Koupě domu je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí v našich životech

Jak si prohlédnout nemovitost ve Španělsku před koupí

Koupě domu je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí v našich životech. Není to jen velká finanční investice, ale také vážná transakce s řadou právních důsledků a závazků. Proto je nezbytné pečlivě prostudovat všechny dokumenty před podpisem jakékoli kupní smlouvy, abyste si zajistili maximální ochranu před potenciálními problémy a dodatečnými výdaji v budoucnu.

V tomto článku vysvětlíme klíčové dokumenty, které byste si měli vyžádat a ověřit při koupi nového domu i nemovitosti z druhé ruky ve Španělsku. Probereme také veškeré další kontroly, které by mohly být užitečné.

Prověření nemovitosti ve Španělsku před koupí: Požadované dokumenty

Seznam požadovaných dokumentů zahrnuje:

1. Výpis z katastru nemovitostí ( Nota simple informativa ) nejen potvrzuje vlastnictví nemovitosti, ale také uvádí počet vlastníků, jejich vlastnické podíly, existující věcná břemena, věcná břemena a další omezení, jakož i charakteristiky, jako je plocha, umístění, hranice se sousedními nemovitostmi atd. Nota simple informativa je platná tři měsíce, proto je důležité věnovat pozornost datu vydání. O výpis může požádat prodávající i kupující. K tomu musíte mít po ruce informace o registraci: katastrální číslo, číslo CRU nebo přesnou adresu nemovitosti. O výpis můžete požádat na katastrálním úřadě, kde se nemovitost nachází, nebo na webových stránkách Kolegia matrikářů .
2. Dokumenty prokazující vlastnictví. Notářsky ověřená kupní smlouva ( kupní smlouva ) potvrzuje, že osoba prodávající nemovitost legálně nabyla. Podobným dokumentem může být dědická listina nebo darovací smlouva. Pokud je nemovitost nová od developera, je nutné ověřit, zda má povolení k prvnímu nastěhování, dokončený stavební certifikát a zda splňuje předpisy územního plánování.
3. Energetický certifikát uvádí úroveň energetické účinnosti nemovitosti. Zaprvé, energetická účinnost domu přímo ovlivňuje spotřebu energie a může mít ve střednědobém horizontu finanční dopady, což znamená, že znalost třídy energetické účinnosti rezidenční nemovitosti je pro kupujícího důležitá. Zadruhé, energetický certifikát je jedním z povinných dokumentů, které notář potřebuje k formalizaci transakce.
4. Osvědčení o obyvatelnosti (Cédula de habitabilidad). Toto osvědčení potvrzuje, že nemovitost splňuje minimální hygienické, hygienické a strukturální bezpečnostní požadavky nezbytné pro bydlení. Osvědčení není povinné ve všech autonomních oblastech, proto je důležité prostudovat si místní předpisy a požadavky. V některých obcích může být tento dokument vyžadován pro připojení základních inženýrských sítí, jako je voda, elektřina nebo plyn.
5. Potvrzení o zaplacení účtů za energie , daní a kvót pro byty v kondominiích. Před podpisem smlouvy je důležité se ujistit, že neexistují žádné nedoplatky. Vyžádejte si nejnovější zaplacené doklady nebo výpisy z bankovního účtu za vodu, elektřinu a plyn. U ročních daní z nemovitosti IBI doporučujeme vyžádat si nejen nejnovější doklad, ale také potvrzení o neexistenci nedoplatků za předchozí období. Totéž platí pro kvóty pro byty v kondominiích: budete potřebovat nejen doklad o poslední platbě (kvóty lze platit měsíčně nebo čtvrtletně), ale také potvrzení od správcovské společnosti potvrzující neexistenci nedoplatků.
6. Smlouva o záloze ( contrato de arras ). Tato smlouva se podepisuje při rezervaci nemovitosti a zaplacení zálohy. Je důležité seznámit se s právy a povinnostmi stran v případě zrušení transakce a také s lhůtami pro dokončení transakce. Je také důležité zajistit, aby se údaje o prodávajícím a nemovitosti v dohodě o záloze shodovaly s údaji v dokumentu Nota Simple Informativa.
7. Zpráva od Úřadu technické inspekce (ITE). Tento dokument je vyžadován pouze v případě, že kupujete nemovitost ve starší budově. Požadavky se liší v závislosti na regionu, proto je důležité dodržovat místní legislativu. Někde jsou budovy starší 35 let považovány za „staré“, zatímco jinde jsou starší 50 let. V každém případě musí technická zpráva potvrdit technický stav a stav zachování budovy. Lze ji získat od správcovské společnosti. Je také důležité informovat se o všech plánovaných pracích (derrama) schválených valnou hromadou obyvatel, které vyžadují dodatečné příspěvky od vlastníků. Průběžná údržba bytového komplexu a drobné opravy jsou obvykle hrazeny z pravidelných příspěvků. Havarijní práce nebo větší rekonstrukce (jako je výměna nebo instalace výtahů) nebo nové nátěry fasád však vyžadují neplánované příspěvky. Někdy se to může vyšplhat až na několik tisíc eur. Pokud kupujete nemovitost ve velmi staré budově, je důležité ověřit, zda je uznána jako architektonická památka a zda se na ni vztahuje nějaký režim ochrany pro takové nemovitosti s souvisejícími omezeními a požadavky.
8. Zakládací listina bytového družstva a zápisy z posledních dvou valných hromad obyvatel. Zakládací listina specifikuje všechna možná omezení (například pronájem turistických objektů, instalaci markýz a vybavení na balkony atd.), přičemž zápisy mohou obsahovat rozhodnutí o budoucích nákladných neplánovaných opravách nebo vylepšeních bytového komplexu nebo městské zástavby.
9. Výpis z katastru nemovitostí s uvedením referenční hodnoty. Referenční hodnota je ukazatel tržní hodnoty nemovitosti, který se každoročně přezkoumává a aktualizuje na základě provedených notářsky ověřených transakcí. Referenční hodnota je odhadovaná hodnota používaná k výpočtu některých daní, včetně ITP (daně z převodu nemovitostí, která se platí při nákupu nemovitosti na sekundárním trhu). Pokud je transakční cena dohodnutá mezi prodávajícím a kupujícím nižší než odhadovaná tržní hodnota, bude daň vypočítána na základě referenční hodnoty.

Co dalšího byste si měli ověřit před koupí nemovitosti ve Španělsku?

Je důležité posoudit celkový stav nemovitosti – to, co je viditelné pouhým okem nebo ověřitelné přístroji: absence plísní a kondenzace na stěnách, zejména v koupelnách; funkční stav spotřebičů, topných a klimatizačních systémů; okna s dvojitým zasklením; absence trhlin a štěrbin ve stěnách, a to jak uvnitř, tak vně budovy; stav elektrického vedení a vodovodního potrubí; atd. Podle společnosti Tinsa, předního nezávislého odhadce, který připravuje odhady nemovitostí pro žádosti o hypotéku, má každá čtvrtá nemovitost vážné problémy, které nejsou na první pohled zřejmé. Po koupi může být identifikace a oprava takových problémů pro nového majitele nákladná.

Je nezbytné zajistit, aby nemovitost nebyla obsazena squattery ( okupy ), protože jejich vystěhování je složitý, časově náročný a drahý proces. Zvláštní pozornost je třeba věnovat přítomnosti nájemníků. Zákon nezakazuje prodej a koupi nemovitosti se stávající nájemní smlouvou: nájemníci jednoduše začnou platit nájemné novému majiteli. Ukončení nájemní smlouvy pouze z důvodu změny vlastnictví však není možné, protože práva nájemníků jsou chráněna zákonem o městském nájmu a převod vlastnictví není dostatečným důvodem pro předčasné ukončení. Je také vhodné setkat se s prezidentem bytového družstva a získat obecné informace o nájemnících a případných obzvláště hlučných sousedech.

Všechny výše uvedené kroky – shromažďování dokumentů a prohlídka nemovitosti – nejsou složité, ale jsou poměrně časově náročné. Rozhodně se však nevyplatí je zanedbávat, abyste se v budoucnu ochránili před potenciálními problémy a dodatečnými výdaji.

Líbil se vám tento článek? Sdílejte ho se svými přáteli!