Průměrné ceny nemovitostí podle regionů ve Španělsku v roce 2026

Španělský trh s nemovitostmi vstoupil do roku 2026 s cenami rostoucími nejrychlejším tempem za téměř dvě desetiletí. Celostátní průměrná cena nových a prodávaných bytů dosáhla v 1. čtvrtletí roku 2026 1 987 eur za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst o 14,3 % a reálný růst po očištění o inflaci o 11,8 %. V praxi to znamená, že v celostátním průměru stojí byt o rozloze 90 m² přibližně 179 000 eur. Toto číslo je však samo o sobě téměř bezvýznamné, protože Španělsko není jeden trh s nemovitostmi – je to sedmnáct velmi odlišných trhů.

Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším regionem je markantní. Baleárské ostrovy mají více než čtyřnásobek ceny za metr čtvereční oproti Extremaduře. Pochopení regionálního dění je základním výchozím bodem pro každého kupujícího, který porovnává lokality. Všechny údaje v tomto článku pocházejí z indexu IMIE Mercados Locales společnosti Tinsa a odrážejí data za 1. čtvrtletí roku 2026, která zahrnují nové i prodané nemovitosti dohromady. Měly by být považovány za orientační – ceny v rámci jakéhokoli regionu se mohou podstatně lišit v závislosti na lokalitě, typu nemovitosti a stavu. Pokud jsou údaje na úrovni města uváděny samostatně, vztahují se k údajům o trhu s dalšími nemovitostmi a budou se lišit od širšího regionálního průměru.

Je také dobré mít na paměti, že kupní cena je pouze částí rozpočtu. Daně, notářské poplatky, náklady na katastrální řízení a právní poplatky obvykle přidávají 10 až 14 % k dohodnuté ceně – náš průvodce koupí nemovitosti ve Španělsku tyto náklady plně pokrývá.

Zdroj: Tinsa IMIE Mercados Locales Q1 2026. Údaje zahrnují nové a další prodeje nemovitostí. Údaje o roční změně jsou zaokrouhlené. Všechny údaje jsou orientační.

Prémiové trhy

Baleárské ostrovy – cca 4 200 €/m²

Baleárské ostrovy jsou jediným španělským regionem, který se plně zotavil a v reálných, o inflaci očištěných hodnotách dosáhl vrcholu boomu v roce 2007. Ibiza a Formentera se nacházejí na samém vrcholu cenového rozpětí; Mallorca pokrývá široké spektrum od luxusních pobřežních vil až po dostupnější vnitrozemská města; Menorca nabízí nejmírnější vstupní bod ze čtyř ostrovů.

V regionálním průměru stojí byt o rozloze 90 m² kolem 378 000 eur, ačkoli v prvotřídních pobřežních lokalitách je tato cena podstatně vyšší. Nabídka je na všech ostrovech strukturálně omezená a omezení krátkodobých pronájmů dále zvyšují tlak na trh s nemovitostmi. Pokud máte na výběr z těchto ostrovů, podívejte se, co je aktuálně k dispozici na Baleárských ostrovech .

Madridské společenství – cca 3 900 €/m²

Madridské společenství zaznamenalo v 1. čtvrtletí roku 2026 nejvyšší meziroční růst ze všech regionů, a to 19,2 %. V samotném hlavním městě se průměrná cena nemovitostí k prodeji pohybuje kolem 5 162 EUR za metr čtvereční, ačkoli rozptyl v rámci města je značný – ceny v nejlepších centrálních čtvrtích se blíží 10 000 EUR za metr čtvereční, zatímco dostupnější okrajové oblasti zůstávají pod 3 000 EUR. Madrid je jedním z nejlikvidnějších a nejtransparentnějších trhů s nemovitostmi v zemi se silnou poptávkou po pronájmu a vynikajícím spojením. Prohlédněte si nemovitosti na prodej v Madridu a udělejte si představu o tom, jak trh právě teď vypadá.

Baskicko – cca 3 100 €/m²

Baskicko je třetím nejdražším regionem ve Španělsku, přičemž San Sebastián drží titul nejdražšího provinčního hlavního města v zemi – což je způsobeno chronickým nedostatkem dodávek v již tak hustě zastavěném pobřežním městě. Bilbao nabízí dostupnější vstupní bod a v posledních dvou desetiletích prošlo významnou městskou obnovou. Na rozdíl od trhů na jižním pobřeží tento region přitahuje převážně domácí kupce spíše než mezinárodní, což trhu dává odlišný charakter a stabilnější, méně sezónní poptávku.

Katalánsko – cca 2 700 €/m²

Barcelona zaznamenala v 1. čtvrtletí roku 2026 meziroční růst cen o 11,5 %. Po letech nejistoty ohledně regulace pronájmu a licencování turistického ruchu se trh s nemovitostmi ve městě znovu silně prosadil, přičemž trvalá poptávka ze strany mezinárodních kupujících a pracovníků pracujících na dálku je přitahována jeho pozicí jakožto významného centra technologií a kreativní ekonomiky.

Costa Brava se vyznačuje výrazným povýšením oproti širšímu katalánskému průměru, zatímco vnitrozemské provincie – zejména Lleida – nabízejí jedny z nejdostupnějších cen v zemi. Pokud máte rádi Katalánsko, prozkoumejte nemovitosti v celém regionu .

Střední třída pobřežních a městských trhů

Kanárské ostrovy – cca 2 100 €/m²

Kanárské ostrovy zaznamenaly v 1. čtvrtletí roku 2026 meziroční růst cen o 17,8 %, přičemž souostroví nyní překročilo své nominální cenové úrovně z boomu v roce 2007. Většinu mezinárodních nákupů tvoří Tenerife a Gran Canaria – v rámci Tenerife přitahují kupující, kteří hledají zavedené trhy s pronájmy a celoroční slunce, jižní rekreační oblasti, zatímco sever nabízí klidnější a lokálnější atmosféru.

Lanzarote a Fuerteventura zaznamenaly rostoucí zájem kupujících, kteří hledají bydlení na pobřeží Atlantiku za dostupnější ceny. Ostrovy také těží z příznivého daňového režimu v rámci Kanárského hospodářského a fiskálního režimu (REF). Pokud vás ostrovy lákají, podívejte se, co je k dispozici .

Kantábrie — cca 1 950 €/m²

Kantábrie zaznamenala v 1. čtvrtletí roku 2026 meziroční růst cen o 16,2 % – jeden z nejsilnějších růstů ze všech regionů Španělska. Tato čísla odrážejí rostoucí poptávku po severním pobřeží Atlantiku mezi kupujícími, kteří hledají zelenou krajinu, chladnější klima a autentičtější španělské prostředí než mezinárodní letoviska na jihu.

Navarra – cca 1 900 €/m²

Navarra kombinuje silnou regionální ekonomiku s vysokou kvalitou života a cenami, které jsou dostupné i mimo Pamplonu, dominantní městský trh. Venkovské oblasti pyrenejského podhůří nabízejí dobrou hodnotu pro kupující, kteří hledají venkovské nemovitosti s přístupem k horám.

Valencijské společenství – cca 1 876 €/m²

Ve Valencijské autonomní oblasti došlo v prvním čtvrtletí roku 2026 k meziročnímu nárůstu cen o 17,26 %, přičemž byt o rozloze 90 m² v celém regionu nyní stojí v průměru 168 863 eur.

Město Valencie je v posledních pěti letech jedním z nejrychleji rostoucích trhů s městskými nemovitostmi v Evropě, a to díky silné domácí poptávce a rostoucí reputaci jako obyvatelné a cenově dostupné alternativy k Barceloně.

Provincie Alicante – zahrnující pobřeží Costa Blanca – i nadále přitahuje silnou poptávku ze strany severoevropských kupujících za ceny, které zůstávají konkurenceschopné ve srovnání s Costa del Sol, zejména na jihu provincie. Ať už vás láká město nebo pobřeží, nemovitosti v celé Valencijské autonomní oblasti pokrývají širokou škálu rozpočtů a lokalit.

Andalusie — cca 1 870 €/m²

Regionální průměr podceňuje, jak dramaticky se ceny v nejaktivnějších oblastech Andalusie posunuly. Město Málaga se stalo technologickým a mezinárodním obchodním centrem, které přitahuje pracovníky pracující na dálku a mladší mezinárodní kupce vedle tradičního trhu v důchodu, přičemž ceny nemovitostí v dalším prodeji nyní výrazně překračují 3 500 eur za metr čtvereční.

Marbella a západní pobřeží Costa del Sol zůstávají mezi nejexkluzivnějšími adresami ve Středomoří, zatímco východní pobřeží Costa del Sol – Nerja, Almuñécar a směrem k Almeríi – nabízí podstatně lepší hodnotu. Hlavní města vnitrozemských provincií, jako jsou Jaén a Huelva, zůstávají mezi nejdostupnějšími ve Španělsku. Objevte obrovskou škálu možností v celé Andalusii .

Aragón – cca. 1 600 €/m²

Zaragoza těží z vysokorychlostního železničního spojení mezi Madridem a Barcelonou, což z ní činí praktickou volbu pro kupující, kteří potřebují mít přístup do obou měst. Venkovské oblasti Aragonu a Pyrenejí přitahují kupující, kteří mají zájem o horské nemovitosti za ceny výrazně nižší než na srovnatelných alpských trzích jinde v Evropě.

Asturie – cca 1 550 €/m²

Asturie sdílí s Galicií atlantický charakter – dramatickou pobřežní scenérii a ceny pohodlně pod celostátním průměrem. Oviedo a Gijón jsou hlavními městskými trhy, které přitahují kupující, kteří upřednostňují přírodní prostředí a pomalejší tempo života před vybavením resortů.

Galicie – cca 1 500 €/m²

Galicie nabízí dostupné ceny na pobřeží v zeleném atlantickém prostředí, které stále více láká kupující hledající alternativu ke Středomoří. Rías Baixas je nejaktivnějším pobřežním trhem, zatímco A Coruña a Vigo jsou dobře dopravní spojení s dobrou vybaveností za ceny hluboko pod ekvivalentními středomořskými lokalitami.

La Rioja – cca. 1 420 €/m²

Logroño nabízí vysokou kvalitu života za dostupné ceny a rostoucí zájem o venkovské nemovitosti ve vinařské oblasti zvýšil ceny některých vesnic, ačkoli tento region zůstává jednou z dostupnějších možností ve Španělsku.

Cenově dostupné trhy

Murcia — cca 1 380 €/m²

Murcia zaznamenala v 1. čtvrtletí roku 2026 meziroční růst cen o 16 %, přesto zůstává jedním z cenově nejkonkurenceschopnějších regionů se středomořským pobřežím. Oblast Mar Menor a širší pobřeží Costa Cálida přitahují stálý zájem kupujících ze severní Evropy, přičemž hrubé výnosy z pronájmu patří k nejvyšším ve Španělsku – což odráží kombinaci nižších kupních cen a solidní poptávky po turistickém pronájmu. V regionálním průměru stojí byt o rozloze 90 m² přibližně 124 000 EUR. V regionu, který kupující často překvapuje svou hodnotou, stojí za to se podívat, co je na trhu k dispozici .

Kastilie a León – cca 1 310 €/m²

Největší region Španělska co do rozlohy nabízí rozmanitý trh. Valladolid, Salamanca a Burgos se nacházejí nad regionálním průměrem a nabízejí dobře propojená středně velká města s dobrou občanskou vybaveností. Pro kupující, kteří hledají statky, venkovské usedlosti nebo vesnické domy s pozemkem, nabízí tento region jedny z nejlepších nabídek v zemi .

Kastilie-La Mancha – cca 1 030 €/m²

Kastilie-La Mancha zaznamenala v 1. čtvrtletí roku 2026 třetí nejvyšší meziroční tempo růstu ve výši 18,8 %, ačkoli zůstává jedním ze dvou nejdostupnějších regionů celkově. Toledo je nejaktivnějším trhem, kde jsou ceny výrazně nad regionálním průměrem díky blízkosti Madridu a silné atraktivitě historického dědictví.

Extremadura – cca. 1 020 €/m²

Extremadura je nejdostupnějším regionem ve Španělsku. Cáceres a Badajoz jsou hlavními městskými trhy a region začíná přitahovat kupce, kteří hledají velké venkovské nemovitosti za zlomek ceny oproti pobřežním oblastem, ačkoli objemy transakcí zůstávají nízké.

Výnosy z pronájmu podle regionu

Regionální obrázek příjmů z pronájmu se liší od čistě cenového žebříčku – vyšší ceny nemusí nutně znamenat vyšší výnosy. Murcia dosahuje jedny z nejsilnějších hrubých výnosů z pronájmu ve Španělsku, které se v pobřežních oblastech odhadují na přibližně 6 % nebo více, což odráží kombinaci nižších kupních cen a solidní turistické poptávky. Kanárské ostrovy si vedou dobře vzhledem k celoroční turistické sezóně, ačkoli se na všech hlavních ostrovech zpřísňují licenční omezení. Město Valencie se stalo jedním z nejvýnosnějších velkých měst ve Španělsku, a to díky silné poptávce po pronájmu za kupní ceny, které zůstávají výrazně nižší než v Barceloně nebo Madridu.

Baleárské ostrovy a prvotřídní lokality na Costa del Sol sice nabízejí silné absolutní příjmy z pronájmu, ale obvykle nižší hrubé výnosy, což láká kupující, kteří upřednostňují zachování kapitálu a dlouhodobé zhodnocení před příjmem.

Jedno důležité upozornění: licencování krátkodobého turistického pronájmu se v nejoblíbenějších regionech Španělska postupně omezuje. Než se příjmy z pronájmu zohlední při jakémkoli rozhodnutí o koupi, je vhodné ověřit si licenční podmínky pro konkrétní nemovitost a obec – náš průvodce investicemi do nemovitostí k pronájmu ve Španělsku podrobně pokrývá klíčové právní aspekty a investiční strategie.

Co bude ovlivňovat ceny v roce 2026?

Čtrnáct ze 17 španělských regionů zaznamenalo v 1. čtvrtletí roku 2026 meziroční růst nad 10 %, oproti pouhým 11 v předchozím čtvrtletí. Zrychlení je plošné, ale nejvíce se koncentruje v okolí center zaměstnanosti a pobřežních oblastí orientovaných na cestovní ruch.

Strukturálním faktorem je nabídka. Podle Banco de España čelí Španělsku nedostatku přibližně 700 000 domů, přičemž tento počet ročně roste zhruba o 275 000 jednotek, jelikož tvorba domácností převyšuje novou výstavbu. Novostavby obvykle vykazují 6 až 8% přirážku oproti ekvivalentním nemovitostem určeným k prodeji, což odráží moderní standardy energetické účinnosti a nedostatek nových developerských projektů ve vysoce žádaných oblastech.

Cenová dostupnost se začíná zpřísňovat, přičemž průměrné úsilí o nákup dosáhlo v 1. čtvrtletí 2026 33,9 % disponibilního příjmu – což je stále v rámci obecně přijatelných mezí na celostátní úrovni, ale maskuje to podstatně vyšší stres na nejdražších trzích. Analýza trhu s nemovitostmi společnosti Bankinter předpovídá roční růst za celý rok 2026 kolem 7 %, což je zmírnění oproti tempu 13 až 14 % v roce 2025, ale stále výrazně nad historickými normami.

Časté otázky ohledně cen nemovitostí ve Španělsku

Kde jsou nemovitosti ve Španělsku nejdražší?

Baleárské ostrovy jsou nejdražším regionem ve Španělsku, s průměrnou cenou kolem 4 200 eur za metr čtvereční v 1. čtvrtletí roku 2026. V rámci ostrovů dosahují nejvyšší ceny Ibiza a Formentera. Madridské společenství je druhým nejdražším regionem s přibližně 3 900 eury za metr čtvereční, přičemž samotné centrum města dosahuje 5 162 eur za metr čtvereční u nemovitostí určených k prodeji – a prvotřídní centrální čtvrti se blíží 10 000 eurům. Baskicko, a zejména San Sebastián, uzavírá první trojku.

Kde jsou ve Španělsku nejlevnější nemovitosti?

Extremadura je nejdostupnějším regionem ve Španělsku s průměrnou cenou okolo 1 020 eur za metr čtvereční – což je méně než čtvrtina průměru Baleárských ostrovů. Kastilie-La Mancha je druhou nejdostupnější s přibližně 1 030 eury za metr čtvereční, následovaná Kastilií a Leónem s 1 310 eury. Pro kupující, kteří hledají bydlení na pobřeží za nižší ceny, nabízí Murcia nejdostupnější středomořské pobřeží ve Španělsku s cenou okolo 1 380 eur za metr čtvereční.

Které regiony zaznamenaly v roce 2026 největší nárůst cen?

Madridské společenství zaznamenalo nejvyšší meziroční růst s 19,2 %, těsně následované Valencijským společenstvím s 19,1 % a Kanárskými ostrovy se 17,8 %. Kastilie-La Mancha také zaznamenala silný růst o 18,8 %, a to díky poptávce přesouvající se z Madridu. Nejpomaleji rostoucími trhy v 1. čtvrtletí 2026 byly Extremadura s 6 %, La Rioja se 7 % a Asturie s 8 % – ačkoli všechny tři stále zaznamenaly pozitivní růst.

Jsou nemovitosti ve Španělsku stále cenově dostupné ve srovnání s jinými evropskými zeměmi?

S celostátním průměrem 1 987 eur za metr čtvereční zůstává Španělsko výrazně dostupnější než srovnatelné pobřežní a městské trhy ve Francii, Itálii, Portugalsku a Spojeném království. I v nejdražších španělských regionech jsou ceny příznivě srovnatelné s podobnými lokalitami v jiných částech západní Evropy. Kombinace nižších kupních cen, příznivého klimatu a silné poptávky po pronájmu i nadále přitahuje mezinárodní kupce, kteří hledají hodnotu ve srovnání s jinými středomořskými destinacemi.

Kolik navíc bych měl/a do rozpočtu přidat nad rámec kupní ceny?

Obecně se doporučuje počít s 10 až 14 % nad rámec dohodnuté kupní ceny na pokrytí daní, notářských poplatků, nákladů na katastrální správu nemovitostí a právních poplatků. Přesná částka závisí na regionu, typu nemovitosti (novostavba nebo další prodej) a kupní ceně.

Až budete připraveni prozkoumat nabídku v jednotlivých regionech Španělska, prohlédněte si všechny nemovitosti na prodej ve Španělsku a použijte naše vyhledávací filtry k nalezení té správné nemovitosti na správném místě.

IberiaSun Estates – váš partner pro správnou nemovitost ve Španělsku

Hledání nemovitosti ve Španělsku není jen o krásných fotografiích a slunci u moře. Důležité je najít místo, které bude opravdu odpovídat vašim představám, životnímu stylu i investičním plánům.

Právě s tím vám pomůže IberiaSun Estates.

Díky znalosti místního trhu, osobnímu přístupu a zkušenostem přímo ze Španělska pomáháme klientům najít nemovitosti, které dávají smysl — ať už hledáte:

• apartmán u moře,
• rodinný dům,
• investiční příležitost,
• rekreační bydlení,
• nebo nový život pod španělským sluncem.

Neprodáváme jen nemovitosti.
Pomáháme lidem najít místo, kde se budou cítit dobře.

Co pro vás zajistíme

✔ Vyhledání vhodné nemovitosti podle vašich požadavků
✔ Osobní konzultace a prohlídky
✔ Pomoc při jednání se španělskými úřady
✔ Kontrolu dokumentace a bezpečný průběh koupě
✔ Podporu i po dokončení nákupu

Ve Španělsku existuje mnoho nabídek, ale ne každá je správná.
Naším cílem je ochránit klienta, ušetřit mu čas, stres i zbytečné chyby.

IberiaSun Estates

Vaše cesta k nemovitosti ve Španělsku začíná správným partnerem.