Co mě čeka při koupi nebo prodeji

Pokud kupujete nemovitost ve Španělsku jako nerezident, je důležité znát všechny daně, poplatky a náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Níže najdete přehled toho, co vás čeká:

1. Daně při koupi nemovitosti

• Daň z převodu nemovitosti (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): Pokud kupujete již existující nemovitost, platí se daň z převodu nemovitosti, která se pohybuje mezi 6 % a 10 % z kupní ceny, v závislosti na regionu.
• Daň z přidané hodnoty (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA): Pokud kupujete novou nemovitost od developera, platíte místo ITP DPH, která činí 10 % z kupní ceny.
• Kolkovné (Actos Jurídicos Documentados, AJD): Tato daň se platí při koupi nové nemovitosti a obvykle činí 0,5 % až 1,5 % z kupní ceny, v závislosti na regionu.

2. Poplatky při koupi nemovitosti

• Notářské poplatky: Poplatky za služby notáře, který dohlíží na transakci a připravuje kupní smlouvu. Tyto poplatky se obvykle pohybují mezi 0,5 % a 1 % z kupní ceny.
• Poplatky za zápis do katastru nemovitostí: Po podpisu kupní smlouvy musí být nemovitost zapsána do katastru nemovitostí. Poplatky za tento úkon se pohybují mezi 0,5 % a 1 % z kupní ceny.
• Právní poplatky: Pokud si najmete právníka, který vás bude zastupovat při koupi, jeho odměna se obvykle pohybuje mezi 1 % a 2 % z kupní ceny.

3. Daně a poplatky spojené s vlastnictvím nemovitosti

• Daň z nemovitosti (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI): Tato roční daň se platí obci, kde se nemovitost nachází. Výše IBI se liší podle regionu a hodnoty nemovitosti, ale obecně se pohybuje mezi 0,4 % a 1,1 % z katastrální hodnoty nemovitosti.
• Daň z příjmu nerezidenta (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR): Jako nerezident musíte platit daň z příjmu i v případě, že nemovitost nepronajímáte. Tato daň se vypočítává na základě teoretického příjmu, což je 1,1 % nebo 2 % z katastrální hodnoty nemovitosti, a z této částky se odvádí 19 % (pro občany EU) nebo 24 % (pro ostatní).
• Poplatky spojené s komunitou vlastníků (Gastos de Comunidad): Pokud vlastníte nemovitost v bytovém domě nebo komplexu, budete platit pravidelné poplatky na údržbu společných prostor, jako jsou bazény, zahrady a společné prostory.

4. Další náklady

• Pojištění nemovitosti: I když není povinné, doporučuje se mít pojištění nemovitosti. Náklady na pojištění se liší v závislosti na rozsahu pokrytí, ale průměrná cena se pohybuje kolem 300–500 EUR ročně.
• Náklady na údržbu a opravy: Kromě pravidelných poplatků za údržbu budete muset hradit náklady na opravy a údržbu nemovitosti.

5. Co vás může překvapit?

• Dodatečné daně a poplatky: Některé regiony mohou mít dodatečné daně nebo poplatky spojené s vlastnictvím nemovitosti. Je důležité se předem informovat o specifikách regionu, kde kupujete nemovitost.
• Poplatky za správu nemovitosti: Pokud plánujete pronajímat nemovitost a nemůžete se o ni starat sami, budete muset zaplatit správce nemovitosti.
• Výkyvy v IBI: Výše daně z nemovitosti (IBI) se může změnit v závislosti na přehodnocení katastrální hodnoty nemovitosti místními úřady.

Prodej jako nerezident

Koupě nemovitosti ve Španělsku jako nerezident přináší řadu daní a poplatků, které je důležité zohlednit při plánování celkových nákladů. Nejdůležitější je dobře rozumět všem těmto nákladům před podpisem kupní smlouvy a zajistit, že máte dostatečné finanční prostředky na pokrytí nejen počátečních nákladů, ale i dlouhodobých nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Pokud vlastníte nemovitost ve Španělsku jako nerezident a rozhodnete se ji prodat, je důležité vědět o daních, poplatcích a právních povinnostech, které s tímto prodejem souvisejí. Níže naleznete přehled hlavních aspektů, které byste měli mít na paměti:

1. Daň z kapitálových výnosů (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)

• Kapitalové výnosy: Pokud prodáte nemovitost za vyšší cenu, než za jakou jste ji koupili, budete muset zaplatit daň z kapitálových výnosů (Capital Gains Tax).
• Sazba daně: Pro nerezidenty, kteří jsou občany zemí EU nebo EHP, činí tato daň 19 % z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Pro občany ostatních zemí je sazba 24 %.
• Výpočet zisku: Zisk se vypočítává jako rozdíl mezi prodejní cenou a původní kupní cenou, přičemž lze odečíst určité náklady (notářské poplatky, poplatky za registraci, náklady na renovace apod.).

2. Srážková daň (Retención del 3%)

• Povinná srážka: Kupující je povinen zadržet 3 % z prodejní ceny a odvést tuto částku španělským daňovým úřadům jako zálohu na daň z kapitálových výnosů.
• Výpočet skutečné daňové povinnosti: Pokud je daň z kapitálových výnosů vyšší než 3 % z prodejní ceny, budete muset rozdíl doplatit. Pokud je nižší, můžete požádat o vrácení přeplatku.

3. Daň z převodu nemovitosti (Plusvalía Municipal)

• Místní daň: Plusvalía je místní daň, kterou účtuje obec, a vypočítává se na základě zvýšení hodnoty pozemku od doby, kdy jste nemovitost získali, do doby, kdy ji prodáváte.
• Výpočet: Tato daň se vypočítává na základě katastrální hodnoty pozemku a doby, po kterou jste nemovitost vlastnili. Obecní úřad stanoví přesnou výši této daně.
• Odpovědnost: Tuto daň obvykle platí prodávající, pokud se nedohodnete jinak s kupujícím.

4. Náklady na prodej nemovitosti

• Realitní provize: Pokud využijete služby realitního makléře, jeho provize se obvykle pohybuje mezi 3 % a 6 % z prodejní ceny.
• Právní poplatky: Právní zastoupení při prodeji nemovitosti je doporučeno, zejména pokud jste nerezident. Právní poplatky se pohybují kolem 1 % až 2 % z prodejní ceny.
• Notářské poplatky: Notářské poplatky za přípravu a podepsání kupní smlouvy obvykle platí kupující, ale je důležité si to předem ujasnit.

5. Zrušení hypotéky (pokud existuje)

• Zrušení hypotéky: Pokud je na nemovitosti zástavní právo (hypotéka), musíte tuto hypotéku před prodejem nebo při prodeji splatit a zajistit zrušení zástavního práva v katastru nemovitostí.
• Poplatky za zrušení hypotéky: Může být účtován poplatek za výmaz hypotéky z katastru nemovitostí.

6. Další právní a administrativní kroky

• Certifikát energetické náročnosti: Před prodejem nemovitosti musíte získat certifikát energetické náročnosti (Certificado de Eficiencia Energética), který musí být předložen kupujícímu.
• Vyrovnání účtů: Musíte zajistit, že všechny účty za služby, daně a poplatky jsou uhrazeny do dne prodeje.

7. Co vás může překvapit?

• Daň z kapitálových výnosů v domovské zemi: Pokud jste nerezident, můžete být povinni platit daň z kapitálových výnosů také ve vaší domovské zemi. Doporučuje se poradit se s daňovým poradcem, jak se vyhnout dvojímu zdanění.
• Možné problémy s katastrálními údaji: V případě nesrovnalostí v katastru nebo chybějících povolení může být prodej komplikovanější. Předem zkontrolujte, zda jsou všechny dokumenty v pořádku.
• Omezené doby vrácení přeplatků: Pokud vám vznikne přeplatek na dani, vrácení peněz může trvat několik měsíců.

Prodej nemovitosti ve Španělsku jako nerezident vyžaduje důkladné plánování a povědomí o všech daňových a právních aspektech. Je důležité mít nezávislé právní zastoupení, aby byl proces hladký a abyste se vyhnuli případným komplikacím. Mějte také na paměti, že správné zpracování daní je klíčové pro minimalizaci finančních rizik a zajistěte si konzultaci s daňovým poradcem jak ve Španělsku, tak ve vaší domovské zemi.

Prodej Rezident

Pokud jste rezidentem ve Španělsku a prodáváte nemovitost, proces je podobný jako pro nerezidenty, ale s několika klíčovými rozdíly, zejména v oblasti daní a daňových povinností. Níže uvádím hlavní aspekty, které byste měli znát při prodeji nemovitosti jako rezident ve Španělsku:

1. Daň z kapitálových výnosů (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)

• Kapitalové výnosy: Jako rezident musíte zaplatit daň z kapitálových výnosů při prodeji nemovitosti. Tato daň se vypočítává z rozdílu mezi prodejní cenou a původní kupní cenou, po odečtení určitých nákladů, jako jsou notářské poplatky, poplatky za registraci, náklady na renovace apod.
• Sazba daně: Sazba daně z kapitálových výnosů je progresivní a závisí na výši zisku:
  • 19 % pro zisky do 6 000 EUR,
  • 21 % pro zisky od 6 001 do 50 000 EUR,
  • 23 % pro zisky od 50 001 do 200 000 EUR,
  • 27 % pro zisky nad 200 000 EUR.

2. Osvobození od daně z kapitálových výnosů

• Reinvestice do nové hlavní rezidence: Pokud jste vlastnili nemovitost jako svou hlavní rezidenci alespoň tři roky a veškerý výnos z prodeje použijete na koupi nové hlavní rezidence ve Španělsku (nebo v jiné zemi EU/EHP), můžete být osvobozeni od daně z kapitálových výnosů.
• Starobní osvobození: Pokud jste starší 65 let a prodáváte svou hlavní rezidenci, můžete být osvobozeni od daně z kapitálových výnosů, pokud jste v nemovitosti žili alespoň tři roky před prodejem.

3. Daň z převodu nemovitosti (Plusvalía Municipal)

• Místní daň: Tato daň se vypočítává na základě zvýšení hodnoty pozemku od doby, kdy jste nemovitost získali, do doby jejího prodeje. Tuto daň obvykle platí prodávající.
• Výpočet: Výše daně se liší v závislosti na katastrální hodnotě pozemku a době, po kterou jste nemovitost vlastnili. Každá obec má své vlastní sazby a pravidla pro výpočet této daně.

4. Náklady na prodej nemovitosti

• Realitní provize: Pokud využijete služby realitního makléře, jeho provize se obvykle pohybuje mezi 3 % a 6 % z prodejní ceny.
• Právní poplatky: Doporučuje se najmout právníka, který vás zastupuje při prodeji. Právní poplatky se obvykle pohybují kolem 1 % z prodejní ceny.
• Notářské poplatky: Notářské poplatky za přípravu a podepsání kupní smlouvy jsou obvykle hrazeny kupujícím, ale je důležité si to předem ujasnit.

5. Další důležité aspekty

• Certifikát energetické náročnosti: Před prodejem musíte mít platný certifikát energetické náročnosti, který musí být předložen kupujícímu.
• Vyrovnání účtů: Všechny účty za služby (voda, elektřina, plyn) a obecní daně (např. IBI) musí být uhrazeny do dne prodeje.
• Zrušení hypotéky (pokud existuje): Pokud je na nemovitosti hypotéka, musíte ji před prodejem splatit a zajistit zrušení zástavního práva v katastru nemovitostí.

6. Co vás může překvapit?

• Složitost při uplatnění osvobození od daně: Pokud plánujete využít osvobození od daně z kapitálových výnosů (např. reinvesticí do nové hlavní rezidence), je důležité přesně dodržet zákonné podmínky, jinak může být vaše žádost zamítnuta.
• Změny v katastrální hodnotě: Pokud se katastrální hodnota pozemku nebo nemovitosti výrazně zvýší, může to vést k neočekávaně vysoké dani Plusvalía Municipal.
• Povinnost podat daňové přiznání: Jako rezident musíte v roce prodeje podat daňové přiznání ve Španělsku a uvést zisk z prodeje nemovitosti.

Prodej nemovitosti jako rezident ve Španělsku je spojen s několika daňovými povinnostmi, ale existují také výhody, jako jsou možnosti osvobození od daně z kapitálových výnosů. Klíčem je dobře se připravit, mít správné právní a daňové zastoupení a být si vědom všech potenciálních nákladů a daní, které mohou vzniknout.