Nájemní smlouva s předkupním právem

Nájemní smlouva s předkupním právem je velmi atraktivní pro ty, kteří si chtějí koupit bydlení a nemají na to potřebné finanční možnosti. Je to způsob, jak zajistit, aby se to, co platíme za nájem, „neztratilo“ a mohli jsme to využít k pozdějšímu nákupu nemovitosti.

Jak funguje nájem s možností koupě?

Pronájem domu s možností koupě funguje následovně: nájemník v domě bydlí a platí měsíční splátky jako by šlo o běžný nájem, ale jakmile uplyne doba, která byla předem dohodnuta s majitelem, může nájemník rozhodnout, zda dům koupit nebo ne.

Koncept se zdá jednoduchý, ale když se zamyslíme do detailu, vyvstanou pochybnosti: jsou měsíční splátky vyšší než u běžné smlouvy? Jaká je prémie? O kolik nájemník přijde, když odmítne koupit? Všechny tyto otázky vyřešíme.

Jaký typ smlouvy se používá při pronájmu s opcí na koupi?

Nájemné s opcí koupě má některé zvláštnosti, které činí proces sepsání smlouvy složitější.

Pro začátek se tento typ pronájmu provádí prostřednictvím dvojité nebo smíšené smlouvy. To znamená, že zahrnuje nájemní subdodávku a další kupní a prodejní subdodávku. Tímto způsobem může nájemce bydlet v nemovitosti po určitou dobu a po dokončení bude mít právo ji koupit a odečíst, zcela nebo částečně, nájemné.

Je velmi důležité, aby byly všechny podmínky obou smluv dobře specifikovány, aby se předešlo případným následným problémům. Jedná se o:

• Nájemní smlouva: V části nájemní smlouvy je řada podstatných údajů: doba trvání nájmu, předpokládaná doba uplatnění práva koupě, měsíční nájemné nebo kdo hradí společenství či případné reformy nákladů.
• Kupní a prodejní smlouva: V této části smlouvy budete muset specifikovat ochotu vlastníka prodat dům nájemci, pokud o to nájemník projeví zájem. Kromě toho musí obsahovat prodejní cenu nemovitosti, procento (pevné nebo variabilní) nájemného, ​​které bude odečteno z prodejní ceny, nebo výši počátečního pojistného, ​​které musí nájemce zaplatit.

Jak je tato smlouva upravena?

Vzhledem k tomu, že se jedná o dvě subdodávky, nájemní smlouva se po dobu nájmu řídí zákonem Urban Leases Law (LAU). Úprava kupní a prodejní smlouvy na bydlení je obsažena v občanském zákoníku.

Proč by si nájemci zvolili pronájem, aby vlastnili?

Pronájem s možností koupě má pro každou ze stran výhody i nevýhody, které uvidíme později.

• První situace, kdy by nájemník mohl upřednostnit pronájem s možností koupě před běžným pronájmem nebo koupí bydlení, by byla v poněkud nejisté finanční situaci: pokud se bankovní subjekty zdráhají financovat je, ceny bydlení jsou vysoké a nemají dostatek kapitál na složení zálohy na dům, pak pronájem do vlastnictví začíná znít mnohem lépe. Pronájem s možností vlastnit je běžnou variantou pro mladé lidi, kterým chybí úspory.
• Druhou situací je, že kvůli nejistotě způsobené všeobecným růstem cen, rostoucím právním vzděláváním jednotlivců a snadností právního poradce se mnoho lidí rozhoduje pro tento typ smlouvy. Nemají totiž 20 % z částky potřebné k provedení operace tohoto typu. Ve Španělsku trvá spoření na zálohu na dům 5 až 10 let.

Další další výhodou, kterou tato modalita nabízí, je to, že umožňuje budoucím majitelům poznat dům a oblast do hloubky a vědět, zda se plně přizpůsobuje jejich potřebám, než formalizuje nákup.

Výhody a nevýhody pronájmu s možností koupě pro nájemce

Výhody tohoto typu smlouvy pro nájemce nebo kupujícího jsou následující:

• Úspora díky pronájmu s právem koupě. Pro nájemce je hlavní výhodou pronájmu s předkupním právem úspora času a úspora za koupi domu, protože nájemné z nájmu je v konečném důsledku nabytí nemovitosti sníženo.
• Jednoduchost poskytnutí hypotéky. Tato úspora usnadňuje poskytnutí hypotéky, protože banky subjektu obecně kladně hodnotí, že žadatel již část domu zaplatil.

Na druhou stranu má tato metoda i nevýhody:

• Nákup opční prémie. To musí být dohodnuto v kupní smlouvě, není to sice povinné, ale je to velmi časté a doporučené. Bývá stanovena procentem ze sjednané prodejní ceny a podobá se kauci, neboť slouží k tomu, aby majiteli garantovala, že záměr koupě je vážný. Pokud není možnost nákupu uplatněna, prémiová částka bude ztracena.
• Nájemce nemůže využívat slevy na bydlení. Prodejní cena domu je od počátku sjednána v kupní smlouvě, nebude se tedy lišit. To bude úleva, pokud tržní ceny raketově porostou, ale v opačném případě je to obrácené: pokud cena bydlení klesne, nájemce nebude moci této skutečnosti využít. Cena pronájmu se však může lišit v závislosti na CPI.

Výhody a nevýhody pronájmu do vlastnictví pro majitele

Výhody tohoto typu smlouvy pro vlastníka nebo pronajímatele jsou následující:

• Umožněte rychlý odchod do nemovitosti.
• Četné daňové výhody: Kromě toho, stejným způsobem, jakým se mohou nájemci kvalifikovat pro určitou podporu na pronájem, mohou majitelé pronajatého domu s předkupním právem využívat daňových výhod pro pronajímatele. Kromě toho se daně z prodeje neplatí, dokud není skutek vykonán.
• Rychlá likvidita majiteli: Hlavní výhodou je většinou příjem peněz předem, navíc s možností účtování vyšších měsíčních splátek. Jinými slovy, likvidita. Na druhou stranu má tato modalita také nevýhody:
• Peníze jsou přijímány postupně a ne v jedné platbě. Nejméně pozitivní část pro vlastníky je, že nejprve částka získaná za nákup. Peníze jsou přijímány postupně, což je výhoda likvidity, ale také nepříjemnost v tom, že částku momentálně nemáte.
• Nejistota ohledně prodeje a situace na trhu. Dále je třeba při definování ceny nemovitosti v době podpisu ji přizpůsobit situaci na trhu. To znamená, že i když ceny vzrostou, cena nemovitosti bude muset zůstat stejná v době nákupu. Nejhorší je ale pro majitele nejistota, protože si můžete být jisti, že prodej proběhne. I když by v takovém případě zůstal u dosud zaplacených množství, ztratil by kupce.
• Daňové problémy v nájmu s možností koupě. Dilema představuje prémie kupní opce, která se stává součástí základu daně z příjmu fyzických osob a může tedy zvýšit průměrnou daňovou sazbu. Toto zvýšení daní poškozuje pronajímatele, protože by se toho „zbavil“ pouze v případě, že by nájemce v témže roce realizoval opci na koupi, ale je normální, že tomu tak není.

Jaké úvahy je třeba vzít v úvahu při pronájmu s možností koupě jako nájemce?

Kromě toho, co bylo uvedeno výše, existuje řada úvah, které musí obě strany vzít v úvahu při sepisování této smlouvy. Nájemce si proto musí být vědom:

• Máte právo zůstat v domě po dobu trvání nájemní smlouvy. I když se rozhodne neuplatnit právo koupě, může nájemce zůstat v nájmu po dobu platnosti smlouvy.
• Nájemní smlouvu můžete prodloužit. K tomu je nezbytné, aby s tím majitel souhlasil. Pokud je tato akce provedena, musí být v rozšíření uvedena také možnost nákupu, protože jinak by byla neplatná.
• Nájemce má výhradní právo na koupi domu, pokud je dodržena lhůta stanovená ve smlouvě.
• S uplatněním práva koupě není nutné čekat na konec smlouvy. Dá se to udělat dříve a v podstatě je to výhodné pro obě strany: nájemce netrpí výkyvy cen v příjmech z pronájmu a majitel stihne dokončit prodej v předstihu.
• Dojde-li ke dvěma prodlením s platbou nájmu, možnost koupě zaniká. Navíc, pokud k tomu dojde, přijde také o vložené pojistné.
• Dodržujte daňové povinnosti. Dokud je uvedena pouze cena domu a lhůta pro uplatnění práva koupě, může si nájemce odečíst náklady na pronájem.

Jaká hlediska je třeba vzít v úvahu při pronájmu s možností koupě jako vlastník?

Majitel musí před podpisem nájemní smlouvy s možností koupě vzít v úvahu následující aspekty:

• Je vhodné nastavit počáteční prémii. Ačkoli to není povinné, stanovení této platby zajišťuje, že nájemce má zájem o koupi domu.
• Povinnost dodržet smlouvu. To znamená, že nemůžete postoupit, pronajmout nebo prodat nemovitost třetím stranám, dokud je v platnosti právo nájemce na koupi.
• Kupní cenu nelze upravit, lze však upravit cenu pronájmu. Přestože žádná ze stran nemůže změnit cenu nemovitosti, která je stanovena ve smlouvě, nájemné se může lišit v závislosti na CPI, pokud to vlastník požaduje.
• Smlouvu lze zapsat do katastru nemovitostí. K tomu je nutné, aby obě strany souhlasily a aby byly splněny základní požadavky. To je kupní cena, prémie a období pro uplatnění tohoto práva.
• Dodržujte daňové povinnosti. Pokud pouze termín a cenu bydlení, dokud nájem trvá, bude to muset majitel deklarovat. Navíc, pokud vnímáte prémii za možnost nákupu, musíte ji také deklarovat.

Líbí se vám tento článek? Sdílejte se svými přáteli!