Při koupi domu nebo apartmánu ve Španělsku nestačí pouze nemovitost navštívit, dohodnout cenu a podepsat rezervační smlouvu. Skutečný právní, technický a finanční stav nemovitosti se často ukáže až při důkladné kontrole dokumentů.

Právě v nich mohou být uvedeny hypotéky, exekuce, věcná břemena, dluhy, nezapsané přístavby, rozdíly mezi katastrem a registrem, problémy s kolaudací nebo omezení, která mohou zásadně ovlivnit užívání i budoucí prodej nemovitosti.

Proto klientům doporučujeme: nejdříve prověřit, potom podepisovat a platit.

Proč nestačí pouze Nota Simple?

Výpis z registru nemovitostí – Nota Simple – je důležitým dokumentem. Ukazuje zejména registrovaného vlastníka, základní popis nemovitosti a evidovaná zatížení.

Samotná Nota Simple však nemusí odpovědět na všechny otázky.

Je potřeba porovnat údaje z několika zdrojů:

• kupní nebo rezervační smlouvu,
• výpis z registru nemovitostí,
• údaje španělského katastru,
• listinu vlastnictví – Escritura Pública,
• potvrzení o zaplacení daně IBI,
• potvrzení společenství vlastníků o případných dluzích,
• zápisy ze schůzí společenství vlastníků,
• energetický certifikát,
• kolaudační a užívací dokumentaci,
• urbanistické informace příslušné obce,
• dokumentaci k přístavbám, bazénům, terasám, garážím a skladům,
• případnou turistickou licenci,
• informace o hypotékách, exekucích a dalších omezeních.

Jednotlivé dokumenty mohou samostatně vypadat správně. Problém se často objeví až ve chvíli, kdy je začneme vzájemně porovnávat.

Jaké nesrovnalosti se mohou objevit?

V praxi se můžeme setkat například s tím, že:

• skutečná výměra neodpovídá údajům v registru,
• katastr eviduje jinou parcelu nebo jiný půdorys,
• garáž či sklad nejsou součástí nabízené nemovitosti,
• přístavba, terasa nebo bazén nejsou řádně zapsané,
• nemovitost je vedena jako rozestavěná,
• na nemovitosti zůstává hypotéka nebo jiné zatížení,
• prodávající není jediným vlastníkem,
• chybí souhlas dalších spoluvlastníků nebo dědiců,
• nejsou uhrazené poplatky společenství vlastníků,
• dům nemá potřebné povolení k užívání,
• plánované opravy domu mohou znamenat vysoký mimořádný příspěvek,
• rezervační smlouva neobsahuje dostatečnou ochranu kupujícího,
• smlouva ukládá klientovi povinnosti, o kterých před podpisem nevěděl.

Ne každá nesrovnalost automaticky znamená, že nemovitost nelze koupit. Musíte však vědět, co konkrétní problém znamená, kdo jej musí odstranit, kolik může řešení stát a zda má být náprava podmínkou dalšího pokračování transakce.

Nestačí problém najít. Je potřeba vědět, jak postupovat

Naším cílem není pouze označit chyby v dokumentech. Připravíme pro klienta srozumitelnou písemnou zprávu, od které se může odrazit při dalším rozhodování.

Ve zprávě uvedeme:

• jaké dokumenty jsme obdrželi,
• co jsme v jednotlivých dokumentech zjistili,
• které údaje si navzájem odporují,
• jaké dokumenty nebo potvrzení chybějí,
• jaká rizika mohou zjištěné skutečnosti představovat,
• co je potřeba nechat vysvětlit,
• co musí doplnit nebo vyřešit prodávající,
• na čem doporučujeme před podpisem trvat,
• které otázky musí posoudit advokát, daňový poradce, gestor, architekt nebo technik,
• zda doporučujeme pokračovat, pokračovat pouze po splnění podmínek, nebo transakci pozastavit.

Klient tak nedostane pouze několik španělských dokumentů, kterým nerozumí. Dostane přehlednou zprávu v českém jazyce, seznam zjištěných skutečností a doporučení pro další postup.

Spolupracujeme s odborníky podle konkrétního případu

Každá nemovitost a každý klient představují jinou situaci. Proto podle potřeby oslovujeme naše spolupracující:

• španělské advokáty,
• gestory,
• daňové poradce,
• realitní a hypoteční konzultanty,
• architekty a techniky,
• správce společenství vlastníků,
• developery,
• pracovníky příslušných úřadů.

IberiaSun Estates zajišťuje komunikaci, shromáždění dokumentace, porovnání podkladů a koordinaci celého procesu. Závazné právní stanovisko poskytuje španělský advokát a daňové otázky posuzuje daňový poradce.

Díky tomu se klient nemusí sám obracet na několik různých kanceláří a následně zjišťovat, kdo má co řešit. Pomáháme jednotlivé kroky propojit a vysvětlit v českém nebo slovenském jazyce.

Zastupujeme zájmy konkrétní strany

Je důležité vědět, pro koho v daném případu pracujeme.

Pokud nás osloví kupující, hájíme jeho obchodní a praktické zájmy. Prověřujeme dostupné podklady, upozorňujeme na rizika a pomáháme nastavit podmínky, za kterých může bezpečně pokračovat.

Pokud nás osloví prodávající, pomáháme mu připravit nemovitost a dokumentaci k prodeji. Kontrolujeme, zda některé nesrovnalosti nemohou převod zdržet nebo úplně zastavit. Doporučíme, co doplnit, opravit nebo zapsat ještě před zahájením prodeje.

Nemůžeme současně nezávisle zastupovat kupujícího i prodávajícího ve stejné věci, pokud by mezi jejich zájmy mohl vzniknout konflikt. Klient musí vždy vědět, kdo jeho zájmy skutečně zastupuje.

Pomoc nekončí kontrolou jedné smlouvy

Naše služby nejsou určeny pouze lidem, kteří už našli konkrétní nemovitost. Pomáháme také těm, kteří chtějí ve Španělsku dlouhodobě žít, pracovat, podnikat nebo nemovitost pronajímat.

Můžeme společně řešit například:

• výběr vhodné oblasti,
• reálný rozpočet na koupi a provoz nemovitosti,
• NIE a další administrativní záležitosti,
• bankovní účet a financování,
• daně kupujícího, vlastníka nebo nerezidenta,
• pojištění,
• přepis energií a služeb,
• dlouhodobý nebo turistický pronájem,
• podnikání a spolupráci s gestorem,
• každodenní fungování ve Španělsku.

Vycházíme z vlastních zkušeností, dlouhodobé práce ve Španělsku, znalosti místních lokalit a spolupráce s odborníky.

Kontrola dokumentů není zbytečný výdaj

Důkladná kontrola může stát několik set nebo několik tisíc eur podle rozsahu případu. Cena nemovitosti, kterou klient chrání, však často dosahuje stovek tisíc eur.

Největším rizikem není zaplatit za odbornou kontrolu. Největším rizikem je podepsat smlouvu, zaplatit nevratnou zálohu a teprve potom zjistit, že dokumentace nesouhlasí nebo že nemovitost nelze používat tak, jak vám bylo původně prezentováno.

IberiaSun Estates – Španělsko v srdci

Pomáháme kupujícím i prodávajícím získat jasno dříve, než udělají rozhodnutí, které může ovlivnit jejich další život.

Nejdříve prověřit. Potom podepsat.

Jak probíhá kontrola nemovitosti a dokumentů ve Španělsku?

Vybrali jste si dům, apartmán, pozemek nebo novostavbu ve Španělsku, ale nejste si jistí jeho právním stavem? Nerozumíte dokumentům nebo potřebujete ověřit, zda údaje v nabídce odpovídají skutečnosti?

Možná už po vás realitní kancelář požaduje podpis rezervační smlouvy a zaplacení zálohy. Vy ale stále nevíte, zda je nemovitost bez dluhů, zda jsou všechny stavby řádně zapsané a zda smlouva dostatečně chrání vaše zájmy.

V takové situaci se na nás můžete obrátit. Celý proces jsme nastavili tak, aby byl pro českého nebo slovenského klienta co nejjednodušší a nejsrozumitelnější.

1. Zašlete nám základní informace

Na začátku potřebujeme vědět:

• o jakou nemovitost se jedná,
• kde se nachází,
• kdo ji nabízí,
• jaká je kupní cena,
• zda jde o starší nemovitost, novostavbu nebo koupi od developera,
• zda jste už něco podepsali nebo zaplatili,
• jaké dokumenty máte k dispozici,
• co vám na celé transakci není jasné.

Můžete nám zaslat odkaz na nabídku, fotografie, komunikaci s realitním agentem a všechny dokumenty, které jste již obdrželi.

Doporučujeme nás kontaktovat ještě před podpisem rezervační smlouvy nebo zaplacením zálohy. Pokud už jste smlouvu podepsali, potřebujeme znát její obsah a stanovené lhůty co nejdříve.

2. Stanovíme rozsah kontroly

Po úvodním posouzení vám sdělíme:

• co můžeme z dostupných podkladů prověřit,
• které dokumenty ještě potřebujeme,
• zda bude nutné zapojit advokáta, gestora, daňového poradce, architekta nebo technika,
• jak dlouho může kontrola přibližně trvat,
• kolik bude služba stát.

Před zahájením práce tak znáte rozsah kontroly, cenu i způsob dalšího postupu.

3. Vyžádáme potřebné dokumenty

Dokumenty můžete získat od realitního agenta, prodávajícího nebo developera a následně nám je zaslat v dobře čitelné elektronické podobě.

Pokud si nejste jistí, co přesně požadovat, připravíme vám seznam potřebných podkladů. V dohodnutém rozsahu je můžeme vyžádat za vás přímo od realitní kanceláře, prodávajícího, developera, správce domu nebo další odpovědné osoby.

Podle typu nemovitosti můžeme požadovat například:

• aktuální výpis z registru nemovitostí – Nota Simple,
• listinu vlastnictví – Escritura Pública,
• katastrální údaje a mapu,
• potvrzení o zaplacení daně IBI,
• katastrální referenční číslo,
• potvrzení společenství vlastníků o bezdlužnosti,
• stanovy a zápisy ze schůzí společenství vlastníků,
• informace o plánovaných mimořádných příspěvcích,
• energetický certifikát,
• povolení k užívání nebo kolaudační dokumentaci,
• urbanistickou dokumentaci,
• dokumentaci k bazénu, garáži, skladu, terase nebo přístavbám,
• rezervační smlouvu,
• smlouvu arras,
• návrh kupní smlouvy,
• dokumentaci developera a stavební povolení,
• bankovní záruky k platbám u novostavby,
• informace o turistické nebo jiné provozní licenci.

Seznam se vždy přizpůsobuje konkrétní nemovitosti. Jiný rozsah kontroly vyžaduje apartmán v bytovém domě, jiný samostatná vila, venkovský dům, pozemek nebo projekt ve výstavbě.

4. Zkontrolujeme úplnost dokumentace

Po obdržení podkladů nejdříve ověříme, zda je dokumentace dostatečná a aktuální.

Pokud něco chybí, napíšeme vám přesně:

• který dokument je potřeba dodat,
• kdo by jej měl vystavit nebo poskytnout,
• proč je pro kontrolu důležitý,
• co nelze bez tohoto dokumentu spolehlivě potvrdit.

Dokud nejsou k dispozici potřebné podklady, nebudeme vytvářet dojem, že je nemovitost bezpečná pouze na základě několika základních dokumentů.

5. Porovnáme údaje z jednotlivých zdrojů

Nestačí každý dokument pouze přečíst. Nejdůležitější částí kontroly je jejich vzájemné porovnání.

Prověřujeme například, zda:

• prodávající odpovídá registrovanému vlastníkovi,
• je oprávněn nemovitost prodat,
• popis nemovitosti odpovídá skutečnému stavu,
• souhlasí výměra a hranice pozemku,
• souhlasí údaje v registru a katastru,
• jsou garáž, sklad, terasa a další části skutečně součástí prodeje,
• jsou přístavby, bazén a další stavby řádně evidované,
• na nemovitosti neváznou hypotéky, exekuce nebo věcná břemena,
• nejsou evidované dluhy na dani IBI,
• nejsou dluhy vůči společenství vlastníků,
• nehrozí vysoké mimořádné příspěvky na opravy domu,
• nemovitost splňuje podmínky pro zamýšlený způsob užívání,
• údaje v inzerci odpovídají předložené dokumentaci,
• smlouva odpovídá tomu, co vám bylo ústně slíbeno.

Pokud některé informace nelze z dostupných dokumentů potvrdit, jasně to uvedeme.

6. Prověříme smluvní podmínky

Kontrolujeme také dokumenty, které máte podepsat.

Zaměřujeme se především na:

• výši a vratnost rezervační zálohy,
• podmínky odstoupení,
• termíny jednotlivých plateb,
• následky nedodržení smlouvy,
• přesné označení nemovitosti,
• vybavení zahrnuté v kupní ceně,
• způsob výmazu hypotéky nebo jiného zatížení,
• povinnost prodávajícího dodat chybějící dokumentaci,
• termín podpisu u notáře,
• rozdělení poplatků a nákladů,
• podmínky financování,
• ochranu klienta při zjištění právní nebo technické vady.

U dokumentů s právními důsledky zajišťujeme podle potřeby kontrolu spolupracujícím španělským advokátem.

7. Zapojíme potřebné odborníky

Ne každý problém je možné vyřešit pouze kontrolou dokumentů. Podle zjištěné situace můžeme koordinovat:

• advokáta pro právní posouzení a úpravu smluv,
• gestora pro administrativní úkony,
• daňového poradce pro výpočet daní a posouzení daňových povinností,
• architekta nebo technika pro kontrolu stavby,
• odborníka na urbanismus,
• správce společenství vlastníků,
• hypotečního poradce,
• developera nebo jeho právní oddělení.

Právní stanovisko poskytuje španělský advokát, daňové závěry daňový poradce a technický stav nemovitosti posuzuje příslušný technický odborník. IberiaSun Estates zajišťuje koordinaci, komunikaci a srozumitelné předání výsledků klientovi.

8. Připravíme odbornou písemnou zprávu

Po dokončení kontroly obdržíte přehlednou zprávu v českém nebo slovenském jazyce.

Zpráva obsahuje:

• seznam kontrolovaných dokumentů,
• základní identifikaci nemovitosti,
• popis zjištěného právního a evidenčního stavu,
• nalezené rozdíly a nesrovnalosti,
• seznam chybějících dokumentů,
• vysvětlení možných rizik,
• otázky, které musí zodpovědět realitní kancelář, prodávající nebo developer,
• požadavky na doplnění či opravu dokumentace,
• doporučené podmínky před podpisem nebo zaplacením zálohy,
• doporučení dalšího postupu.

Výsledek rozdělíme do tří základních skupin:

Zelená – bez zásadních zjištěných problémů

Z dostupných podkladů nebyla zjištěna zásadní překážka. Přesto mohou zůstat běžné podmínky, které musí být splněny před podpisem u notáře.

Oranžová – pokračovat pouze po doplnění nebo nápravě

Byly zjištěny nejasnosti či nedostatky. Doporučujeme pokračovat pouze tehdy, pokud prodávající, realitní kancelář nebo developer dodá požadované dokumenty a splní stanovené podmínky.

Červená – proces pozastavit

Bylo zjištěno závažné riziko nebo chybí klíčové dokumenty. Doporučujeme nic dalšího nepodepisovat ani neplatit, dokud nebude situace odborně vyřešena.

9. Pomůžeme vám požadovat nápravu

Naše práce nemusí skončit odevzdáním zprávy.

Podle dohody vám pomůžeme:

• formulovat připomínky ke smlouvě,
• připravit seznam požadavků pro realitní kancelář,
• požadovat doplnění dokumentace,
• vyjednat ochranné podmínky ve smlouvě,
• komunikovat s prodávajícím nebo developerem,
• koordinovat odstranění zjištěných nedostatků,
• ověřit nově dodané dokumenty,
• připravit podklady pro advokáta, notáře nebo daňového poradce.

Pokud prodávající musí například vymazat hypotéku, doložit bezdlužnost, napravit chybný zápis nebo legalizovat určitou část stavby, doporučíme, jak tuto povinnost zachytit ve smlouvě a kdy má být splněna.

10. Doprovodíme vás až k bezpečnému rozhodnutí

Naším úkolem není přesvědčit vás, abyste nemovitost za každou cenu koupili. Naším úkolem je pomoci vám pochopit její skutečný stav a přijmout informované rozhodnutí.

Výsledkem může být:

• pokračování v koupi,
• pokračování pouze po splnění konkrétních podmínek,
• vyjednání jiné ceny,
• odložení podpisu,
• požadavek na odstranění nedostatků,
• nebo doporučení od koupě ustoupit.

Konečné rozhodnutí je vždy na klientovi. My mu poskytujeme podklady, zkušenosti, odbornou koordinaci a doporučení, aby se mohl rozhodnout s co největší jistotou.

Jednoduše řečeno

1. Vyberete si nemovitost.
2. Kontaktujete IberiaSun Estates.
3. Zašlete nám dostupné dokumenty.
4. Sdělíme vám, co ještě chybí.
5. Dokumenty vyžádáte vy, nebo je v dohodnutém rozsahu vyžádáme za vás.
6. Zahájíme kontrolu a porovnání údajů.
7. Podle potřeby zapojíme advokáta, gestora, daňového poradce nebo technika.
8. Obdržíte českou nebo slovenskou písemnou zprávu.
9. Doporučíme, co doplnit, opravit nebo změnit.
10. Pomůžeme vám při dalším jednání až k bezpečnému rozhodnutí.

Cassalia Miramar S.L. – IberiaSun Estates

Nejdříve prověřit. Potom podepsat.

Odborná pomoc při koupi, prodeji a životě ve Španělsku

Představujeme vám ceník služeb společnosti Cassalia Miramar S.L. – IberiaSun Estates, který je určen klientům hledajícím odbornou pomoc při koupi nebo prodeji nemovitosti, kontrole dokumentace či řešení praktických záležitostí spojených se životem ve Španělsku.

Jsme realitní agentura působící ve Španělsku. Poskytujeme realitní, zprostředkovatelské, poradenské a koordinační služby. Pomáháme klientům orientovat se v prostředí, které má jiná pravidla, legislativu i způsob fungování úřadů než Česká republika nebo Slovensko.

Naše služby mohou zahrnovat zejména:

• kontrolu a porovnání dostupných dokumentů,
• prověření základního právního a evidenčního stavu nemovitosti,
• kontrolu rezervačních a kupních smluv,
• upozornění na zjištěné nesrovnalosti a možná rizika,
• přípravu písemné zprávy v českém nebo slovenském jazyce,
• doporučení dalšího postupu,
• zastupování obchodních a praktických zájmů kupujícího nebo prodávajícího,
• komunikaci s realitními kancelářemi, prodávajícími a developery,
• koordinaci advokátů, gestorů, daňových poradců, architektů a techniků,
• pomoc s administrativou a praktickými otázkami života ve Španělsku.

Pro koho je ceník určen?

Ceník je určen především klientům, kteří chtějí mít před podpisem smlouvy nebo zaplacením zálohy jasno. Je vhodný také pro prodávající, kteří potřebují připravit dokumentaci a odstranit případné nedostatky ještě před zahájením prodeje.

Každý případ je jiný. Rozsah kontroly závisí na typu nemovitosti, dostupné dokumentaci, lokalitě a zjištěných nesrovnalostech. Proto jsou některé ceny uvedeny jako orientační nebo ve formě „od“. Přesný rozsah služby a konečnou cenu klient vždy obdrží před zahájením práce.

Na čem si zakládáme?

Zakládáme si především na:

• důvěryhodnosti,
• osobním přístupu,
• zkušenostech ze života a podnikání ve Španělsku,
• znalosti místního realitního trhu,
• odbornosti spolupracujících poradců,
• otevřené komunikaci,
• srozumitelném vysvětlení všech zjištění,
• ochraně zájmů klienta.

Neslibujeme, že každou nemovitost doporučíme. Pokud zjistíme problém, upozorníme na něj a vysvětlíme jeho možné důsledky. Doporučíme, na čem trvat, co nechat doplnit a kdy je rozumné celý proces pozastavit.

Naším cílem není pouze dokončit obchod. Chceme, aby klient přesně věděl, co kupuje, prodává nebo podepisuje.

Právní stanoviska zajišťují spolupracující španělští advokáti, daňové otázky kvalifikovaní daňoví poradci a technický stav příslušní architekti nebo technici. IberiaSun Estates celý proces koordinuje, shromažďuje podklady a zajišťuje srozumitelnou komunikaci s klientem.

Cassalia Miramar S.L. – IberiaSun Estates

Zkušenosti, důvěra a odborná pomoc pro bezpečnější rozhodování ve Španělsku.