Dne 18. června 2025 Evropská komise oznámila, že zahájila formální řízení o nesplnění povinnosti proti Španělsku. Problém se týká zvláštní daně uplatňované na nerezidenty, kteří vlastní nemovitosti ve Španělsku. Podle Bruselu Španělsko tyto zahraniční vlastníky nespravedlivě zdaňuje tím, že jim účtuje daň z příjmu fyzických osob (v rámci režimu daně z příjmu nerezidentů, IRNR) z „teoretického příjmu z pronájmu“, a to i v případě, že jejich nemovitosti nejsou využívány. Daň je stanovena na 2 % katastrální hodnoty nemovitosti a snížena na 1,1 %, pokud byla hodnota nemovitosti nedávno aktualizována.

Podle španělského práva, pokud někdo vlastní druhý nebo rekreační dům – i když jej nepronajímá nebo v něm nebydlí na plný úvazek – daňový úřad předpokládá, že nemovitost generuje příjem. V důsledku toho musí vlastníci nemovitostí platit daň z tohoto předpokládaného příjmu. I když se to týká i španělských rezidentů s druhým domem, Španělsko zachází s nerezidenty odlišně. Španělští rezidenti platí tuto imputovanou daň z příjmu pouze v případě, že vlastní další domy, které nepoužívají jako své hlavní bydliště. Nerezidenti čelí dani z JAKOUKOLIV nemovitosti, kterou ve Španělsku vlastní – i když je to jejich hlavní bydliště během krátkodobých návštěv.

Proč Brusel označuje toto za diskriminační

Brusel považuje tuto praxi za diskriminační, protože ukládá imputovanou daň z příjmu pouze nerezidentům, čímž se zahraničními vlastníky zachází méně příznivě než se španělskými občany. To je v rozporu se dvěma základními principy EU:

1. Volný pohyb pracovníků (článek 45 Smlouvy o fungování EU)
2. Volný pohyb kapitálu (článek 63 SFEU)

Podobná ochrana platí i v rámci dohody o Evropském hospodářském prostoru, která se vztahuje na země jako Norsko a Island.

Komise varuje, že tato daň by mohla odradit nerezidenty – ať už z EU nebo mimo EU – od investování nebo dočasného pobytu ve Španělsku, protože by mohli čelit skryté fiskální zátěži jen kvůli vlastnictví nemovitosti.

Co se bude dít dál v rámci postupu EU

Brusel formálně zaslal Španělsku „výzvu“, což je první fáze řízení o porušení povinnosti. Španělsko má dva měsíce na to, aby reagovalo, a to buď vysvětlením důvodů, proč je daň oprávněná, nebo změnou svých právních předpisů. Pokud bude odpověď neuspokojivá, může Komise ve druhé fázi vydat odůvodněné stanovisko. Pokud Španělsko poté problém stále nenapraví, může se případ obrátit na Soudní dvůr EU.

Španělská domácí debata o zdanění druhých domů

Tato zpráva přichází uprostřed španělských interních diskusí o zdanění druhých domů a rekreačních nemovitostí. Vládnoucí vláda PSOE nedávno předložila legislativní návrh na přísnější zdanění zahraničních kupujících – potenciálně by mohla uvalit 100% daň na určité nákupy nemovitostí občany zemí mimo EU. 

Tato iniciativa si klade za cíl omezit spekulace a podpořit větší počet pronájmů nemovitostí, ale mohla by být v rozporu s pravidly EU o rovném zacházení se zahraničními a španělskými kupujícími.

Roste také tlak na odrazování od zanechávání prázdných domů – zejména v oblastech s vysokou poptávkou – zavedením vyšších daní pro neobydlené domy.

Proč je to důležité

• Pro majitele nemovitostí, zejména pro cizince: mohou přijít o započítávanou 2% daň, která je v podstatě poplatkem za nevyužívané nemovitosti.
• Pro španělské zákonodárce: budou muset sladit domácí pravidla se smlouvami EU – zajistit, aby se s rezidenty i nerezidenty zacházelo stejně.
• Pro integraci do EU: tento případ posiluje sílu ochranných opatření EU v oblasti volného pohybu a spravedlivého zacházení.

Závěr

Abychom to shrnuli:

• Španělsko zdaňuje nerezidenty z předpokládaného 2% příjmu z pronájmu všech nemovitostí – a to i těch nevyužívaných.
• Španělsko v podobných situacích zachází se svými vlastními obyvateli shovívavěji.
• Evropská komise tvrdí, že toto rozdělené zacházení diskriminuje zahraniční vlastníky a je v rozporu se svobodami EU.
• Španělsko má čas do poloviny srpna 2025 na to, aby reagovalo a upravilo své zákony, jinak bude čelit eskalaci k Soudnímu dvoru.

Tento proces formálního oznámení signalizuje rostoucí kontrolu nad pravidly v oblasti nemovitostí a daní ve Španělsku. Výsledek by mohl změnit způsob, jakým jsou majitelé – domácí i zahraniční – zdaňováni u druhých domů nebo rekreačních nemovitostí.