Španělský realitní trh – 2. čtvrtletí 2025 Pokračující odolnost a růst

Malaga – přehled

Na základě přehledu z 1. čtvrtletí 2025 španělský realitní trh ve druhém čtvrtletí nadále vykazoval pozoruhodnou odolnost a dynamický vývoj. Průměrná hodnota dokončených nemovitostí, zahrnujících jak novostavby, tak i prodeje z druhé ruky, zaznamenala meziroční nárůst o 9,8 % a čtvrtletní nárůst o 2,6 %. Po očištění o inflaci činil reálný meziroční růst 7,7 %.

Tento trvalý růst je podpořen souhrou ekonomických faktorů – zejména odolným trhem práce, silnou poptávkou a poklesem nákladů na hypotéky po snížení klíčových úrokových sazeb Evropskou centrální bankou o 0,25 procentního bodu. Růst v první polovině roku tak ukazuje na širokou a stabilní sílu trhu.

Regionální vývoj cen

Na regionální úrovni se tempo růstu zrychlilo nebo zůstalo vysoké v 16 z 19 autonomních oblastí Španělska. Čtyři regiony zaznamenaly výjimečný růst přes 10 % – nejvíce Madrid (16,1 %), následovaly Baleárské ostrovy (14,4 %), Kantábrie (14,1 %) a Asturie (11,6 %).
Baleárské ostrovy (25,3 %) a Madrid (6,8 %) již v nominálních hodnotách překonaly cenové vrcholy z období realitní bubliny v roce 2007, i když po započtení inflace jsou stále pod nimi (o 9 % v Baleárách a o 24 % v Madridu při inflaci 2,3 % v červnu 2025). „Efekt Madridu“ navíc zvyšuje ceny i v okolních provinciích, jako jsou Toledo, Segovia, Guadalajara a Ávila, protože kupující hledají dostupnější možnosti.

Provincie a ekonomická centra

Dynamika byla patrná zejména v hospodářských centrech a pobřežních provinciích. Více než 10% meziroční růst zaznamenaly například Madrid (16,1 %), Baleáry (14,4 %), Santa Cruz de Tenerife (14,2 %), Kantábrie (14,1 %) a Málaga (13,5 %). Přímořské oblasti a velká města nadále těží z robustního turismu, silné zahraniční poptávky a prosperujících lokálních ekonomik. Tento trend zároveň podporuje „odliv poptávky“ do okolních, cenově dostupnějších provincií.

Hlavní faktory: ekonomika, hypotéky a legislativní změny

Výkon trhu ve 2. čtvrtletí 2025 stojí na pevných ekonomických základech – nízká nezaměstnanost (10,29 %), růst HDP (1,1 % mezikvartálně, 3 % meziročně) a levnější hypotéky díky snížení sazeb ECB (vkladová sazba 2,00 % od 5. června 2025).
Průměrná hypotéka v Q1 činila 145 193 €, v Q2 stoupla na 149 733 €, přičemž průměrná měsíční splátka zůstala téměř stejná (757 €). Podíl nesplácených úvěrů klesl na 2,25 %.

Nová vládní opatření v Q2 zahrnují zrušení programu „Zlaté vízum“ (Ley Orgánica 1/2025), které dříve umožňovalo získat pobyt občanům mimo EU při investici do nemovitosti min. 500 000 €. Nové předpisy pro turistické pronájmy vyžadují registraci v centrální databázi a uvedení unikátního identifikačního kódu – cílem je vrátit část bytového fondu místním obyvatelům.

Vývoj cen v hlavních městech

• Madrid: průměr 4 457 €/m², růst 16,1 % r/r. Nejrychlejší růst v Usera (18,7 %) a Ciudad Lineal (15,8 %). Nejvyšší ceny v Barrio de Salamanca (6 851 €/m²).
• Barcelona: 4 116 €/m², růst 8,7 %. Nejvyšší hodnoty v Sarrià-San Gervasi (5 403 €/m²).
• Valencie: 2 408 €/m², růst 15,1 %, v některých čtvrtích přes 20 %.
• Sevilla: 2 354 €/m², růst 11,4 %.
• Zaragoza: 1 884 €/m², růst 8,6 %.
• Málaga: 2 660 €/m², růst 10,8 %. Nejrychleji rostly Teatinos-Universidad (18 %), Palma-Palmilla (17,5 %) a Ciudad Jardín (16,8 %).

Valencie a Málaga kombinují městské zázemí, přímořskou polohu a relativně dostupnější ceny, což je činí atraktivními i pro cizince hledající aktivní životní styl za přijatelnější náklady.

Dostupnost bydlení – přetrvávající problém

Národní průměr „teoretické roční zátěže“ (podíl příjmu na první splátku hypotéky) činil 34,1 %. V sedmi provinciích přesáhl rozumnou hranici 35 %, přičemž Málaga (58 %) a Baleáry (49 %) jsou pod největším tlakem.
V některých městech, např. v Cádizu, Madridu, Málaze, Barceloně a San Sebastiánu, přesahuje zátěž 50 %. Pouze Zaragoza (31,6 %) se vešla do doporučené hranice.

V centrech měst jsou hodnoty ještě vyšší – např. v Madridu (Centro 79,4 %, Salamanca 69,2 %), v Barceloně (Ciutat Vella 66,7 %) a v Málaze (Centro 72,3 %). Tento trend může vést k odlivu mladších a nízkopříjmových obyvatel na okraj měst a zvyšuje tlak na vládu, aby rozšiřovala nabídku dostupného bydlení.

Aktivita trhu a návratnost investic

Prodeje nemovitostí mezi lednem a dubnem 2025 vzrostly meziročně o 10,3–15,9 %, nové hypotéky o 22,1–25,1 %. Počet vydaných stavebních povolení vzrostl o 19,4 %, ale počet dokončených bytů klesl o 7,9 %.
Nejvyšší pětiletá průměrná roční míra růstu (CAGR) nad 7 % byla zaznamenána v Málaze, na Baleárech, v Santa Cruz de Tenerife a ve Valencii.

Závěr – jak se orientovat na trhu

Španělský trh v Q2 2025 nabízí mnoho příležitostí, ale vyžaduje strategický přístup. Prémiové lokality (Madrid, Baleáry, Málaga, Barcelona, Valencie) mají vysoký růst, ale i problém s dostupností. Naopak města jako Zaragoza nebo provincie jako Toledo, Guadalajara, Sevilla a Alicante nabízejí lepší rovnováhu mezi cenou a růstem.
Po zrušení Zlatého víza a zpřísnění pravidel pro turistické pronájmy je nutné pečlivě plánovat a kalkulovat zátěž domácího rozpočtu. Spolupráce s místní realitní kanceláří, finančním poradcem a právníkem je klíčová pro bezpečný nákup.

Navzdory problémům s dostupností a legislativním změnám zůstávají ekonomické základy silné. Španělsko si díky stabilnímu hospodářství a mezinárodní atraktivitě zachovává pozitivní dlouhodobý výhled a pro informované investory představuje zajímavou příležitost.