Klíčové oblasti odpovědnosti notáře při koupi nebo prodeji nemovitosti

Ve Španělsku má notář důležitou roli při koupi nemovitosti a nese několik právních zodpovědností, aby zajistil, že transakce proběhne v pořádku. Zde jsou klíčové oblasti odpovědnosti notáře

1. Kontrola právních dokumentů

Notář je odpovědný za kontrolu právního stavu nemovitosti. To zahrnuje

• Ověření, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti a má právo ji prodat.
• Kontrolu, zda na nemovitosti nejsou žádné dluhy, závazky, zástavy nebo jiné právní omezení (např. exekuce nebo práva třetích osob), které by mohly ovlivnit kupujícího.
• Zajištění, že nemovitost splňuje všechny právní předpisy a že je legálně registrována v katastru nemovitostí.

2. Zajištění správného podpisu smluv

Notář má odpovědnost za to, že obě strany podepisují kupní smlouvu dobrovolně a vědomě. Musí zajistit, že obě strany rozumí obsahu smlouvy a všem podmínkám transakce. Notář také ověří identitu kupujícího a prodávajícího.

3. Příprava a ověření veřejné listiny

Notář připravuje a ověřuje tzv. “Escritura Pública”, což je veřejná listina, která formálně potvrzuje převod vlastnictví. Tato listina je důležitým právním dokumentem, který potvrzuje, že transakce proběhla v souladu se zákonem.

4. Zajištění úhrady daní

Notář musí také informovat kupujícího o jeho povinnosti zaplatit daně spojené s nákupem nemovitosti, jako je daň z převodu nemovitosti (ITP) nebo daň z přidané hodnoty (IVA) v případě novostavby. Často zajišťuje, že tyto daně jsou vypočteny a uhrazeny správně.

5. Podání listiny do katastru nemovitostí

Po dokončení transakce má notář povinnost zajistit, aby byla veřejná listina podána do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad), kde je nově zapsaný vlastník. Tímto krokem se oficiálně stává nový vlastník legálním vlastníkem nemovitosti.

6. Právní poradenství

Notář poskytuje právní poradenství oběma stranám transakce, zejména pokud se jedná o nejasnosti nebo specifické právní aspekty. Je nezávislý a měl by být neutrální, tedy nesmí preferovat ani jednu stranu.

Omezení zodpovědnosti notáře

Notář nenese odpovědnost za

• Skrytá technická nebo fyzická vada nemovitosti, která nebyla viditelná během transakce.
• Rizika spojená s financováním, jako je schopnost kupujícího splatit hypotéku nebo úvěr.
• Dohody mimo oficiální smlouvy, například ústní dohody mezi kupujícím a prodávajícím, které nejsou zahrnuty v písemné smlouvě.

Důležitost nezávislého právníka

I když notář má významnou právní roli, mnozí kupující ve Španělsku si najímají také nezávislého právníka, který může detailněji prozkoumat nemovitost a poskytovat další právní ochranu, protože notář je především garantem formální stránky transakce, nikoliv zastáncem zájmů jedné strany.