Daň z prodeje nemovitostí ve Španělsku – Plusvalía Municipal

Daň z prodeje nemovitostí ve Španělsku – Plusvalía Municipal

Prodej nemovitostí ve Španělsku zahrnuje placení daní prodávajícím, jednou z nich je IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – daň ze zvýšení hodnoty městských pozemků. Místo dlouhého oficiálního názvu se běžněji používá kratší termín Plusvalía Municipal .

Plusvalía Municipal je ve Španělsku obecní daň; sazby, úlevy a možnost platby ve splátkách jsou proto regulovány místně. V různých obcích mohou transakce stejné výše vyžadovat různé daňové platby, i když základní principy výpočtu jsou v celé zemi stejné. Pro přesný výpočet Plusvalía Municipal ve fázi plánování transakce můžete použít kalkulačku na webových stránkách radnice obce, kde se nemovitost nachází, nebo se poradit s daňovým poradcem, správcem nemovitosti či realitním makléřem, který vám s prodejem pomáhá.

Daňová reforma z roku 2021 schválila dvě metody výpočtu této daně, přičemž prodávajícímu ponechala volnost volby nejvýhodnější možnosti: metodu přímého/skutečného stanovení ( Método de estimación directa/real ) nebo metodu objektivního stanovení ( Método de estimación objetiva ). Standardně se používá druhá metoda – objektivní. Pro použití skutečné metody musí být záměr vyjádřen písemně v okamžiku podpisu listiny před notářem.

Plusvalía Municipal: povaha daně

Plusvalía Municipal neplatí daň z prodeje samotné nemovitosti (zisk z transakce je zdaněn podle IRPF nebo IRNR – daně z příjmu fyzických osob pro rezidenty i nerezidenty). Plusvalía Municipal platí daň ze zvýšení hodnoty pozemku, na kterém se nemovitost nachází. Při koupi domu nebo komerčních prostor má pozemek určitou hodnotu. Předpokládá se, že v době prodeje se zlepšila okolní infrastruktura, došlo k obecnému nárůstu cen a inflace, a proto se pozemek stal hodnotnějším. Právě toto „zvýšení hodnoty“ se obce snaží zdanit.

Povinnost platit Plusvalía Municipal vzniká nejen při prodeji nemovitosti ve Španělsku, ale také při jejím získání dědictvím nebo darem.

Metody pro výpočet Plusvalía Municipal v roce 2026

Objektivní metoda hodnocení nezohledňuje skutečný zisk, ale je založena na době vlastnictví:

• Jak se to vypočítá: vezme se katastrální hodnota pozemku (ta je uvedena na vyúčtování daně z nemovitosti IBI ), poté se použije koeficient v závislosti na počtu let vlastnictví nemovitosti a nakonec se na výsledek použije aktuální daňová sazba.
• Pro koho to těží: zpravidla prodejci nemovitosti, jejíž tržní hodnota výrazně vzrostla, zatímco její katastrální hodnota zůstala relativně stabilní. Jedná se o „matematickou“ metodu, která nezohledňuje výkyvy trhu s nemovitostmi.

Koeficienty a sazby se stanovují na úrovni obcí. Maximální hodnoty jsou stanoveny na národní úrovni a obce je nesmí překročit. V roce 2026 vláda navrhla zvýšení koeficientů (s cílem „penalizovat“ spekulativní transakce, zejména v prvních 15 letech vlastnictví), ale návrh zákona neprošel schvalovacím procesem a maximální koeficienty zůstaly na úrovni roku 2024.

Skutečná metoda ocenění je založena na skutečném zisku z prodeje nemovitosti ve Španělsku:

• Jak se vypočítá: od prodejní ceny se odečte kupní cena. Výsledný rozdíl se vynásobí procentem, které odráží podíl hodnoty pozemku na celkové katastrální hodnotě nemovitosti (tento podíl lze vypočítat pomocí údajů uvedených na vyúčtování IBI), a na výsledek se poté uplatní platná daňová sazba v obci.
• Pro koho je to výhodné: pro ty, kteří prodávají nemovitost krátce po koupi nebo na trhu s minimálním růstem cen. Pokud je skutečný zisk z prodeje nízký, je tato metoda obvykle výhodnější.

Plusvalía Municipal v roce 2026: příklad Benidormu

Pro porovnání obou metod si vypočítáme Plusvalía Municipal v roce 2026 na konkrétních příkladech.

Příklad 1. Zadáno: v prosinci 2011 byl v Benidormu zakoupen bungalov za 64 000 EUR a v březnu 2026 prodán za 160 000 EUR. Podle nejnovějšího zákona o dani z nemovitostí IBI je katastrální hodnota nemovitosti 55 000 EUR, z čehož: 15 000 EUR je katastrální hodnota pozemku a 40 000 EUR je katastrální hodnota budovy.

Splatné od Plusvalía Municipal: 405,00 € dle objektivní metody ocenění a 7 853,76 € dle metody skutečného ocenění.

Příklad 2. Zadáno: v červenci 2005 byl v Benidormu zakoupen bungalov za 155 000 EUR a v březnu 2026 prodán za 160 000 EUR. Podle nejnovějšího zákona o dani z nemovitostí IBI je katastrální hodnota nemovitosti 55 000 EUR, z čehož: 15 000 EUR je katastrální hodnota pozemku a 40 000 EUR je katastrální hodnota budovy.

Závazek od Městského úřadu Plusvalía: 1 800,00 € dle objektivní metody ocenění a 409,05 € dle metody skutečného ocenění.

Jak již bylo uvedeno výše, objektivní metoda hodnocení se používá standardně. Pro použití skutečné metody hodnocení je nutné:

• předložit notáři osvědčujícímu transakci originál listu vlastnictví s uvedením kupní ceny (nebo v případě zděděného nebo darovaného majetku odpovídající notářský zápis);
• přiložit v okamžiku podpisu transakce písemné prohlášení, v němž uvede záměr použít reálnou metodu ocenění na základě dosaženého zisku.

Kdo je povinen platit Plusvalía Municipal ve Španělsku?

Prodávající nemovitosti platí městské části Plusvalía. Povinnosti srážky, přiznání a převodu částky do rozpočtu však mohou být přiděleny takto:

• prodávajícímu, pokud je daňovým rezidentem Španělska;
• kupujícímu, pokud prodávající není daňovým rezidentem Španělska. V tomto případě je požadovaná částka sražena kupujícím prodávajícímu v okamžiku podpisu smlouvy a vypořádání transakce v přítomnosti notáře. Jinými slovy, prodávající zůstává daňovým poplatníkem, ale administrativní postup přiznání a poukázání sražené částky se stává odpovědností kupujícího.

Daň musí být uhrazena do 30 pracovních dnů od data podpisu listiny před notářem. Je důležité lhůtu nepromeškat, protože sankce za pozdní platbu se mohou pohybovat od 5 % do 20 %. Obce často schvalují daňové úlevy u transakcí týkajících se hlavního bydliště nebo v dědických věcech.

Pokud je nemovitost ve Španělsku prodána s nulovým ziskem nebo se ztrátou, povinnost platit daň Plusvalía Municipal nevzniká, protože metoda skutečného ocenění by vedla k negativnímu výsledku. Kromě toho se z prodeje nemovitostí historického, uměleckého nebo kulturního významu neúčtuje obecní daň.

Více informací o koupi domu ve Španělsku naleznete v našich článcích:

• Proces koupě nemovitosti ve Španělsku ;
• 10 tipů pro koupi nemovitosti ve Španělsku;
• Jak získat hypotéku ve Španělsku. Dokumenty k hypotéce ve Španělsku;
• Daně ve Španělsku pro vlastníky nemovitostí bez trvalého pobytu.

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho s přáteli!