Koupě nemovitosti ve Španělsku je pro Čechy a Slováky dostupnější než kdy dříve, ale španělský realitní trh má svá specifická pravidla. Pokud je neznáte, může se váš sen o domku u moře změnit v drahou noční můru.

Zde je praktický průvodce, na co si dát pozor v roce 2026.

1. Skryté náklady: Dinner at cenovce není konečná

Ve Španělsku musíte k prodejní ceně připočítat dalších 10–14 %. Tyto peníze nejdou prodejci, ale státu a úřadům.

• Daň z převodu (ITP): U starších nemovitostí činí 7–10 % (liší se podle regionu, např. Valencie plus 10 %).
• DPH (DPH) to kolkovné: U novostaveb platíte 10 % DPH plus cca 1,5 % kolkovné.
• Notář a katastr: Počítejte s cca 1–2 % z ceny.
• Právník: Ve Španělsku je právník nezbytností, nikoliv luxusem (obvykle 1 % z ceny).

2. Fenomén “Okupas”: Pozor na nezvané hosty

Španělské zákony v určitých případech chrání lidi, kteří neoprávněně obsadí prázdnou nemovitost (tzv. squatteři). Pokud dům nevyužíváte trvale, je klíčové:

• Mít kvalitní zabezpečovací systém napojený na pult centrální ochrany.
• Pokud policie zasáhne do 48 hodin od vniknutí, je proces snadnější. Později se může soudní vystěhování táhnout měsíce i roky.

3. Dluhy přecházejí na nového majitele

Na rozdíl od ČR/SR se ve Španělsku některé dluhy (např. daň z nemovitosti IBI, poplatky komunitě vlastníků nebo účty za vodu a elektřinu) vážou k nemovitosti, nikoliv k osobě.

Rada: Před koupí si nechte vyžádat Nota Simple (výpis z katastru) a potvrzení od komunity vlastníků, že je vše zaplaceno. Jinak tyto dluhy zdědíte.

4. “Pobřežní zákon”

Španělsko přísně chrání své pobřeží. Existují zóny, kde je zakázáno stavět nebo kde stát může po vypršení koncese stavbu odstranit.

• Pozor na levné domy přímo u pláže: Mohou stát v chráněném pásmu a vy nikdy nedostanete povolení k rekonstrukci, nebo o dům můžete v budoucnu přijít bez náhrady.

5. Administrativní kolečko: NIE a bankovní účet

Bez identifikačního čísla pro cizince (NIE) nepodepíšete ani rezervační smlouvu.

• Vyřízení NIE může trvat týdny.
• Budete potřebovat španělský bankovní účet pro placení energií a daní. Španělské banky jsou známé svou byrokracií a poplatky za všechno možné.

6. Pozor na nelegální přístavby

Je velmi běžné, že majitel přistavěl terasu, bazén nebo další pokoj bez povolení.

• Při koupi se ujistěte, že stav v katastru odpovídá realitě. Nelegální části stavby mohou vést k pokutám nebo k odmítnutí hypotéky ze strany banky.

Tipy pro bezpečný nákup:

1. Nekupujte na první pohled: Navštivte lokalitu v sezóně i mimo ni (v zimě bývají turistická letoviska městy duchů).
2. Vlastní právník je základ: Nepoužívejte právníka, kterého vám doporučí realitní kancelář nebo prodejce. Potřebujete někoho, kdo kope za vás.
3. Prověřte licenci pro turistický pronájem: Pokud chcete nemovitost pronajímat přes Airbnb, zjistěte si, zda daná obec ještě vydává nové licence. V mnoha městech (Barcelona, Valencia, Malaga) jsou vydávání nových licencí pozastavena.

Při koupi nemovitosti ve Španělsku je největší chybou aplikovat české nebo slovenské myšlení na španělský systém. Zatímco u nás řešíme hlavně stav domu a zápis v katastru, ve Španělsku kupujete s domem i jeho historii, dluhy a specifickou byrokracii.

Zde je shrnutí, proč se nevyplatí “šetřit” na profesionálech a proč je partner jako IberiaSun Estates klíčem k bezpečné investici.

Proč nestačí být “samoplátce”?

1. Španělské právo je neúprosné

Ve Španělsku se dluhy (daň z nemovitosti IBI, poplatky komunitě vlastníků, účty za vodu a elektřinu) vážou k nemovitosti, nikoliv k osobě. Pokud koupíte dům po někom, kdo neplatil, tyto dluhy automaticky přecházejí na vás. Právník nebo specializovaná agentura provádí tzv. Due Diligence – hloubkovou prověrku, zda je list vlastnictví (Nota Simple) čistý.

2. Jazyková bariéra a skryté významy

Nestačí umět anglicky. Většina úředních dokumentů, smluv o rezervaci (Arras) a jednání u notáře probíhá ve španělštině.

• Realita: Realitní kanceláře ve Španělsku často zastupují prodejce. Jejich cílem je prodat.
• Vaše potřeba: Potřebujete partnera, který mluví vaší řečí, ale rozumí španělským zákonům a “čte mezi řádky”.

3. Nástrahy, které v ČR/SR neznáme

• Nelegální přístavby: Ve Španělsku je běžné, že bazén nebo terasa nejsou zapsány v katastru. To může vést k pokutám nebo problémům s hypotékou.
• Squatteři: Problematika nelegálních nájemníků vyžaduje specifické preventivní kroky už při koupi (zabezpečení, právní ošetření).

Realitní agentura vs. Právní servis: Co zvolit?

Ideální cesta je kombinace obojího, což nabízí právě full-servisové agentury pro česko-slovenskou klientelu.

Proč vsadit na IberiaSun Estates?

Mnoho lidí se snaží ušetřit na provizi, aby pak přišli o 10 % kvůli špatně vypočítané dani nebo zděděnému dluhu. IberiaSun Estates funguje jako váš “přítel na telefonu” a odborný průvodce:

1. Rozumíme vám: Odpadá stres z toho, že podepisujete něco, čemu úplně nerozumíte.
2. Známe místní terén: Víme, které čtvrti jsou perspektivní pro investici a kde hrozí problémy.
3. Provázíme celým procesem: Od první prohlídky přes vyřízení NIE a španělského bankovního účtu až po předání klíčů u notáře.

Pamatujte: Česko nebo Slovensko není Španělsko. Kdo chce ušetřit na nesprávném místě, často doplatí na neznalost místních specifik. S partnerem, který v zemi žije a zná její pravidla, kupujete s klidným svědomím.

Chcete si domluvit nezávaznou konzultaci o aktuálních nabídkách na Costa Blanca nebo oblasti kolem Valencia , Gandia , Oliva Nova , El Verger , Denia , Calp , Altea ,? Připadně poradit , mate otazku na kterou nemate odpověď ? Napište nám

Kontakt – IberiaSun Estates