Cassalia Miramar S.L &Iberiasun Estates vám k tématu pojištění a garancí u španělských developerů (zejména u projektů „off-plan“, tedy ve výstavbě) poskytuji tento komplexní přehled, neboť pochopení těchto mechanismů je naprosto klíčové pro eliminaci rizik vaší investice

​1. Pojištění plateb záloh (Seguro de Caución / Aval Bancario)

​Toto je nejdůležitější pojistka pro investora, který kupuje rozestavěnou nemovitost. Podle španělského zákona Ley 38/1999 (LOE) a následné regulace Ley 20/2015 je každý developer povinen zajistit veškeré finanční částky, které mu kupující vyplatí před dokončením stavby.

​

Developer musí mít buď pojistku (Seguro de Caución), nebo bankovní záruku (Aval Bancario). Pokud developer zkrachuje nebo stavbu nedokončí v termínu, pojišťovna/banka vám vrátí 100 % zaplacených peněz včetně DPH a zákonného úroku.

​

Jako kupující musíte obdržet individuální certifikát na vaše jméno a na každou provedenou platbu. Bez tohoto papíru není vaše investice krytá.

​

Velké pozor

Pokud developer peníze přijímá na běžný účet, který není „účet se zvláštním určením“ (cuenta special), a nemá tyto záruky, vystavujete se riziku ztráty kapitálu při insolvenci.

​2. Desetiletá záruka (Seguro Decenal)

​Toto pojištění je pro developera povinné u všech rezidenčních staveb určených k prodeji.

​

Co pojišťovna kryje?

Pojišťovna ručí po dobu 10 let za strukturální vady stavby (základy, nosné zdi, stropy, střechy), které by ohrozily stabilitu budovy.

​Bezpečnost: Bez tohoto pojištění notář nezapíše nemovitost do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad) jako dokončenou novostavbu. Je to vaše hlavní pojistka kvality konstrukce.

​3. Odpovědnost a záruky za vady (Lhůty 1-3-10)

​Španělský zákoník jasně definuje odpovědnost developera a stavební firmy:

​1 rok: Záruka na estetické vady a povrchové úpravy (např. špatně položená dlažba, malba).

​3 roky: Záruka na „obyvatelnost“ a funkční prvky (např. zatékání, nefunkční instalace, topení, hluková izolace).

​10 let: Výše zmíněná strukturální záruka.

​4. Role zprostředkovatele (Realitní kanceláře)

​Zprostředkovatel (agent) má ve Španělsku specifickou zodpovědnost.

Solidní agentura

​Musí mít sjednané pojištění profesní odpovědnosti (Seguro de Responsabilidad Civil).

​V některých regionech (např. Katalánsko, Valencie) je povinná registrace v registru agentů (AICAT / RAICV), která vyžaduje i finanční záruku na ochranu klientských peněz (např. rezervační poplatky).

​Agent nesmí být jen „podavač klíčů“. Musí prověřit, zda má developer licenci (Licencia de Obra) a zda jsou zálohy pojištěny.

​Co je dobré vědět (Shrnutí pro investora)

​Vždy žádejte “Aval Individual” Nikdy neposílejte peníze developerovi, dokud nemáte potvrzení, že vaše platba bude pojištěna.

​Kontrola “Nota Simple” I u novostavby musí právník zkontrolovat list vlastnictví pozemku, zda na něm nejsou dluhy, které by přešly na vás.

Opakování matka moudrosti

Ve Španělsku se důrazně nedoporučuje spoléhat pouze na právníka developera. Mějte svého nezávislého advokáta, který prověří pojistné smlouvy.

​Pokud koupíte nemovitost od soukromníka (starší byt), výše uvedené developerské pojistky (kromě dobíhajícího Seguro Decenal) neplatí. Odpovědnost za skryté vady je pak u starších staveb omezena většinou jen na 6 měsíců a velmi těžko se vymáhá

Právní a administrativní prověření (Due Diligence)

​Licencia de Obra (Stavební povolení) Bez něj developer nesmí kopnout do země. Musí být schváleno místní radnicí (Ayuntamiento).

Pokud ho nemá, nekupujte – riskujete roky čekání nebo demolici.

​Nota Simple (Výpis z katastru): Potvrzuje, že pozemek skutečně patří developerovi a není zatížen exekucemi nebo dluhy, které by nebyly součástí projektu.

​Certificado del Registro de la Propiedad: Ověření, že je projekt správně zapsán jako rozestavěná stavba

(Declaración de Obra Nueva en Construcción).

​Finanční garance a pojištění

​Cuenta Especial (Zvláštní účet) Developer musí mít v bance speciální vázaný účet určený výhradně pro platby klientů daného projektu.

Peníze z něj nesmí použít na jinou stavbu.

​Aval Bancario / Seguro de Caución (Individuální záruka)

Písemné potvrzení od banky nebo pojišťovny, že vaše peníze jsou kryté pro případ krachu developera. Chtějte vidět vzor tohoto dokumentu ještě před podpisem rezervační smlouvy.

​Seguro Decenal (Příslib desetiletého pojištění)

Potvrzení, že projekt má sjednané budoucí pojištění pro případ strukturálních vad.

​Technická dokumentace a specifikace

​Memoria de Calidades (Specifikace materiálů) Podrobný seznam materiálů, značek spotřebičů, typu oken a izolací. Tento dokument je pro developera závazný.

​Plano de la Vivienda (Půdorys) Oficiální plánek vaší konkrétní jednotky s přesnými rozměry (užitečná vs. zastavěná plocha).

​Fecha de Entrega (Termín předání) Smlouva musí obsahovat přesné datum dokončení a sankce pro developera za každý měsíc zpoždění.

​Budoucí provozní náklady (Odhad spokojenosti)

​Cuota de Comunidad

(Poplatky komunitě) Odhad měsíčních nákladů na bazén, zahradu, ostrahu a výtahy. Vysoké poplatky mohou drasticky snížit váš čistý výnos (Net Yield).

​IBI (Daň z nemovitosti) Odhad roční daně pro danou lokalitu.

​Zlaté pravidlo Iberiasun estates Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu, která neobsahuje klauzuli( “Tato záloha je plně vratná v případě, že právní prověření (Due Diligence) odhalí vady v licenci nebo chybějící bankovní garance.” )