Na španělském trhu nájemních nemovitostí v regionu VALENCIA („Comunidad Valenciana“) panuje mnoho nejasností ohledně přesných požadavků, povinností a procesu rozvoje nájemních aktivit v regionu Valencie. Po obdržení desítek žádostí o informace na toto téma jsme se rozhodli vypracovat tuto zprávu, abychom objasnili nejčastější otázky, na které se naši klienti a kontakty ptají.

Jedná se o nemovitost, kde jsou splněny následující podmínky:

– Když existuje náhrada za použití.

– Při okamžité dostupnosti bytu.

– Když je „použití“ nebo „osud“ bytu „turistický“

– Když se to dělá „pravidelně“. Pravidelně znamená, že se nacházíte v  JEDNOM  z následujících případů

– Když jsou pronájmy spravovány velkými turistickými operátory/společnostmi

– Když zveřejníte nemovitost v turistických kanálech (internet, noviny atd.).

– I když nejste firma, poskytujete některé z těchto služeb: údržba a opravy majetku, pokojová služba, úklid bytu, WC atd., praní osobních oděvů nebo vybavení bytu (prostěradla, ručníky atd.). ), Úschovna zavazadel atd.

Když tedy  pronajímáte svou nemovitost k „rezidenčním“ účelům se střednědobým pronájmem rodinám nebo jednotlivcům za účelem „pobytu“ spíše než pro „turistiku“, vaše nemovitost nespadá do působnosti tohoto pravidla o „turistické nemovitosti“. „Pronájem bydlení“ se bude řídit obecným zákonem o nájmu (nebo „Ley de Arrendamientos Urbanos“). Nebudete se tedy muset řídit těmito formálními registračními požadavky, ale jak je vysvětleno níže, budete muset svůj příjem z pronájmu deklarovat pro španělské daně.

2.- Jaké jsou formality pro rozvoj aktivit turistického pronájmu v regionu Valencie? 

Registrace u Valencia Vacation Register (HRVR).

–  Pokud pronajímáte pouze jednu až 4 nemovitosti, budete se muset zaregistrovat jako  „konkrétní“ .

–  Pokud si pronajímáte více než 4 nemovitosti , musíte se zaregistrovat jako společnost  nebo  obchodní prodejce .

Ale i když se rozhodnete nezapsat svou nemovitost do rejstříku Valencie, vaše nemovitost musí splňovat zákonné normy kvality a vybavení, jak je uvedeno v další části.

Certifikát městské kompatibility

Od nabytí účinnosti zákona 15/2018 dne 7. června je k získání turistické licence vyžadována zpráva vedení města. Tato zpráva se nazývá „Certifikát městské kompatibility“. Tento doklad vydává kancelář starosty a potvrzuje, že nemovitost splňuje požadavky stavební legislativy pro rozvoj aktivit cestovního ruchu.

Právní normy pro kvalitu a vybavení

Každá nemovitost, registrovaná nebo neregistrovaná, nabízená na trhu jako pronájem pro účely cestovního ruchu musí splňovat požadavky stanovené zákonem pro kteroukoli z uvažovaných klasifikací: „Standardní“, „Primární“ nebo „Vylepšená“. Pro registraci nemovitosti může získat minimálně „Standardní“ požadavky.

Dobový  dodatek zákona  podrobně stanoví požadavky každé z těchto klasifikací.

V souladu s požadavky stanovenými zákonem bude nemovitost klientům nabídnuta v ideálních životních podmínkách, konzervace, úklid a veškeré inženýrské sítě a služby budou připraveny na první den výuky.

Majitelé nemohou od zákazníků požadovat více než 250 EUR podle zálohy/dluhopisu/záruky, pokud zákazníci výslovně nesouhlasí s vyšší částkou.

Vyžaduje se povolení k pobytu/potvrzení o pobytu

Nemovitost musí mít osvědčení o obsazenosti („Licencia de ocupación“ nebo „Cédula de Habitabilidad“) a musí být vybavena veškerým bílým zbožím a vybavením, aby bylo možné jej používat v ideálních podmínkách a v perfektním stavu.

Domy na vesnických pozemcích vyžadují změnu klasifikace pozemku 

Pokud je nemovitost na vesnickém pozemku, musí být změněna klasifikace pozemku, aby bylo možné takové využití. Jde o velmi složitý proces zvaný stav unie, kdy radnice, kde posluchači krajské samosprávy přijímají změny ve využití území.

3.- Další formální povinnosti

Kromě případných formálních a daňových povinností vyžadovaných zákonem Vám konkrétně doporučujeme:

1. Certifikát architekta:  Pro potvrzení, zda nemovitost splňuje zákonné požadavky, je důležité nechat si poradit od odborníka. Proto je nutné, aby nemovitost navštívil architekt, aby se ujistil, zda je nemovitost připravena k nastěhování a připravil  KOUZOVÝ PLÁN.
2. Průkaz energetické náročnosti:  Nedávné španělské předpisy nutí pronajímatele, aby při pronajímání nemovitosti získali průkaz energetické náročnosti. Tento certifikát je tedy nutné získat před uvedením nemovitosti na trh k pronájmu. 
3. Pojištění domácnosti:  Jako pronajímateli vám zvláště doporučujeme uzavřít pojištění na krytí kontejneru, obsahu a veřejné odpovědnosti. 

Pokud již máte uzavřenou pojistnou smlouvu na svou nemovitost a následně se rozhodnete ji pronajmout, pak je velmi důležité, abyste tuto skutečnost  informovali pojišťovnu . V opačném případě budou velké možnosti, že pojišťovna nebude kompenzovat ztráty vyplývající z nezastoupené činnosti.

4.- Proces registrace

a) Formát

Musíte vyplnit oficiální formulář. Kliknutím sem jej získáte . Vezměte prosím na vědomí, že tento formulář je „prohlášení o odpovědnosti“ (nebo „prohlášení o odpovědnosti“), ve kterém prohlašujete a UZNÁVÁTE na svou vlastní odpovědnost, že údaje a informace jsou PRAVDIVÉ a jste přímo odpovědní za obsah obsažený v tomto obsahu.

Pokud jsou tedy uvedené informace nesprávné (například uvádíte, že minimální velikost ložnic je 8 m2, ve skutečnosti jsou menší), můžete být odpovědní za křivou přísahu, podvod atd.

Pokud si tedy nejste 100% jisti, že vaše nemovitost vyžaduje VŠECHNY podmínky pro splnění „Standardu“, nebo chcete zjistit, zda by vaše nemovitost mohla být „Premium“, obraťte se na architekta, aby provedl průzkum. a ověřit a potvrdit, že vaše nemovitost splňuje tyto podmínky.

b) Registrace

Po dokončení formátu jej musíte předložit jednomu z vládních úřadů ve Valencii v Alicante, Valencii nebo Castellonu:

Obdržíte dokument potvrzující dokončení registrace. Jakmile obdržíte registrační číslo, musíte ho zaregistrovat na VŠECH propagačních materiálech, formátech, smlouvách atd. atd. související s vašimi aktivitami.

5.- Pokuty

Nabídka služeb bez povinné registrace může mít následující důsledky:

• Pokuty až 90 000 eur
• Pozastavení činnosti v tomto zařízení až na 3 roky.
• Pozastavení činnosti majitele až na 3 roky

6.- Obecné otázky

ANO. Vaše registrační číslo musí být uvedeno ve všech typech informací, reklam, poradců atd. Registrační číslo přidělené každému ubytování.

Mohu pronajmout svou nemovitost pouze na pokoje?

Ne. Nemovitost musí být plně pronajata a majitel v ní nemůže bydlet.

Mohu nemovitost pronajmout jako standardní krátkodobý pronájem?

ANO. Musíte však zrušit svou registraci v Turistickém rejstříku, protože zákon neumožňuje inzerci „standardních pronájmů“ v turistických kanálech. Pokud se rozhodnete pronajmout nemovitost, máte dvě možnosti:

• Registrace ve standardním pronájmu. To znamená krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem, jakož i na základě nájemní smlouvy a použití mimo turistické použití. Domov proto nelze zveřejnit na cestovních kanálech (např. AirBNB).
• Registrace pro turistické použití. V tomto případě může být nemovitost inzerována prostřednictvím turistických kanálů.

Mám si vést knihu návštěv?

ANO. Musíte vést knihu, ve které jsou registrováni všichni klienti, ve formátu, který musíte získat na místní stanici Pólice nebo na Guardia Civil, kde se nemovitost nachází.

3.- Turistické pronájmy v Andalusii (Malaga, Granada, Almeria, Sevilla, Cádiz)

Co jsou to „turistické pronájmy v Andalusii“?

Jedná se o činnost, při které jsou domy a byty pronajímány a nabízeny k dovolené (spíše než k trvalému pobytu) pomocí online platforem, jako je Airbnb, Homeaway, Booking atd.

Pro realizaci turistického pronájmu je třeba vzít v úvahu několik faktorů a minimální požadavky:

• Přímé větrání ven z každé místnosti (nebo terasy) a typ okenního stínícího systému.
• Být dostatečně zařízen a vybaven všemi potřebnými spotřebiči k okamžitému použití.
• Tepelná klimatizace s pevnými prvky v místnostech a místnostech s:
  Měsíce od května do září: chlazení
  Měsíce od října do dubna: vytápění
• Byt by měl být vybaven lékárničkou.
• Potřebujete mít dostupné turistické informace o oblasti, rekreačních oblastech zajímavých pro turisty, službách, způsobech dopravy, mapu města a turistické průvodce.
• Dům bude mít stížnosti a stížnosti k dispozici všem hostům.
• Kompletní úklid domu při vstupu a výstupu hostů.
• Všem uživatelům musí být poskytnuto telefonní číslo, aby uživatelé mohli vyřešit jakékoli pochybnosti nebo incidenty, které mohou nastat.
• Pokyny a pokyny z každého zařízení.

A konečně, všichni uživatelé si musí být vědomi domovního řádu pro užívání prostor, zařízení a vybavení domova, jakož i vstupu domácích mazlíčků do domova, zákazu kouření, omezených prostorů a POSTUPŮ PRO  NOUZOVÉ PLÁNOVÁNÍ A LICENČNÍ DOKUMENTACE.

3.- U turistických pronájmů v regionu Andalusie je vyžadován certifikát ubytování.

Aby mohl být dům využíván pro turistické účely, musí mít povolení k pobytu pro turisty  podle vyhlášky 28/22. BOJA č. 28 z 11.

Existují dva způsoby, jak získat „povolení k ubytování pro turistické účely“:

1.- Domy s „Osvědčením o bydlení“ získaným před rokem 1988.

V těchto případech platí stejné „Potvrzení o pobytu“ pro získání „Turistické licence“.

2.- Domy bez potvrzení o pobytu. postavena „po roce 1988.

V těchto případech je třeba požádat o povolení k turistickému ubytování na obecním rejstříku odboru plánování na městském úřadě. Požadovaná dokumentace:

1. Formulář žádosti: 1 kopie a 1 originál s katastrálním listem
2. Fotokopie DNI, NIE nebo CIF.
3. Doklad o opětovném zastoupení, jde-li o právnickou osobu.
4. Doklad o zaplacení příslušného poplatku.

V tomto případě budete muset také předložit technickou dokumentaci, konkrétně:

• Certifikát, popisný a grafický, vyhotovený a podepsaný kompetentní osobou, který musí obsahovat:
  • Datum dokončení zakázky
  • Popis stavu objektu a jeho zařízení.
  • Katastrální a evidenční identifikace nemovitostí.
  • Formulář odpovědného prohlášení Technika nebo jiný dokument vydaný oficiálním kolegiem v souladu se vzorem 14 dokumentu odboru územního plánování kanceláře starosty.

Po získání licence pro turistické půjčovny v Andalusii  je povinná registrace do andaluského turistického rejstříku. , za účelem poskytování ubytovacích služeb pro turistické pronájmy budete muset krajské vládě odpovědné za cestovní ruch předložit dokument s názvem „Declaración Responsable“, jehož obsahem bude:

• Údaje odpovídající identifikaci domu:
• Katastrální list
• Kapacita závisí na ubytovací licenci
• Údaje o vlastníkovi a oznamovací adresa.
• Identifikace osoby, která bude činnost vykonávat a jméno, které to umožňuje

3.- Daňové požadavky a povinnosti pro nájemné získané z turistických pronájmů ve Španělsku.

a) Daňové přiznání z příjmů z pronájmů turistů

Pokud vlastníte nemovitost a nevyužíváte ji k trvalému pobytu, KAŽDÝ ROK musíte za svou nemovitost podávat daňové přiznání, i když je nemovitost pronajatá či nepronajatá. A to prostřednictvím ROČNÍHO DAŇOVÉHO PŘIZNÁNÍ.

A když pronajímáte nemovitost a pobíráte „příjem“, musíte zároveň s příjmem přiznat, a to ve ČTVRTLETNÍM PROHLÁŠENÍ .

Když si pronajmete nemovitost, získáte „příjem“, který ve Španělsku podléhá španělské „dani z příjmu“, která se liší podle toho, zda jste „španělský daňový rezident“ nebo „španělský nerezident“.

Pokud jste rezident, daň je daň z příjmu rezidentů (IRPF) a pokud jste nerezident, daň je daň z příjmu nerezidentů (IRPFNR) No Residents).

Pokud jste „španělským daňovým rezidentem“, musíte svůj příjem z pronájmu uvést v našem ročním daňovém přiznání (vzor 100).

Pokud jste však daňovým nerezidentem Španělska, musíte svůj příjem přiznat k dani z příjmu nerezidenta (vzor 210) takto:

– KVALITATIVNĚ:   Při pronajímání nemovitosti máte k dispozici přiznání těchto příjmů za stejné čtvrtletí roku, ve kterém byly přijaty. V tomto příspěvku jsme se tedy zabývali případem, kdy je pronájem pro „turistické“ účely, ale můžete si také pronajmout pro „bytové“ účely. V obou případech musíte příjmy přiznat v příslušném čtvrtletí roku.

 „Obytné pronájmy“: ​​To znamená, že když si pronajímáte nemovitost pro „rezidenční“ účely, střednědobé rodiny nebo jednotlivci si ji pronajímají k „pobytu“, nikoli k „turistice“.

– KAŽDOROČNĚ:  Jako rezident nebo nerezident musíte podat roční daňové přiznání (IRPF/IRPFNR). V obdobích roku, kdy nepronajímáte nemovitost jako nerezident, je tedy nutné zaplatit a přiznat daň na konci následujícího roku.

 Příklad:

Jste nerezident a obdržíte pronájem turistické nemovitosti v únoru 2022. .

1.- Čtvrtletní přiznání:  Tento příjem musíte přiznat ve stejném čtvrtletí. Tato přiznání musí být předložena do 20 dnů po skončení čtvrtletí. V případě uvedeného příkladu je nutné příjem z pronájmu za čtvrtletí leden-březen přiznat v daňovém přiznání k podání do ^dubna 2022.

Zbytek roku 2015 již není k pronájmu.

2.- Roční přiznání:  Následně do konce příštího roku 2016 musíte podat daňové přiznání a zaplatit za dobu, kdy nemovitost nebyla pronajímána.

Vezměte proto prosím na vědomí, že při pronájmu nemovitosti pro účely cestovního ruchu máte spolu s vaší ZÁKONNOU povinností přihlásit svou nemovitost DAŇOVOU ODPOVĚDNOST přiznávat příjmy ČTVRTLETNÍ a poté KAŽDOROČNĚ po zbytek roku.

b) Musím platit DPH z turistických pronájmů? 

V této otázce panuje na trhu velký zmatek. Čistý příjem z pronájmu nepodléhá DPH.

Pokud tedy  svou nemovitost využíváte k bydlení i k turistickým účelům , NEMUSÍTE POSKYTOVAT FAKTURU a transakce  nepodléhá DPH .

Ale to v případě, že příjem, který dostáváte, je POUZE K PRONÁJMU. Když však nabízíte jiné služby podobné hotelu, například:

• Restaurace, jídlo, snídaně
• Úklid uvnitř bytu
• Praní ručníků, povlečení atd.

V těchto případech musíte  FAKTUROVAT  a  vybírat DPH  k vašim službám.

Požadavky budou:

• Vystavit fakturu každému hostu
• Účtovat DPH (10 %)
• Čtvrtletní přiznání DPH
• DPH přiznat ročně
• Zaregistrujte se jako podnikatel u finančního úřadu
• Čtvrtletní přiznání k dani z příjmu
• Ročně přiznat daň z příjmu

c) Jakou daň musím zaplatit z příjmu z turistického pronájmu?

Po vysvětlení výše uvedeného se nyní zamysleme nad tím, jak platit za příjem získaný prostřednictvím rekreačního domu.

Na čistou částku získanou z nájemného, ​​pokud žijete v některé ze zemí EU + Island + Norsko,  můžete snížit :

• Poměrný úrok (nikoli kapitál) z hypotéky (nebo jakéhokoli jiného typu úvěru použitého na nákup nemovitosti) zaplacený za koupi nemovitosti.
• Poměrná obecní daň, svoz odpadu, pojištění domácnosti, účty za energie atd.
• Proporcionální reforma, renovace, nábytek, vybavení, voda, elektřina, internet atd.
•  Marketing, reklama, právníci atd.
• Odpisy majetku, nábytku a domácích spotřebičů

DŮLEŽITÁ POZNÁMKA: Pokud žijete v zemi mimo EU (USA, Spojené království, Kanada, Mexiko, Rusko atd.), nemůžete si výše uvedený bývalý důchod odečíst od základu daně.

Nejdůležitější rozdíl ve ŠPANĚLSKÉ DANĚ Z PŘÍJMU PRO NERESIDENTY je tedy následující:

• Obyvatelé EU+Norska+Islandu:
  1. O výše uvedené výdaje lze snížit základ daně
  2. Daňová sazba: 19 %
• Obyvatelé mimo EU
  1. Základ daně NELZE snížit o žádné položky. Částka příjmu přijatého z pronájmu tak bude zdaněna v plné výši.
  2. daňová sazba 24 %

 Příklad:  

„A“ má dům na Costa Blanca, který není využíván jako stálý domov, a rozhodne se ho pronajmout přes Airbnb nebo jiné podobné platformy.

• Přijaté oznámení o pronájmu: Dům je oceněn na 150 000 eur a celkové nájemné bylo 4 2022 eur za měsíce květen, červen, červenec, srpen 6 000.

1. Obecní daň. Ročně 500 eur. Takže 500/12 * 4 = 166,6 eur. Jedná se o poměrnou částku obecní daně za 4 měsíce, během kterých byl dům pronajímán.
2. Úroky z hypotéky: A letos zaplatil 1 200 eur na úrocích hypotéky, takže 400 eur odpovídá době pronájmu.
3. Poplatky: 600 eur ročně, takže 200 eur odpovídá době pronájmu.
4. Odvoz odpadu: 150/rok. Takže 50 eur odpovídá době pronájmu.
5. Pojištění domácnosti: 350/rok. Takže 33,1 eur odpovídá době pronájmu.
6. Platba marketingových poplatků: 300 eur
7. Voda, elektřina, plyn, internet: 450 eur odpovídá době pronájmu.

CELKOVÉ NÁKLADY: 1 599,7 eur. To bude celková částka, kterou si A může odečíst z přijatého příjmu. Tak:

6 000 – 1 599,7 eur = 4 400,3 eur

Částka 4 400,3 eur zaplatí  836,057 eur na daních podle níže uvedené stupnice:

I.- Sazba daně 2023 –  Příjem z pronájmu nemovitostí pro nefinanční rezidenty :

• 19 % pro občany EU + Island + Norsko : Od základu daně si mohou tito občané odečíst tyto pojmy: -elektřina, voda, elektřina. Obecní daň (IBI), společenství vlastníků, náklady na reformy, údržbu a opravy nemovitostí, úroky z hypoték a odpisy.
• 24 % pro občany mimo EU (USA, UK, Kanada, Mexiko atd.):  Od základu daně si tito občané NEMOHOU ODPOČÍTAT ŽÁDNÝ z výše uvedených výdajů, základ daně je tedy plně zdaněn sazbou 24 %.

II.- Sazba daně z pronájmu pro španělské daňové rezidenty.

A toto daňové přiznání mělo být provedeno ve 2 přiznáních podaných v odpovídajícím čtvrtletí roku 2021. Tím pádem:

– Nájemné přijaté v květnu a červnu muselo být deklarováno ve čtvrtletním prohlášení učiněném před ^červencem 2022.

– Nájemné přijaté v červenci a srpnu muselo být deklarováno ve čtvrtletním prohlášení učiněném před ^říjnem 2022.

• Prohlášení po zbytek roku:  Vzhledem k tomu, že dům není stálým domovem, musí „A“ přiznat a zaplatit za zbytek roku, kdy je dům prázdný. Platí se tedy toto:

– v ročním přiznání k dani z příjmů. Pokud byl „A“ rezidentem Španělska, do konce června 2022 a pokud „A“ byl nerezidentem, do 31.12.2022.

Imputovaná daň je daň za dobu do pronájmu nemovitosti.

CO SE STANE S NEMOVITOSTMI ZA OBDOBÍ, KTERÉ BĚHEM ROKU NEPRONAJÍME?

V případě, že pronajatá nemovitost není vaším TRVALÝM DOMOVEM, budete muset zaplatit daň za nepronajatou dobu. Tato daň činí v průměru 0,4-0,5 %, počítáno z katastrální hodnoty a je vyhlášena před koncem PŘÍŠTÍHO roku.

V případě příkladu musí být tato daň z „prázdných“ nemovitostí během roku 2022 podána do konce roku 2023.

4.- Turistický pronájem jako podnikatelská činnost.

Turistické pronájmy pro nerezidenty – DPH či NE?

Daňové důsledky pro turistu, který si pronajímá nemovitost ve Španělsku JAKO NEREZIDENT ve Španělsku.

Čistá, pronajatá nemovitost nepodléhá DPH . Toto osvobození od DPH se vztahuje na jakýkoli typ pronájmu:

• Krátkodobé pronájmy / Turistické pronájmy
• Střednědobý pronájem
• Dlouhodobý pronájem

Důvodem je to, že španělský systém se domnívá, že při pronájmu nemovitosti (ani v rámci turistického pronájmu) nedochází k žádné „obchodní“ nebo „komerční činnosti“.

Ale když říkáme, že „turistické pronájmy“ nepodléhají DPH, musíme vzít v úvahu následující situace:

• Případ 1. Nestálá provozovna. Žádná obchodní činnost

Majitel jednoduše pronajme nemovitost hostům pomocí vlastních marketingových nástrojů nebo pomocí jiných externích online platforem, jako je AirBNB, Homeaway atd.

Kontakt s hosty provádí přímo majitel (klíče, příjem hostů, pohotovost, údržba atd.). Online platforma se zabývá pouze marketingovou a reklamní stránkou pronájmů, rezervací a správou plateb a poplatků za pronájem.

Majitel navíc nemovitost v určitých obdobích roku pronajímá pro nepodnikatelské účely, přičemž určitá období v roce si vyhradí pro soukromé použití.

Majitel může uzavřít smlouvu s místními odbornými službami na úklid, zahradničení, údržbu atd., ale spíše jako „exkluzivní“ pronájem než jako zaměstnanci.

V těchto případech nájem nepodléhá DPH.

• Případ 2. Nestálá provozovna – nedostatek podnikatelské činnosti

Stejný nerezidentní majitel nabízí k nájmu úklid pokoje, sušení prádla a dokonce i jídlo/nápoje.

V těchto případech se DPH uplatní, když majitel poskytuje hostům „hotelové služby“. V těchto případech bude DPH na aplikaci činit 10 % a majitel bude muset hostům poskytnout samostatné faktury za tyto služby.

Ale co se počítá jako „hotelové služby“? . Zde je třeba rozlišovat:

• Úklid a další služby, které jsou nabízeny pouze PŘED přihlášením a PO odhlášení. Tyto služby nebudou považovány za „hotelové služby“, protože jsou poskytovány za účelem udržování nemovitosti ve správných podmínkách používání pro hosty.
• Denní úklid pokojů, prádelna a stravovací služby (snídaně, večeře atd.): V těchto případech je služba klasifikována jako „Hotelová služba“, a proto je účtována DPH.

• Případ 3.- Stálá provozovna – Obchodní činnost

Vlastník, který není rezidentem, se rozhodne najmout jednoho nebo více zaměstnanců ve Španělsku, aby pracovali v domě za účelem úklidu, údržby, služeb zákazníkům a recepce, úschovy klíčů atd.

V tomto případě, vzhledem k tomu, že vlastník zaměstnává osobu na dobu neurčitou (sociální pojištění, pracovní smlouva nebo pracovní smlouva na dobu neurčitou) právě za účelem pronájmu jejího díla, bude to považováno za „podnikatelskou činnost“, tj. podléhající DPH .

Ve skutečnosti z tohoto důvodu bude vlastník považován za „zaměstnavatele“ podnikatelské činnosti a tato činnost bude ve Španělsku považována za „stálou provozovnu“, tudíž podléhá daňovým a formálním povinnostem jako nerezidentní právnická osoba s stálá provozovna“ ve Španělsku.

• Případ 4.- Obchodní činnost

Stejný nerezidentní vlastník, i když nezaměstnává zaměstnance na plný úvazek, se rozhodne uzavřít smlouvu s „Pronájemcem“ nebo „Platformou“ o postoupení, nasmlouvání nebo subdodávce pronájmu nemovitosti za celý resp. důležité časové období během roku pro určitou platbu, náhradu nebo jinak.

V tomto případě je to agent/platforma, která je přímo zapojena do komunikace s hostem, check-in, check-out, údržba atd. Majitel nemá žádný kontakt s koncovými uživateli/hosty z agenta a je to platforma, která má výhradní přístup a právo nemovitost užívat/pronajímat po dobu platnosti nájemní smlouvy.

Španělský systém tedy opět vezme v úvahu, že ačkoli vlastník nemá „obchodní strukturu“ pro formulování nájemného, ​​má to stejný agent/platforma, se kterou je uzavřena smlouva. Takže nakonec se rozvine “podnikatelská” činnost, takže vlastník bude považován za podnikajícího, pronájem bude považován za podnikatelskou činnost a tato činnost bude ve Španělsku považována za “stálou provozovnu” , tedy podléhá daňovým a formálním povinnostem jako nerezidentní právnická osoba se stálou provozovnou“ ve Španělsku.

Daňové důsledky

• DPH 21 %
• Udržení 19 % 

Jaké formální povinnosti musí tedy majitel v obou posledně uvedených případech stálé provozovny splnit? Po umění. 164 z Ley 37/1992, následující:

1. Podávat prohlášení o zahájení, změně a ukončení činností, které určují jejich zdanění. Tomu říkáme „matriční sčítání“ jako pasivní předmět daně z přidané hodnoty.
2. Vyžádejte si na Správě identifikační číslo poplatníka a v předepsaných případech je poskytněte a akreditujte.
3. Vystavujte a doručujte faktury za všechny vaše transakce upravené v souladu s požadavky předpisů.
4. Vést účetní záznamy a záznamy způsobem stanoveným předpisy, aniž jsou dotčena ustanovení obchodního zákoníku a jiných účetních standardů.
5. Poskytovat pravidelně nebo na žádost Správy informace týkající se jejích obchodních transakcí s třetími stranami. Čtvrtletně pro model 303 (DPH) a model 115 (srážková)
6. Odešlete příslušná prohlášení a výpočty a složte částku přijaté daně.
7. Roční souhrnné prohlášení.