Jedním z běžných typů smluv, které jsou uzavírány v procesu výběru a nákupu nemovitostí ve Španělsku, je tzv. „depozitní smlouva“ (contrato de arras), jejímž podstatou je rezervace předmětu s jeho následnou koupí u cena zjištěná v době zaplacení zálohy.

Vzhledem k tomu, že tento typ smlouvy má výlučně soukromoprávní povahu (zákon nestanoví její povinnou notářskou formu), mají strany volnost ve formě předložení textu tohoto dokumentu a jsou samostatně odpovědné za povahu závazků. předpokládaný. S přihlédnutím také k tomu, že ve většině případů je to prodávající (nebo zprostředkovatel), kdo navrhuje znění smlouvy o složení zálohy, je správné pochopení právní povahy těchto vztahů zvláště důležité pro každého, kdo se rozhodl pro koupi nemovitosti ve Španělsku a snaží se co nejvíce chránit a přitom podnikat odpovědný krok.

Na rozdíl od „domácího“ jednotného chápání zálohového vztahu (kdy v případě, že kupující nesplní své závazky, přijde o částku vložených prostředků a v případě prodávajícího je prodávající povinen vrátit přijatou částku ve dvojnásobné výši), situace ve Španělsku umožňuje různé výklady důsledků nesplnění smlouvy o vkladu v závislosti na tom, jaký typ si strany zvolily.

Okamžitě upozorněme na skutečnost, že ačkoli španělský občanský zákoník (článek 1454) funguje výhradně na jednotném chápání vkladu v rámci občanskoprávních transakcí, právní doktrína a soudní praxe rozlišují tři typy takových vztahů:

• arras penitenciales;
• arras konfirmatorias;
• Arras penales.

Při uzavírání smlouvy o vkladu by mělo být v textu smlouvy konkrétně uvedeno, jaký typ vkladu strany zvolily.

Je důležité vědět: ze všech výše uvedených pouze aras penitenciales zaručuje kupujícímu vrácení dvojnásobku zálohy, pokud se prodávající vyhne plnění smlouvy. Zbývající koncepty mají za následek pouze vrácení zaplacené částky (arras confirmatorias) a možnost soudního donucení protistrany ke splnění smlouvy (arras penales).

Prodávající ( nebo zprostředkovatel ) tak může celkem snadno uzavřít smlouvu o složení zálohy s více osobami pod arras conferatorias na stejnou nemovitost s cílem co nejrychleji prodat a při prodeji jednoduše vrátit částku zálohy zbývajícím osobám, i když v pochopení těchto osob taková záloha působila jako maximální možná záruka jejich výhradního práva na nákup.

Odchýlení se od plnění smlouvy ze strany prodávajícího bude považováno za neuzavření hlavní kupní smlouvy za podmínek a ve lhůtách uvedených ve smlouvě o složení zálohy, pokud k tomuto nesplnění došlo v důsledku zavinění (jednání resp. nečinnosti) prodávajícího. Příkladem může být nejen úplné ignorování problematiky koupě a prodeje , ale i uzavření takové smlouvy mimo stanovený termín, stejně jako prodej jiného majetku (a nikoli toho, co bylo uvedeno při rezervaci) nebo jeho prodej za jiných podmínek .

Když už mluvíme o negativních aspektech a vezmeme-li v úvahu úroveň podvodů v určitých oblastech, může se otázka vrácení dokonce i výše zaplacené zálohy dostat na právní úroveň, což kromě starostí a starostí bude znamenat ztrátu peněz. a čas. Mimochodem, služby soudních právníků (abogado/procurador) jsou zpoplatněny podle schváleného sazebníku poplatků (požadavek pod ním je obecně považován za porušení profesní etiky) a nárok ve výši 6 000 € je nevyhnutelně doprovázen 2 500 € právního poplatku. samotné náklady. A průměrná doba pro posouzení občanskoprávních případů pouze v první instanci se ve Španělsku pohybuje od roku do 18 měsíců v závislosti na regionu.

Nejdůležitější podmínkou, na kterou byste si také měli dát pozor při podpisu contrato de arras, je lhůta pro uzavření hlavní kupní a prodejní smlouvy. Kromě jasného uvedení data byste si měli prostudovat možné podmíněné podmínky, které může prodejce nebo zprostředkovatel zákeřně začlenit do smlouvy .

Například text smlouvy v hlavní větě může výmluvně naznačovat povinnosti stran uzavřít kupní a prodejní smlouvu před konkrétním datem, ale na další stránce (kterou lze ve spěchu číst nepozorně) bude uvedl, že „podpisu kupní smlouvy musí v každém případě předcházet exekuční list o rekolaudaci“ (nebo legalizaci nelegální přestavby , nebo získání licence od obecních úřadů apod.). Za takových podmínek smlouvy bude prodávající vždy schopen odůvodnit své odmítnutí podpisu absencí takových „předpovinných“ dokumentů. Navíc nebude možné určit, kdo je konkrétní odpovědností vypracovat takovou dokumentaci na základě textu smlouvy.

Samozřejmě nejdůležitějším bodem, kterému byste měli věnovat pozornost, jsou podmínky budoucího nabývání nemovitosti . Za prvé je to cena. Poté – jasný popis nemovitosti (včetně nábytku nebo ne, s právem používat podzemní parkoviště nebo ne, s přístupem k bazénu nebo ne atd.).

Je také nutné vyjasnit otázku existence věcných břemen, která mohou být na nemovitost uvalena a znemožnit budoucí koupi, např. hypotéka, soudní vazba, zástava atd. Uvádí to text aktuálního výpisu ( Nota Simple ) z katastru nemovitostí (Registro de Propiedad), který lze podle údajů o nemovitosti získat i samostatně.

Je také nutné se informovat o případných aktuálních dluzích za energie a poplatky za obce. To lze ověřit pomocí informativních informací z příslušných služeb.

Měli byste si ověřit, zda smlouva o vkladu nestanoví jedinou možnou formu úhrady budoucí akvizice, která může být pro stranu nevýhodná (výhradně v hotovosti nebo převodem na zahraniční účet, což může být nejen nezákonné, ale také přinejmenším nevhodné). ).

Shrneme-li výše uvedené, je třeba zdůraznit, že podpisu smlouvy o vkladu musí předcházet pečlivé prostudování jejího textu v originální španělské verzi, což často vyžaduje kvalifikovanou právní pomoc.