Co ti nikdo neřekne o koupi nemovitosti ve Španělsku

1. Cena nemovitosti = jen začátek (a často jen 80 % reality)

Většina lidí vidí cenu 200 000 €… a myslí si, že to je finální.

Není.

Reálně zaplatíš o 10–15 % víc na daních a poplatcích

Lawants +1

To znamená:

200 000 € = klidně 220 000 – 230 000 €

a to ještě bez vybavení, oprav, energie…

A tohle ti často nikdo neřekne dopředu jasně.

2. Platíš daně, i když tam nebydlíš

Tohle je šok pro hodně lidí.

I když nemovitost nepronajímáš a jen ji máš:

platíš tzv. imputovaný příjem (Modelo 210)

Lawants

Ano – stát předpokládá, že „by sis mohl vydělat“, a z toho tě zdaní.

3. Komunitní poplatky mohou být past

Realitka řekne:  „Comunidad jen 80 € měsíčně“

Realita:

starý dům → oprava fasády

výtah

bazén

najednou:

300–500 € měsíčně

A někdy musíš doplatit dluhy předchozího majitele

(což je častý trik)

Investropa

4. Některé věci nejsou legální (a nikdo to neřešil)

Tohle je klasika hlavně u:

fincas

starších domů

venkova

Např.:

bazén bez povolení

přístavba „na černo“

špatně zapsaná parcela

 A problém:

banka ti nedá hypotéku

nebo to nejde prodat

5. „Levné“ nemovitosti mají důvod

Když vidíš výhodnou cenu…

zeptej se proč

Často:

hluk (turismus, bary)

špatná komunita

problémy s pronájmem (nové zákony)

plánovaná výstavba v okolí

Ve Španělsku je hodně věcí „na oko krásných“

6. Pronájem není tak jednoduchý, jak se říká

Realitky ti slíbí:  „vyděláš 8–10 % ročně“

Realita:

licence na turistický pronájem (někde nemožná)

nové regulace Airbnb

daně z příjmu

správa, úklid, výpadky sezóny

výnos často spadne na 3–5 %

7. Prodat nemovitost = další šok

Nikdo ti neřekne:

můžeš prodat za stejnou cenu… a stejně proděláš

Proč?

daň z kapitálového zisku

plusvalía (městská daň)

provize agentury (3–7 %)

právní náklady

reálně můžeš být -10 až -20 %

8. Mentalita „mañana“

Tohle není Česko.

věci trvají:

papíry týdny až měsíce

opravy se protahují

úřady nekomunikují

musíš mít trpělivost nebo dobré lidi kolem sebe

9. Finca ≠ dům

Tohle je velký omyl (hlavně u investorů)

Pokud kupuješ:

rustikální pozemek

často:

nemůžeš stavět

nemůžeš pronajímat

musíš udržovat půdu

10. „Pod stolem“ nabídky pořád existují

Ano, i dnes. někdo ti může říct: „zaplatíme část bokem, ušetříš na daních“

NEBRAT

Rizika:

problémy při prodeji

pokuty

slabá právní ochrana

Investropa

Realita jednou větou

Španělsko je skvělé místo na život

ale realitní trh není pro naivní

Moje upřímné doporučení

Pokud bych to řekl úplně narovinu (z praxe):

vždy právník 

vždy kontrola dluhů a legality

počítej +15 % náklady

počítej horší scénář výnosu