Jak pronajmout nemovitost ve Španělsku. Praktický průvodce

Pronajměte si dům ve Španělsku

Pronajmout si dům ve Španělsku není těžké. V současné době existuje mnoho různých nabídek od majitelů bytů nebo domů, kteří nabídnou pronájem bydlení v téměř jakémkoli regionu Španělska nebo oblasti města, a to jak krátkodobě, tak dlouhodobě. Zároveň však hledání vhodné možnosti může vyžadovat poměrně hodně času a k postupu při pronájmu domu je třeba přistupovat s pozorností a naprostou vážností.

Pronájem nemovitostí ve Španělsku má své vlastní charakteristiky a je určen zákonem o pronájmu měst č. 29/1994 ze dne 24. listopadu 1994. Tento zákon podrobně upravuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem, upravuje aspekty pronájmu nemovitostí ve Španělsku. Jeho normy však nejsou závazné při pronájmu luxusních nemovitostí (o výměře nad 300 m2), jakož i při krátkodobých sezónních pronájmech, kde jsou podmínky pronájmu stanoveny dohodou stran.

Registrace nájemní smlouvy

Smlouvu o pronájmu nemovitosti ve Španělsku lze uzavřít ústně nebo písemně, ale rozumnější je podepsat smlouvu na papíře. Smlouvu lze sepsat ve volné formě, musí však obsahovat hlavní povinné body – identifikační údaje smluvních stran, informace a popis nájemního bydlení, platební podmínky, dobu trvání smlouvy. Kromě toho se doporučuje uvést, kdo musí platit měsíční částky za účty za energie, a také uvést stávající inventář, domácí spotřebiče, nábytek a jeho stav. Zákon stanoví možnost notářského ověření transakce sepsáním notářského zápisu a zapsáním údajů do katastru nemovitostí (Registro de Propiedad). Podnájem bydlení je možný pouze v částečné formě a po předchozí dohodě s pronajímatelem.

Doba trvání smlouvy a její prodloužení

Ve smlouvě musí být uvedena doba pronájmu. Ve stejném případě, není-li lhůta uvedena, má se za to, že smlouva byla uzavřena na 1 rok. Pokud doba nájmu nepřesáhne 5 let, má nájemce právo ji každoročně prodlužovat až do doby nájmu 5 let. Vlastník zároveň nemá právo odmítnout prodloužení smlouvy nájemci, pokud nejsou důvody pro její ukončení.

Nájemce je povinen oznámit pronajímateli svou nevůli s obnovením smlouvy 30 dnů před skončením platnosti smlouvy. Smlouva se uzavírá zpravidla na dobu jednoho roku s uvedením, že se po každém dalším roce automaticky obnovuje. Smlouva se automaticky prodlužuje, dokud celková doba pronájmu nedosáhne 5 let. Poté se může vztah mezi vlastníkem a nájemcem podle zákona změnit. Pronajímatel má totiž právo navýšit nájemné o tolik, kolik uzná za vhodné, a nabídnout uzavření nové smlouvy. Nájemce zase může souhlasit nebo odmítnout nové podmínky a v souladu s tím nemovitost zůstat nebo vyklidit.

Platba nájemného

Výše nájemného není regulována žádnými předpisy a je stanovena vzájemnou dohodou. Platby se obvykle provádějí měsíčně během prvních sedmi dnů v měsíci. Pronajímatel nemá ze zákona právo požadovat více než měsíční zálohu, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak. Doporučuje se ve smlouvě přesně specifikovat výši měsíčních splátek, frekvenci a způsob platby. Při platbě je pronajímatel povinen doložit doklad potvrzující provedení platby (účtenka nebo bankovní stvrzenka v případě platby bankovním převodem).

V případě neplacení měsíčního nájmu má majitel právo obrátit se na orgány činné v trestním řízení, aby dluh vymohly a při absenci příjmu vznesly otázku vystěhování nájemce.

Zvýšení nájemného

Během prvních pěti let má pronajímatel právo každoročně zvyšovat nájemné, ale pouze v souladu s indexem inflace (Indices de Precios de Consumo, IPC) a za předpokladu, že to bylo promítnuto ve smlouvě. Zákon dává vlastníkovi právo na zvýšení nájemného i před uplynutím prvních 5 let nájmu s odůvodněním, že na vlastní náklady zkvalitnil bydlení. Vyměnil například elektrospotřebiče nebo nábytek za nové, nebo spolu s dalšími majiteli domů v tomto domě financoval instalaci výtahu, který zde v době pronájmu nemovitosti nebyl. V tomto případě je povoleno zvýšit nájemné o částku převyšující inflační index, nejvýše však o 20 % nájemného předchozího roku.

Úhrada nákladů na energie

Smlouva obvykle stanoví, kdo a jak má hradit náklady na energie (plyn, elektřina, voda) a další průběžné náklady (údržba bazénu, úklid areálu). Poplatky za energie si majitel nemovitosti hradí nejčastěji sám podle jím došlých faktur a tyto účty mu platí nájemce současně s platbou nájemného. Je dobrou praxí poskytovat nájemci kopie faktur.

Záloha při pronájmu nemovitosti ve Španělsku

Při podpisu smlouvy je nájemce povinen složit majiteli kauci ve výši jednoho měsíčního nájmu. Tato částka je nájemci vrácena v plné výši po vypršení smlouvy a pokud je bydlení v původním stavu a pokud je veškeré vybavení a nábytek neporušené. V případě zjištění škody na majetku se náklady na způsobenou škodu odečítají z kauce.

V případě nevrácení zálohy po vypršení smlouvy, ale za předpokladu, že bydlení je zcela neporušené, má nájemce právo obrátit se na orgány činné v trestním řízení, aby vymohli částku zálohy a úroky nahromaděné v důsledku prodlení. .

Práva manželů nájemníků

Přestože nájemcem je osoba, která smlouvu podepsala, zákon stanoví, že manžel nájemce má právo bydlet v pronajaté nemovitosti za stejných podmínek jako nájemce. V případě rozvodu manželského páru může jeden z manželů, který není uveden ve smlouvě, zůstat bydlet v nájemním bytě na základě příslušného rozhodnutí soudu. V takovém případě musí být pronajímatel do dvou měsíců vyrozuměn o nových okolnostech a předložit mu kopii soudního rozhodnutí.

Domácí opravy a bezpečnost

Opravy nájemního bydlení za účelem jeho udržení ve vhodném stavu se podle zákona provádějí na náklady vlastníka. Drobné běžné opravy si nájemce provádí sám. Pokud chce nájemce provést opravu na vlastní náklady, musí získat povolení od vlastníka. Takové povolení je nutné získat pro jakoukoli modernizaci bydlení, dokonce i pro zatloukání hřebíku do zdi, ale v praxi je povolení vyžadováno pouze pro vážnější práce – malování stěn nebo výměna závěsného nábytku.

Ukončení smlouvy

Zákon počítá s možností předčasného ukončení smlouvy ze strany pronajímatele. Důvodem výpovědi může být nedostatek nájemného nebo jiných plateb stanovených ve smlouvě, skutečnost podnájmu, který nebyl dohodnut s pronajímatelem, nebezpečné nebo škodlivé jednání nájemců, úmyslné poškození nebo nekoordinovaná práce na změně bydlení.