Proč musíte platit, i když nepronajímáte?

Mnoho Čechů a Slováků, kteří si ve Španělsku koupí nemovitost („vivienda“), zažije dříve či později nepříjemné překvapení. Žijí totiž v domnění, že když svůj byt u moře nepronajímají a užívají ho jen pro vlastní dovolenou, nemusí španělskému finančnímu úřadu (Agencia Tributaria / Hacienda) nic platit.

To je ale zásadní omyl. Ve Španělsku existuje povinnost, o které se v tuzemsku moc neví: daň z fiktivního pronájmu pro nerezidenty, která se přiznává přes formulář Modelo 210.

Proč musíte platit, i když nepronajímáte?

Španělská daňová legislativa vychází z logiky, že vlastnictví jakékoli městské nemovitosti, která neslouží jako vaše trvalé bydliště (což u nerezidenta z principu neplatí) a není komerčně pronajímána, vám přináší jakýsi „předpokládaný prospěch“ nebo blahobyt.

Hacienda to právně nazývá Imputación de rentas inmobiliarias (přičítání imobiliárních příjmů). Stát zkrátka finguje, že z nemovitosti máte teoretický příjem (jako byste ji pronajímali sami sobě), a tento fiktivní příjem zkrátka zdaní.

Častá chyba: Lidé si pletou IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – klasická roční daň z nemovitosti, kterou vám strhává přímo místní obecní úřad přes inkaso) a Modelo 210 (státní daň z příjmu nerezidentů). Musíte platit obojí.

Jak se daň počítá a kolik to stojí?

Výpočet není složitý, ale odvíjí se od tzv. katastrální hodnoty nemovitosti (Valor Catastral), kterou najdete na svém každoročním vyúčtování daně IBI (bývá výrazně nižší než tržní cena nemovitosti).

Postup je následující:

1. Krok: Výpočet fiktivního příjmu (Základ daně)

Z katastrální hodnoty se vypočítá fiktivní roční příjem:

• 1,1 % z katastrální hodnoty – pokud byla tato hodnota ve vaší obci v posledních 10 letech revidována.
• 2,0 % z katastrální hodnoty – pokud v posledních 10 letech revidována nebyla (časté u starších nemovitostí).

2. Krok: Použití daňové sazby

Na tento vypočtený základ se aplikuje daňová sazba podle toho, odkud pocházíte:

• 19 % pro rezidenty ze zemí EU a EHP (týká se Čechů i Slováků).
• 24 % pro rezidenty ze zemí mimo EU (např. Velká Británie, Švýcarsko).

Praktický příklad:

Vlastníte apartmán v Alicante, jehož Valor Catastral je 100 000 € a hodnota byla revidována nedávno.

1. Fiktivní příjem: 100000€×1,1%=1100€
2. Daň k úhradě (19 %): 1100€×19%= 209 € ročně.

Poznámka: Pokud nemovitost vlastníte např. jako manželé napůl (50/50), musí podat Modelo 210 každý z vás samostatně za svůj podíl.

Kdy se daň platí? (Uzávěrka)

Tato daň se platí zpětně za celý předchozí kalendářní rok.

• Lhůta pro podání a zaplacení je od 1. ledna do 31. prosince následujícího roku.
• To znamená, že daň za rok 2025 musíte přiznat a zaplatit nejpozději do 31. prosince 2026.

Co vám hrozí, když na to zapomenete?

Španělská Hacienda má v posledních letech velmi vyspělé digitální systémy a díky propojení katastru nemovitostí a registrací čísel NIE přesně ví, kdo v zemi vlastní nemovitost a zda podal daňové přiznání. Spoléhat na to, že „jste cizinec a nedohledají vás“, se nevyplácí.

Pokud na Modelo 210 rezignujete, riskujete následující:

• Pokuty a penále: Pokud podáte přiznání pozdě, ale dobrovolně, naskakuje penále (kolem 1 % za každý měsíc zpoždění). Pokud vás ale úřad vyzve sám, pokuta se může vyšplhat na 50 % až 150 % z dlužné částky plus úroky z prodlení.
• Zablokování účtu: Hacienda má pravomoc vydat exekuční příkaz na váš španělský bankovní účet (ze kterého platíte elektřinu či vodu) a dlužnou částku strhnout.
• Problémy při prodeji či dědictví: Jakmile budete chtít nemovitost v budoucnu prodat, notar i kupující budou vyžadovat potvrzení o zaplacení daní za poslední 4 roky. Pokud je nebudete mít, prodej se zablokuje, nebo vám z prodejní ceny strhnou obrovské srážky.

Vyplnit formulář Modelo 210 online na stránkách daňového úřadu zvládnete s trochou trpělivosti sami, případně vám s tím za drobný poplatek pomůže místní španělský daňový poradce (gestor). Rozhodně se ale nevyplatí tuto povinnost ignorovat.

Zde je modelový příklad výpočtu daně nerezidenta (Modelo 210) pro rodinu, která si koupila jako novostavbu apartmán v Esteponě pro vlastní účely.

Ale pro vaší představu zde je příklad

Výchozí situace:

• Lokalita: Estepona (Andalusie)
• Typ nemovitosti: Novostavba od developera
• Kupní cena: 380 000 € (tato cena slouží pro výpočet pouze tehdy, pokud nemovitost ještě nemá přiřazenou katastrální hodnotu)
• Využití: Pouze pro vlastní potřebu, apartmán se vůbec nepronajímá.
• Vlastníci: Manželé z ČR/SR (každý vlastní podíl 50 %).

Varianta A: Nemovitost již má přidělenou katastrální hodnotu (Valor Catastral)

To je nejčastější případ. Katastrální hodnota u novostaveb bývá výrazně nižší než tržní (kupní) cena. Předpokládejme, že na složence od obecní daně (IBI) najdete katastrální hodnotu např. 140 000 €.

Protože jde o novostavbu, hodnota byla stanovena (revidována) nedávno. Použije se koeficient 1,1 %.

1. Celkový výpočet za nemovitost:

• Základ daně (fiktivní roční příjem): $140 000 € \times 1,1 \% = 1 540 €$
• Celková roční daň za nemovitost (sazba 19 % pro občany EU): $1 540 € \times 19 \% = 292,60 €$

2. Rozdělení na manžele:

Vzhledem k tomu, že španělský daňový úřad nezná společné zdanění manželů-nerezidentů, musí každý podat své vlastní přiznání za svůj vlastnický podíl (50 %).

• Manžel (50 %): podá Modelo 210 a zaplatí 146,30 €
• Manželka (50 %): podá Modelo 210 a zaplatí 146,30 €

Varianta B: Katastrální hodnota ještě nebyla stanovena

U úplně nových projektů se občas stane, že katastrální úřad nestihne hodnotu v prvním roce (nebo dvou) zaregistrovat. V takovém případě španělský zákon určuje, že se daň počítá z 50 % z kupní ceny (nebo ceny určené pro daň z převodu majetku) a použije se koeficient 1,1 %.

1. Celkový výpočet za nemovitost:

• Základní hodnota pro výpočet: 50 % z 380 000 € = 190 000 €
• Základ daně (fiktivní roční příjem): $190 000 € \times 1,1 \% = 2 090 €$
• Celková roční daň za nemovitost (sazba 19 % pro občany EU): $2 090 € \times 19 \% = 397,10 €$

2. Rozdělení na manžele:

• Manžel (50 % podíl): podá Modelo 210 a zaplatí 198,55 €
• Manželka (50 % podíl): podá Modelo 210 a zaplatí 198,55 €

Důležité upozornění na první rok (Proporcionální část):

Pokud rodina apartmán v Esteponě koupila a převzala od developera (podpisem kupní smlouvy u notáře – Escritura) například 1. července, nevlastnila ho celý rok, ale pouze 184 dní. V takovém případě se výsledná daň pokrátí a zaplatí se pouze poměrná část za tyto dny (v tomto případě zhruba polovina z roční částky). Další roky už se pak platí plná roční částka.