat následující doklady před prodejem:
- Listy vlastnictví nemovitosti: Pokud možno ty ORIGINÁLNÍ. Se správným a aktualizovaným popisem staveb.
- Návrh zákona o obecních daních (IBI – SUMA) .- Se správným popisem konstrukcí.
- Účty za vodu a elektřinu.- ty nejnovější.
- Osvědčení o bydlení také zvaný “LICENCE DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN“.
- Certifikát o nepřítomnosti přestupku .- Tomu se říká “Certificado de No Infracción Urbanística“.
- Certifikát společenství vlastníků (v případě) ukazuje, že máte aktuální informace o komunitních poplatcích.
- Originální NIE a originální pasy
- Průkaz energetické náročnosti
