Prodej nemovitostí ve Španělsku- kompletní průvodce

Koupě domu se stala luxusem dostupným jen málokomu, alespoň na současném trhu s nemovitostmi, který se vyznačuje nepříznivou makroekonomickou situací. Proto se metody, jako je „house flipping“, stávají ve Španělsku (a mnoha dalších zemích) trendem jako způsob, jak dosáhnout potenciálně vyšší návratnosti investice do bydlení .

Co je to překupování domů (house flipping)?

Renovace domu (house flipping) je metoda, která zahrnuje koupi starého domu za dobrou cenu za účelem rekonstrukce a vdechnutí mu druhého života. Cílem této metody je zvýšit hodnotu již zastaralé budovy, která potřebuje rozsáhlou rekonstrukci, a vrátit ji na trh s vysokým ziskem. Z
toho tedy profitují všechny strany: jak kupující, který investované peníze více než získá zpět, tak i samotný trh (a budoucí majitel), protože je k dispozici nová obyvatelná nemovitost, aniž by bylo nutné bourat a likvidovat starou budovu, aby bylo možné navrhnout novou.

Jak probíhá překupování nemovitostí ve Španělsku?

Klíčem k investování do překupnictví nemovitostí je jejich koupě za dobrou cenu: obvykle se jedná o domy, které potřebují rozsáhlou rekonstrukci, ale stále mohou stát, aniž by byly v havarijním stavu.

Vzhledem ke špatnému stavu nemovitosti a potřebě větší rekonstrukce bude možné dále vyjednat kupní cenu a získat slevu.

Provedení rozsáhlé rekonstrukce s souvisejícími finančními a časovými náklady navíc investorovi umožní dosáhnout vyšší návratnosti investic: mnoho lidí může být ochotno zaplatit vysokou cenu za nově zrekonstruovanou ikonickou nemovitost, ale ne každý bude mít čas nebo chuť absolvovat zdlouhavý a nákladný proces rekonstrukce a získat tak stejnou nemovitost.

Výhody překupování domů

Pronájem nemovitostí má mnoho výhod, a to jak pro majitele, tak pro samotnou společnost. Zde je několik z nich:

• Získáte skvělé výnosy: Cílem renovace nemovitostí je samozřejmě investovat do nemovitostí s potenciálem, které vám umožní dosáhnout vysokého výnosu tím, že je vrátíte na trh v dobrém stavu. Pokud to uděláte správně, můžete vydělat spoustu peněz, protože renovace a prodej nemovitosti může generovat výnosy mezi 20 % a 40 % v závislosti na trhu a lokalitě.
• Rychlá likvidita: Vysoká poptávka po zrekonstruovaných domech ve městech, jako je Madrid, Barcelona a Valencie, zajišťuje rychlý proces prodeje. V roce 2024 byla průměrná doba prodeje zrekonstruované nemovitosti v Madridu 60 dní, uvádějí data společnosti Idealista.
• Flexibilita: Renovace si můžete přizpůsobit svému rozpočtu a cílové skupině.
• Je to slučitelné s jinými ekonomickými a pracovními aktivitami: To znamená, že se nemusíte na plný úvazek věnovat překupování nemovitostí; tuto činnost můžete kombinovat s jakýmkoli zaměstnáním nebo podnikáním.
• Prospějete své komunitě a vrátíte na trh cenné nemovitosti: Ne každý je ochoten renovovat zchátralé nemovitosti, protože to s sebou nese nejrůznější rizika. Vstup do tohoto odvětví proto prospěje i společnosti, protože pomůžete renovovat ikonické domy a vrátit je na trh v optimálním stavu.
• Je to udržitelná činnost: renovace stávající nemovitosti obvykle produkuje méně odpadu než její výstavba od základu. Místo toho, abyste nechali nemovitost pomalu chátrat, dáte jí nový život, recyklujete to, co je v ní, a provedete změny pouze tam, kde je to nutné. Pokud se navíc rozhodnete pro rekonstrukci, která zajistí vysokou energetickou účinnost, tím lépe.
• Během toho se naučíte: Je pravděpodobné, že během vaší první zkušenosti nastanou nepředvídané události, které vás donutí přehodnotit své rozhodnutí. Postupem času a se zkušenostmi se však naučíte mnoho o architektuře, stavebnictví a designu, což vám umožní předvídat potenciální problémy a navrhovat nejlepší řešení pro dosažení nákladově efektivního a esteticky optimálního výsledku.

Kroky pro investování do přestavby domu

Pokud uvažujete o investici do přestavby nemovitosti, mějte na paměti tyto tipy:

• Předem si prostudujte trh: musíte vědět, které oblasti zažívají růst, jak může investice zvýšit hodnotu oblasti, zda existuje reálný trh dostatečně velký na to, aby se nemovitost rychle prodala, jaký je v dané době přístup k hypotečním úvěrům atd.
• Hledejte nemovitost za dobrou cenu: klíčová je ziskovost, proto byste měli zvážit potenciál nemovitosti a vybrat si investice, které vám umožní koupit co nejlevněji.
• Spočítejte si to: ujistěte se, že je renovace možná a které prvky si můžete ponechat, a také které je nutné zničit a/nebo vyžadují renovaci. Takto si můžete vypočítat přibližnou cenu práce a její dobu trvání.
• Nezapomeňte na časový faktor: čím déle rekonstrukce trvají, tím déle bude trvat uvedení nemovitosti na trh. Zvýší se také riziko změny podmínek během tohoto období.
• Buďte trpěliví: je lepší investovat moudře, než spěchat. Proto, pokud si nejste jisti, je lepší počkat.
• Neinvestujte všechny své peníze: Tento typ investice může způsobit mnoho neočekávaných událostí, které vedou k významným finančním a časovým nákladům. Není dobrý nápad podstupovat příliš velké riziko, že nebudete moci pokračovat kvůli nedostatku likvidity.
• Spolupracujte s důvěryhodnými profesionály. Spolupracujte s:

1. Architekti a designéři: pro optimalizaci prostoru a zajištění funkčního uspořádání.
2. Schválení dodavatelé: zaručují kvalitu a dodržují termíny. 50 % zpoždění při renovaci domů je způsobeno špatným plánováním.
3. Realitní makléři: pomohou vám rychle prodat vaši nemovitost.

Důležité faktory, které je třeba zvážit

Překupování nemovitostí je ve Španělsku stále běžnější, proto je důležité zvážit specifika, která se vás mohou dotknout, pokud investujete do renovace nemovitostí v rámci hranic země. Obecně se jedná o právní faktory:

• Skryté vady: Jedná se o vady, které nejsou viditelné pouhým okem a které činí nemovitost nezpůsobilou k zamýšlenému použití. Pokud by byly tyto vady známy před prodejem, vedly by k tomu, abychom koupi neuzavřeli, nebo abychom ji uskutečnili za nižší cenu. Ve Španělsku jste chráněni, pokud se objeví určité vady, ale je důležité znát jejich limity.
• Koupě nemovitosti v původním stavu: Toto je velmi běžné při koupi nemovitostí vlastněných bankami. Pokud tak učiníte, mějte na paměti, že se vzdáte všech metrů čtverečních navíc nad rámec toho, co je uvedeno v kupních dokumentech (koupíte to, co je k dispozici, nikoli to, co je uvedeno v listech vlastnictví). Toto je však omezeno na rozměry nemovitosti a neovlivňuje to váš nárok na skryté vady.
• Licence, povolení a kulturní dědictví: Budete muset zajistit, aby váš projekt splňoval předpisy. Zejména věnujte pozornost historické hodnotě nemovitosti. Pokud je nemovitost památkově chráněná a potřebujete zachovat, restaurovat nebo replikovat určité prvky, může být nutné provést další postupy.

Je možné provést převod nemovitosti s hypotékou?

Jedním ze způsobů, jak získat financování na přestavbu domu, je vzít si hypotéku, přičemž vaším cílem bude co nejrychleji prodat a splatit úvěr, čímž se co nejvíce vyhnete placení úroků.

Mějte na paměti, že hypotéky na rekonstrukce jsou obvykle poskytovány s větší neochotou. Navíc budete potřebovat více úspor než obvykle, protože věřitelé v těchto případech obvykle platí 50 až 60 % odhadní hodnoty domu. Doba splácení bude také kratší než obvykle (kolem 20 let) a k jejímu získání budete potřebovat podrobný odhad nákladů na rekonstrukci.

Pokud hypotéka s rekonstrukcí nepřipadá v úvahu, je další možností osobní půjčka, ačkoli tento typ produktu bude dražší, což ohrozí ziskovost transakce.

Nejlepší je mít dostatečné úspory na pokrytí alespoň významné části projektu. Vždy můžete začít s cenově dostupným nákupem a relativně jednoduchou rekonstrukcí, abyste si postupně vytvořili rezervu, která vám umožní rozšířit rozsah rekonstrukcí, aniž byste se zadlužili.

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho s přáteli!