Dlouhodobý pronájem -Arrendamiento de vivienda habitual

Dlouhodobý pronájem ve Španělsku má určitá pravidla a zákony, které bys měla znát. Tady je několik klíčových bodů:

1. Typ smlouvy:

Dlouhodobý pronájem (Arrendamiento de vivienda habitual): Obvykle se jedná o pronájem na 1–5 let.

Minimální délka pronájmu je 1 rok, ale po uplynutí tohoto období má nájemce právo smlouvu automaticky prodloužit až na 5 let (pro jednotlivce) nebo 7 let (pro společnosti), pokud pronajímatel nesdělí jinak.

Pokud nájemník nevyjádří přání smlouvu ukončit, automaticky se prodlužuje o další rok.

2. Zákon o pronájmu:

Zákon 29/1994 o pronájmech (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU): Tento zákon reguluje podmínky pro dlouhodobý pronájem. Důležité je, že chrání práva nájemníků a stanovuje povinnosti pronajímatelů.

Pronajímatel musí zajistit obyvatelnost nemovitosti a odpovídá za nezbytné opravy.

3. Záloha a kauce:

Kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu je obvykle povinná a slouží jako ochrana pronajímatele pro případ škod na majetku.

Kromě kauce mohou být požadovány i další finanční záruky, například několik měsíců nájmu předem.

4. Zvýšení nájmu:

Během prvních 5 let pronájmu je zvýšení nájmu omezené a může se provádět pouze jednou ročně na základě oficiálního indexu (CPI – Consumer Price Index).

5. Povinnosti nájemníka:

Nájemník musí dodržovat dohodnuté podmínky, platit nájem včas a pečovat o nemovitost jako řádný hospodář.

Nájemce nemůže bez souhlasu pronajímatele provádět významné změny na nemovitosti.

6. Výpověď smlouvy:

Nájemník může smlouvu vypovědět po 6 měsících s jednoměsíční výpovědní lhůtou, ale může být požadována náhrada nákladů (např. ztracený nájem do konce doby trvání smlouvy).

Pronajímatel může smlouvu vypovědět, pokud potřebuje nemovitost pro osobní nebo rodinné účely, ale musí o tom informovat nájemce minimálně 2 měsíce předem.

7. Registrace smlouvy:

V některých oblastech je nutné nájemní smlouvu zaregistrovat u příslušného úřadu, což může pomoci v případných sporech mezi nájemcem a pronajímatelem.

Vzhledem k tomu, že se zákony mohou lišit dle konkrétního regionu, je dobré konzultovat právníka nebo realitní specialistu, který se na španělské právo specializuje.

V případě pronájmu nemovitosti ve Španělsku existují určitá pravidla týkající se výpovědi z nájmu, práv nájemníka a pronajímatele, a povinnosti spojené s daněmi. Zde jsou odpovědi na případné otázky

1. Kdy mohu dát výpověď z nájmu?

Pronajímatel: Pokud je smlouva podepsána na dobu určitou, nemůžeš nájemníka vypovědět před koncem doby, pokud nájemník dodržuje své povinnosti. Po prvních 5 letech (nebo 7 letech u firem) můžeš nájem ukončit bez uvedení důvodu, pokud dodržíš výpovědní lhůtu minimálně 4 měsíců.

Výjimka: Pronajímatel může smlouvu ukončit po prvním roce, pokud potřebuje nemovitost pro osobní potřebu nebo potřeby nejbližší rodiny (musí však poskytnout alespoň dvouměsíční výpovědní lhůtu).

Nájemník: Nájemník může vypovědět smlouvu po 6 měsících bez sankcí, pokud poskytne alespoň jednoměsíční výpovědní lhůtu. Pokud opustí nemovitost dříve, může pronajímatel požadovat kompenzaci ve výši jednoho měsíčního nájmu za každý zbývající měsíc.

2. Jsou nájemníci chráněni?

Ano, španělské právo (Ley de Arrendamientos Urbanos) poskytuje silnou ochranu nájemníkům. Pokud nájemník přišel o práci nebo má finanční problémy (např. má děti a není schopen platit nájem), může využít různých forem pomoci, ale stále je povinen platit nájem. Ochrana nájemníka zahrnuje například:

Omezené důvody pro výpověď (nemůžeš nájemníka snadno vyhodit jen z ekonomických důvodů).

Pronajímatel nemůže jednostranně zvýšit nájem během trvání smlouvy (výjimka: roční zvýšení podle oficiálního indexu CPI).

Pokud nájemník neplatí nájem, může být vystěhován, ale tento proces vyžaduje soudní postup a nájemníkovi je poskytována určitá doba, během které může situaci napravit.

3. Jaké daně musíš platit z nájmu?

Pro španělské rezidenty: Příjem z nájmu je součástí tvého běžného zdanitelného příjmu a podléhá dani z příjmu fyzických osob (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF). Daňová sazba závisí na tvé celkové výši příjmů a pohybuje se od 19 % do 47 %. Můžeš si však odečíst některé náklady spojené s pronájmem (např. údržba, opravy, poplatky za služby).

Pro nerezidenty: Nerezidenti jsou povinni platit daň z příjmu z nájmu (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR) ve výši 24 % z hrubého příjmu (případně 19 % pro občany EU, Norska a Islandu). Není možné odečítat náklady, pokud nejsi daňovým rezidentem EU nebo EHP.

Kromě toho může být nutné platit městskou daň z nemovitosti (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) a další místní poplatky.

4. Co musíš splňovat pro možnost pronajímání svého apartmánu nebo domu?

Musíš splnit několik základních podmínek:

Zajištění obyvatelnosti: Nemovitost musí být v dobrém stavu a splňovat hygienické a bezpečnostní standardy.

Licencování: V některých oblastech, zejména pro krátkodobý pronájem (Airbnb apod.), je nutné získat licenci od místních úřadů. Pro dlouhodobý pronájem to většinou není potřeba, ale pravidla se liší dle regionu.

Pojištění: Doporučuje se mít odpovídající pojištění nemovitosti, aby byly kryty případné škody způsobené nájemníkem.

Zdanění: Musíš správně hlásit své příjmy a platit daně, jinak ti hrozí pokuty.

5. Práva nájemníka vs. práva pronajímatele:

Práva nájemníka:

Nájemník má právo na užívání nemovitosti podle podmínek smlouvy.

Může požadovat opravy v případě, že nemovitost přestane splňovat obyvatelné podmínky.

Má právo na soukromí, pronajímatel nemůže vstupovat do nemovitosti bez jeho souhlasu (s výjimkou nouzových situací).

Po uplynutí smlouvy má nájemník právo na prodloužení nájmu až na 5 let (fyzické osoby) nebo 7 let (firmy).

Práva pronajímatele:

Pronajímatel má právo na pravidelné platby nájemného.

Má právo ukončit nájemní smlouvu z důvodů, které stanovuje zákon, například pokud nájemník neplatí nebo porušuje podmínky smlouvy.

Může nájemníka žádat o kauci (obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu) a další finanční záruky.

Má právo provádět pravidelné prohlídky nemovitosti (s předchozím souhlasem nájemníka).

otázka klienta :

můžete nám to vysvětlit podrobněji ?

Ve Španělsku jsou krátkodobý a dlouhodobý pronájem definovány na základě délky trvání nájemní smlouvy a účelu pronájmu. Zde je přesnější rozdělení:

1. Krátkodobý pronájem (Arrendamiento de temporada)

Délka: Typicky méně než 12 měsíců, často se jedná o několik dnů, týdnů nebo maximálně pár měsíců.

Účel: Krátkodobý pronájem je zaměřen na dočasné ubytování, například turistické pronájmy (Airbnb, turistické apartmány) nebo sezónní pobyty (např. letní dovolená). Není určen k trvalému bydlení.

Regulace: Krátkodobý pronájem může podléhat specifickým pravidlům, zejména v turistických oblastech, kde je nutné získat povolení nebo licenci od místních úřadů.

Turistický pronájem: V turistických oblastech, jako je Andalusie nebo Katalánsko, musí být nemovitost často zaregistrována jako “turistické ubytování” a splňovat určité standardy (např. minimální vybavení a bezpečnostní požadavky).

Daně: Příjmy z krátkodobých pronájmů jsou zdaněny podobně jako u dlouhodobých, ale na turistické pronájmy mohou být uvaleny další poplatky nebo daně (např. turistická daň).

2. Dlouhodobý pronájem (Arrendamiento de vivienda habitual)

Délka: Smlouva je uzavřena na dobu delší než 12 měsíců, přičemž běžná minimální délka je 1 rok. V praxi však nájemní smlouva často zahrnuje období 3–5 let, s možností prodloužení až na 5 let (pro fyzické osoby) nebo 7 let (pro společnosti).

Účel: Dlouhodobý pronájem je určen k trvalému bydlení. Nájemce užívá nemovitost jako své hlavní bydliště.

Regulace: Tento typ pronájmu podléhá zákonu o nájmu (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), který chrání práva nájemníka a stanovuje povinnosti pronajímatele. LAU omezuje například možnosti jednostranného zvýšení nájemného nebo předčasného ukončení smlouvy.

Daně: Příjmy z dlouhodobých pronájmů jsou součástí zdanitelného příjmu a mohou být zahrnuty do daně z příjmu fyzických osob (IRPF) nebo daně z příjmu nerezidentů (IRNR). V případě dlouhodobého pronájmu je možné odečíst některé náklady, jako jsou opravy a údržba nemovitosti.

Hlavní rozdíly:

Krátkodobý pronájem: Zahrnuje pobyty na několik dnů až měsíců, typicky pro turisty nebo sezónní nájemce. Může podléhat specifickým povolením a licenci.

Dlouhodobý pronájem: Je určen pro trvalé bydlení na minimálně 1 rok, přičemž je silně regulován zákonem (LAU) na ochranu nájemníka.

Oba typy pronájmů mají různé daňové dopady a právní regulace, takže je důležité si být vědom těchto rozdílů, pokud plánuješ nemovitost pronajímat.

Dlouhodobá nájemní smlouva ve Španělsku musí obsahovat několik základních náležitostí, aby byla právně platná a ochránila jak pronajímatele, tak nájemníka. Kromě toho má nájemník právo se zaregistrovat k trvalému pobytu (empadronarse) pomocí El Padrón, pokud v nemovitosti skutečně bydlí. Níže jsou podrobnosti:

1. Náležitosti dlouhodobé nájemní smlouvy ve Španělsku

Aby byla nájemní smlouva platná a v souladu se španělským zákonem (Ley de Arrendamientos Urbanos), měla by obsahovat následující:

Identifikace stran:

Plné jméno a identifikační údaje pronajímatele a nájemníka (např. číslo občanského průkazu nebo pasu).

Popis nemovitosti:

Přesná adresa a popis pronajímané nemovitosti, včetně specifikace, zda se jedná o dům, byt, zahradu, parkovací místo apod.

Délka smlouvy:

Musí být jasně stanovena doba trvání nájemní smlouvy. Dlouhodobá smlouva se obvykle podepisuje na minimálně 1 rok, s možností automatického prodloužení až na 5 let (pro fyzické osoby) nebo 7 let (pro firmy), pokud pronajímatel nevyžaduje nemovitost pro vlastní potřebu.

Výše nájemného a platby:

Stanovení měsíčního nájemného, způsobu a data platby (např. bankovním převodem). Mělo by být také uvedeno, jak a kdy může být nájemné upraveno (obvykle v souladu s ročním indexem inflace CPI).

Kauce (Depósito):

Zákon vyžaduje kauci ve výši jednoho měsíčního nájmu pro dlouhodobý pronájem. Kauce slouží k pokrytí škod nebo neuhrazených nákladů.

Náklady na služby a poplatky:

Mělo by být uvedeno, kdo platí za energie (voda, elektřina, plyn) a další služby (např. komunální poplatky, údržbu). Obvykle nájemník platí za služby spotřebované v nemovitosti.

Podmínky údržby a oprav:

Určuje, kdo je odpovědný za opravy a údržbu nemovitosti. Pronajímatel je obvykle zodpovědný za větší opravy a údržbu, zatímco nájemník musí udržovat nemovitost v dobrém stavu a provádět menší údržbu.

Práva a povinnosti:

Jasně specifikuje práva a povinnosti jak pronajímatele, tak nájemníka, včetně podmínek ukončení smlouvy, prodloužení a možnosti předčasného ukončení.

Podpisy:

Smlouva musí být podepsána oběma stranami a každá strana by měla obdržet originál nebo ověřenou kopii.

2. Nárok nájemníka na trvalý pobyt (El Padrón)

Ano, nájemník má právo se zaregistrovat k trvalému pobytu v nemovitosti (El Padrón), pokud v nemovitosti skutečně bydlí. Registrace do El Padrón je povinná pro všechny, kdo bydlí ve Španělsku více než 6 měsíců ročně, a umožňuje nájemníkům přístup k místním veřejným službám (např. zdravotní péče, školství).

Pro registraci bude nájemník potřebovat:

Platnou nájemní smlouvu jako důkaz, že v nemovitosti skutečně bydlí.

Identifikační dokument (pas, občanský průkaz).

Některé obce mohou vyžadovat také potvrzení o přihlášení do systému sociálního zabezpečení.

Registrace El Padrón neovlivňuje práva pronajímatele, zejména pokud jde o ukončení nájemní smlouvy. Nájemník registrací nezískává žádná další práva na nemovitost než ta, která mu poskytuje nájemní smlouva a zákon.

Děkujeme, že jste si udělali čas na přečtení tohoto příspěvku. Jsme rádi, že jsme vám mohli poskytnout informace, které vám mohou pomoci při hledání nového nebo pronájmu ve Španělsku. Vážíme si vaše sdílení

V případě příslušných dotazů nás můžete kontaktovat buď e-mailem na naší adrese info@iberiasunestates.com, nebo prostřednictvím WhatsApp na čísle +34 744 661 808

Přejeme vám krásný den.

S pozdravem, Manažer společnosti IberiaSun Estates a Španělsko v Srdci

Ladislav Cingr