Ve Španělsku se realitní byznys točí kolem emocí, ale vy musíte zůstat u čísel a technického stavu.

Ve Španělsku se realitní byznys točí kolem emocí, ale vy musíte zůstat u čísel a technického stavu.

Největším nepřítelem není ani tak makléř, jako vaše vlastní představa o „levném životě v teple“. První věc, na kterou narazíte, je tepelný komfort. Španělské stavby, hlavně ty starší, jsou v podstatě betonové stany. Nemají izolaci. To, co v létě chladí, vás v lednu vyžene z bytu. Vlhkost od moře se v nevytápěném prostoru okamžitě změní v plíseň za skříněmi. Pokud v bytě nevidíte pořádnou klimatizaci s tepelným čerpadlem nebo plynové topení (což je vzácnost), počítejte s tím, že v zimě budete doma chodit v péřovce a platit hříšné sumy za elektřinu, abyste ten prostor vysušili.

Co se týče peněz, marketingové heslo „neproděláte“ je čistá spekulace. Trh v turistických oblastech je často nafouknutý. Skutečný náklad na koupi není cena na webu, ale cena + zhruba 12 až 15 %. Do toho spadá daň z převodu (ITP), která se liší podle regionu, notář, zápis do katastru a právník. Právě právník je vaše jediná pojistka. Ve Španělsku dluhy na daních, vodě nebo komunitních poplatcích přecházejí na nemovitost, ne na osobu. Pokud si nedáte pozor, koupíte byt i s dluhem předchozího majitele za posledních pět let.

Zmíněná daň Model 210 je pro Čechy často šok. Španělsko vychází z logiky, že pokud máte nemovitost pro vlastní potřebu (nepronajímáte ji), vzniká vám fiktivní příjem z toho, že tam bydlíte. Z tohoto „příjmu“ musíte státu každý rok odvést daň. Je to sice pár stovek eur ročně, ale pokud to neplatíte, narostou vám penále, která zjistíte, až když budete chtít byt prodat. K tomu si připočtěte IBI (obecní daň) a gastos de comunidad (poplatky za bazén, výtah a úklid), které u luxusních resortů s „krásnými zahradami“ mohou měsíčně stát víc než nájem malého bytu v Česku.

Dalším trikem jsou „úžasné západy slunce“. Marketingové fotky jsou často focené v červnu, kdy je slunce nejvýš. Na podzim se ale může stát, že vám slunce zapadne za sousední vysoký hotel už ve tři odpoledne a vy budete mít v bytě tmu a zimu. Vždycky se dívejte na orientaci. Orientace na sever je v zimě za trest, orientace na jih vás v srpnu upeče zaživa, pokud nemáte venkovní žaluzie (persianas).

Nejdůležitější pravidlo: nevěřte ničemu, co není v Nota Simple. To je aktuální výpis z registru nemovitostí (ne starší než 24 hodin). Tam uvidíte, jestli je to skutečně apartmán, nebo jen „sklad“ předělaný na bydlení, jestli na něm neleží zástavní právo a kdo je skutečný majitel. Makléři vám budou tvrdit, že všechno je „v procesu“ a „v pohodě“, ale bez nezávislého právníka, který nemá nic společného s realitkou, do toho nikdy nechoďte.

Kvalita stavby

Propastném rozdílu v kvalitě staveb je trefa do černého. Při rozpočtu 300 000 až 500 000 € (tedy zhruba 7,5 až 12,5 milionu korun) člověk zvyklý na český standard očekává dům, který “přežije generace”, ale ve Španělsku za tyto peníze často dostanete jen naleštěnou bílou krabici s fatálními technickými nedostatky.

Hlavní problém španělských novostaveb z posledních deseti let je, že se staví na efekt, nikoliv na odolnost. Zatímco v Česku řešíme tepelné mosty, tloušťku izolace a těsnost oken kvůli mrazům, španělský developer řeší jen to, aby se v červenci dům nezhroutil horkem a vypadal dobře na Instagramu. Používají se tenké duté cihly, které mají nulovou akustickou izolaci – v apartmánu za půl milionu eur uslyšíte souseda, jak si míchá kávu nebo jde na záchod.

Obrovským tématem jsou ty zmíněné praskliny. Španělské pobřeží stojí na specifickém podloží, které v kombinaci s rychlostí výstavby (“všechno musí stát za půl roku”) vede k sedání staveb. Na omítkách se objevují trhliny, které sice makléř označí za “estetické”, ale často jimi do konstrukce zatéká slaná vlhkost, která pak zevnitř rozežírá armatury.

Okna jsou kapitola sama pro sebe. I u staveb za 500 000 € najdete často hliníkové rámy bez přerušeného tepelného mostu. V zimě se rosí, netěsní a v noci skrze ně slyšíte vítr. V Česku by taková okna neprošla ani u zahradního domku, ve Španělsku je to “standard moderního bydlení”. Izolace střech a podlah prakticky neexistuje, takže přízemní byty trpí vlhkostí od země a ty horní jsou v létě neobyvatelné pece.

Když srovnáte kvalitu za 12 milionů korun v Česku, dostanete precizní zateplenou stavbu s trojskly. Ve Španělsku za stejnou cenu platíte za “lokalitu” a “lifestyle”, ale technicky kupujete stavbu, která by v našich klimatických podmínkách zplesnivěla do první zimy. Je to paradox – dáváte obrovské peníze za něco, co má nižší stavební hodnotu než běžný český byt v paneláku po rekonstrukci.

Při takto vysoké investici se proto nevyplatí věřit certifikátům, které jsou ve Španělsku často jen formalitou. Jedinou cestou je vzít si na prohlídku vlastního stavebního technika (arquitecto técnico), který se nenechá opít rohlíkem o “středomořském stylu” a změří vlhkost zdí a kvalitu oken.

Díváte se spíše na moderní vily v nově vznikajících resortech, nebo uvažujete o starší zástavbě, kterou byste si raději sami zrekonstruovali podle českých standardů?