Náklady a daně při koupi nemovitosti ve Španělsku v roce 2026

Hypotéka zdaleka není jediným významným výdajem při koupi domu. Ve skutečnosti existuje mnoho dalších nákladů, včetně daní, které budete muset uhradit, abyste formalizovali transakci a stali se vlastníkem rezidenční nemovitosti ve Španělsku.

Ocenění nemovitosti, notářské poplatky, registrační a související daně (IVA, ITP atd.) dohromady tvoří přibližně 10–12 % kupní ceny v závislosti na autonomní oblasti. Všechny tyto náklady jsou povinné a spojené s koupí a prodejem nemovitosti, ačkoli konečný „účet“, který musíte zaplatit, závisí na řadě okolností.

Jedním z nákladů, které je třeba mít na paměti při koupi jakékoli nemovitosti, je notářský poplatek. Tyto poplatky jsou regulovány státem a všichni notáři si za stejné služby účtují stejnou částku – 0,2–0,5 % z kupní ceny nemovitosti. Například za byt v ceně 100 000 eur zaplatíte kolem 850 eur a za byt v ceně 250 000 eur kolem 1 000 eur.

Registrace notářsky ověřených dokumentů v katastru nemovitostí je také zpoplatněna. Poplatek je opět stanoven zákonem a přímo závisí na ceně nemovitosti. Poplatky za registraci se pohybují od 0,1 % do 0,25 %, obvykle mezi 400 a 650 eury.

Jedinými nepovinnými výdaji při koupi nebo prodeji nemovitosti jsou poplatky účtované agenturou, kterou si klient může najmout pro vyřízení daňových přiznání a dalších dokumentů. Ve většině případů jsou tyto služby – obvykle kolem 300 eur – potřebné pouze v případě, že se jedná o hypoteční úvěr.

Pokud jde o daně z nákupu novostaveb, nejdůležitější je IVA (DPH), která je v roce 2026 stanovena na 10 % zdanitelné hodnoty nemovitosti. Na Kanárských ostrovech je všeobecná nepřímá daň (IGIC) stanovena na 6,5 ​​%. V případě sociálního nebo dotovaného bydlení může IVA činit 4 %, i když to závisí na autonomní oblasti a typu nemovitosti.

Kromě toho je nutné připočítat kolkovné (IAJD), které platí kupující a liší se v jednotlivých autonomních oblastech. Toto jsou aktuální sazby pro primární bydlení v ceně 150 000 eur:

• Murcie – 2 %
• Aragón, Kantábrie, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Katalánsko, Extremadura, Galicie – 1,5 %
• Andalusie, Asturie, Baleárské ostrovy – 1,2 %
• Kanárské ostrovy, La Rioja – 1 %
• Madrid – 0,75 %
• Navarra, Ceuta, Melilla – 0,5 %
• Valencijské společenství – 0,1 %
• Baskicko – 0 %

Při koupi a prodeji nemovitostí z druhé ruky je nejdůležitější daní daň z převodu nemovitostí (ITP). V tomto případě závisí výše daně na sazbě použité na zdanitelnou hodnotu a na autonomní oblasti, kde se nemovitost nachází, ačkoli se obecně sazba pohybuje mezi 6 % a 10 %. V současné době se na standardní bydlení vztahují následující sazby:

• Katalánsko, Valencijské společenství, Galicie – 10 %
• Cantabria, Castilla-La Mancha – 9 %
• Aragón, Asturie, Baleárské ostrovy, Kastilie a León, Extremadura, Murcia – 8 %
• Andalusie, La Rioja – 7 %
• Kanárské ostrovy – 6,5 %
• Madrid, Navarra, Ceuta, Melilla – 6 %
• Baskicko – 4 %

Je třeba poznamenat, že nižší sazby se obvykle uplatňují u velkých rodin, osob se zdravotním postižením a mladých kupujících nebo v případě domů nacházejících se ve venkovských oblastech. Například v Madridu platí velké rodiny daň z nemovitosti (ITP) ve výši 4 %, pokud se zakoupená nemovitost stane jejich hlavním bydlištěm. Kromě toho v Madridu využívají 95% slevu na výši kolkovného.

Pokud kupující plánuje požádat o hypoteční úvěr, bude muset zaplatit za ocenění, na jehož základě banka určí, jaké procento financování lze poskytnout. Zpravidla se jedná o 80 % kupní ceny nebo odhadní hodnoty, i když někdy může úvěr dosáhnout i 90–100 %.

V roce 2026 se náklady na ocenění pohybují od 250 do 600 eur v závislosti na instituci, která jej provádí, a na typu nemovitosti. Ocenění je platné 6 měsíců od data vydání.

Poplatek za otevření hypotéky (poplatek za sjednání) může v závislosti na dohodě s finanční institucí dosahovat až 2 % z výše úvěru. Tato částka je navíc odečtena přímo z finančních prostředků vyplacených dlužníkovi. Je důležité vědět, že pokud má banka v úmyslu účtovat tento poplatek bez předchozího upozornění, je to považováno za zneužití.

Pokud si kupující najme agenturu, agentura se postará o veškeré papírování a platby. Potřebné finanční prostředky musí být agentuře poskytnuty několik dní před podpisem kupní smlouvy. Pokud se kupující rozhodne vyřídit všechny formality samostatně, musí uhradit notářské poplatky a poplatky za registraci nemovitosti během návštěvy notářského úřadu.

Pokud jde o daně, IVA a IGIC se platí přímo prodávajícímu, zatímco ITP a IAJD se platí finančnímu úřadu autonomní oblasti kupujícího. Celkově se náklady a daně, které je třeba zaplatit při koupi nemovitosti, pohybují kolem 10–12 % kupní ceny v závislosti na autonomní oblasti. Od 1. ledna 2022 již základ daně není „skutečná“ cena, ale „tržní“ hodnota stanovená na základě katastrální referenční hodnoty. Podhodnocení základu daně může vést k daňovým kontrolám.

Ti, kteří si koupili dům před 1. lednem 2013 a stále splácejí hypotéku, mohou využít daňový odpočet na nákup primárního bydliště. Tento odpočet jim umožňuje ušetřit až 15 % z částky investované do koupě, s výhradou určitých ročních limitů. Kromě toho některé autonomní oblasti nabízejí daňové výhody, pokud je nemovitost zakoupena ve venkovské oblasti nebo pokud je majitel mladší určitého věku (obvykle 35 let).

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho s přáteli!