V České republice zažíváme v roce 2025 skutečně raketový růst cen starších bytů

V České republice zažíváme v roce 2025 skutečně raketový růst cen starších bytů, který v některých regionech, jako je Ústecko nebo Ostravsko, dosáhl až zmíněných 27 % v nabídkových cenách, přičemž celorepublikový průměr se u panelových a cihlových bytů v dobrém stavu pohybuje mezi 18 a 20 %. Situace ve Španělsku je v roce 2025 sice také ve znamení růstu, ale dynamika je jiná než u nás, protože tamní trh táhne hlavně obrovský zájem zahraničních investorů a turismus, zatímco v Česku je to primárně návrat domácích kupujících po stabilizaci hypoték. Ve Španělsku se meziroční nárůst cen starších bytů ve druhém čtvrtletí 2025 pohyboval kolem 12,3 až 12,8 %, což je výrazně méně než v nejrychleji rostoucích částech ČR, ale i tak jde o nejvyšší skok v jejich novodobé historii. Pokud srovnáme konkrétní ceny za metr čtvereční, Praha se svými průměrnými 150 000 korunami je dnes v podstatě dražší než Madrid, kde se průměr pohybuje kolem 3 700 eur, tedy zhruba 93 000 korun za metr, a je dokonce dražší než nejluxusnější přímořské oblasti jako Marbella, kde průměr u kvalitních nemovitostí dosahuje zhruba 112 000 korun za metr. Španělsko sice čelí obrovskému nedostatku nových bytů, kdy se staví jen asi třetina toho, co trh potřebuje, ale pro českého kupujícího se paradoxně stalo místem, kde může za cenu panelového bytu v Praze pořídit nemovitost u moře v prestižní lokalitě jako Malaga nebo Alicante, kde ceny rostou tempem kolem 14 % ročně. Rozdíl je i v tom, že zatímco v Česku ceny vyskočily skokově po dvou letech stagnace, ve Španělsku rostou sice pomaleji, ale stabilně už několik let v řadě, a to i díky nižším úrokovým sazbám od Evropské centrální banky, které jsou pro španělské domácnosti dostupnější než ty české. Česko tak momentálně patří k evropským lídrům ve zdražování bydlení a Praha se z pohledu kupní síly stala jedním z nejméně dostupných měst v celé Evropě, zatímco Španělsko si i přes rekordní růst stále drží relativní cenovou výhodu vůči středoevropským metropolím.

Otázkou kam to až povede?

Mnoho lidí si říka to bude tvrdý pád jako v roce 2008 Španělsko ale srovnání s rokem 2008 je pro mnoho lidí strašákem, ale aktuální situace ve Španělsku (i u nás) je v roce 2025 strukturálně úplně jiná. Přestože ceny ve Španělsku dosahují historických maxim a v Madridu či na Baleárech už nominálně překonaly vrcholy z roku 2007, většina ekonomů se shoduje, že klasický „pád“ v podobě prasknutí bubliny jako tehdy nehrozí, a to z několika zásadních důvodů. Hlavním rozdílem je, že krize v roce 2008 byla poháněna šíleným hypotéčním dluhem a obrovskou nadstavbou bytů, které nikdo nechtěl, zatímco dnes je situace opačná a trh trpí kritickým nedostatkem bytů, kdy se ve Španělsku staví jen zlomek toho, co by bylo potřeba pro uspokojení poptávky. Zatímco před rokem 2008 banky půjčovaly komukoliv i na 100 % ceny nemovitosti (a někdy i více), v roce 2025 jsou španělské banky velmi konzervativní, objem hypoték je o polovinu nižší než v roce 2006 a velká část transakcí, zejména u cizinců a na pobřeží, probíhá v hotovosti, což trh neuvěřitelně stabilizuje proti bankovním šokům. Dalším faktorem je zadluženost domácností, která je dnes mnohem nižší než tehdy, a lidé mají v nemovitostech mnohem více vlastního kapitálu, takže nejsou nuceni prodávat pod tlakem při prvním zakolísání ekonomiky. Místo náhlého pádu se pro roky 2026 a 2027 ve Španělsku očekává spíše mírné zpomalení růstu nebo stagnace, protože ceny už narážejí na strop dostupnosti pro běžné Španěly, ale silná poptávka ze zahraničí a neutuchající turismus budou ceny v klíčových lokalitách jako Malaga, Alicante nebo Madrid stále držet nahoře. Rizikem pro rok 2026 tak není kolaps trhu, ale spíše sociální napětí a nové regulace ze strany vlády, která se snaží omezovat krátkodobé pronájmy a nákupy nerezidentů, aby zastavila zdražování pro místní, což by mohlo lokálně zchladit poptávku, ale nikoliv způsobit plošný výprodej. Celkově lze říci, že španělský trh je v roce 2025 mnohem zdravější a dospělejší než před sedmnácti lety, a i když jsou ceny vysoké, stojí na reálných základech nedostatku a skutečného kapitálu, nikoliv na dluhové iluzi.