Určení správné ceny bytu

Hrubá představa o ceně 

Nejprve je dobré udělat si alespoň hrubou představu o ceně vaší nemovitosti. K tomu můžou posloužit 3 největší realitní servery pro inzerci nemovitostí (viz níže), kde si můžete vyhledat, za kolik se ve vaší lokalitě prodávají obdobné nemovitosti jako ta vaše. 

Jedná se o: 

Idealista , fotocasa, trovit , Kyero, a plno dalších
 

Nabízená cena vs. cena prodejní (tržní) 

Na realitních serverech lze zjistit pouze cenu nabízenou. Ta je však většinou o 10-20 % vyšší než cena, za kterou se nemovitosti reálně prodávají. Není však ojedinělé, aby nabízená cena byla i o 30 % vyšší než cena tržní. Samozřejmě je i poznat, kdy prodává španělský občan a cizí statní příslušník.  Není nic zvláštního že nemovitost prodává více realitních kanceláří nebo agentů, a každý má jinou cenu.  

Co ovlivňuje tržní cenu bytu 

Do výsledné ceny vaší nemovitosti se promítá řada faktorů. Mezi nejvýznamnější faktory patří: 

• lokalita  
• rychlost prodeje, samozřejmě období kdy prodáváme nemovitost.  
• typ vlastnictví  
• stav bytového domu a použité materiály stáří, kvalita zpracování.  
• umístění bytu v domě, orientace apartmánu nebo domu, comunitad atd.  
• stav apartmánu je po většinou žalostný, třeba si uvědomit i stáří apartmánu a pak jižanský styl výstavby nebo středozemní styl. Dnes po zkušenostech které máme můžeme říct, že většina apartmánů je zralá na malou úpravu a rekonstrukci.  
• dispozice a orientace bytu (orientace na východ a západ má větší hodnotu než orientace na sever) toto je velmi důležitý faktor a kupující budou na to přihlížet.  
• zatížení a věcné břemena  
• správná prezentace bytu (představuje průměrně +6% až 15 % z ceny nemovitosti) 

Nejčastější chyby při určování ceny nemovitosti 

Spousta vlastníků rozhodujících se pro prodej nemovitosti bez realitky přemýšlí, že cenu zkusí nejprve „nastřelit“ trochu výše a možná se někdo chytne. Pokud ne, hodlají cenu trochu snížit. Co tím však způsobují? 

Lidé rozhodující se pro koupi bytu mají většinou velmi dobrou představu o cenách bytů. Koupě bytu pro ně totiž nepředstavuje týdenní záležitost, ale období klidně i jednoho roku, během kterého průběžně sledují a vyhodnocují nabídky inzerentů. Pokud tedy svou nemovitost vystavíte za příliš vysokou cenu, stane se pro případné kupující vaše nabídka neatraktivní hned na začátku. Ve chvíli, kdy následně cenu snížíte, dáváte své nemovitosti nálepku „ležák“ – signál, že váš byt nikdo nechce, a že je dost možné, že s cenou půjdete ještě níž. Potenciální kupci tak začínají otálet a doba prodeje se výrazně protahuje. Pro případ, že se vám nakonec někdo ozve, jste si zároveň vytvořili nepříznivé zázemí pro vyjednávání, jelikož si je zájemce vědom vývoje nabídky vaší nemovitosti. Kdo hledá nemovitost nebo pověří svého zástupce realitní agenturu, nebo agenta k vyhledaní vhodné nemovitosti věřte, že sleduje veškeré prodejní portály a stránky má přehled o cenách a sleduje jejich vývoj.  

Jak správně nastavit cenu 

Nejlepší je se v této situaci obrátit na odborníka, který má nejen letité zkušenosti, ale zároveň umí pracovat s nástroji pro správné určení ceny. Těmi nástroji jsou např. cenové mapy, ale také přístupy do rozsáhlých databází již realizovaných obchodů vždy dané realitní kanceláře. Realitní agentura sleduje vývoj cen v okolí vašeho apartmánu nebo vilky .  

Upozornění: 

Možná jste si na internetu všimli spousty stránek, které výměnou za váš kontakt nabízejí odhad ceny vaší nemovitosti. Tyto odhady jsou jen velmi hrubými odhady. Teprve poté, co odborníka osobně s nemovitostí seznámíte, lze vypracovat poměrně přesnou, tedy tržní cenu dané nemovitosti. 

Díky správnému nastavení prodejní ceny dokážete v relativně krátké době zaujmout větší množství lidí. Vlivem většího zájmu se dostáváte do mnohem lepší vyjednávací pozice. Doba prodeje nemovitosti se zkracuje a v některých případech mohou nabídky zájemců dokonce převýšit vaši původní. Upozorňujeme, že do této výhodné pozice není třeba nabízet nemovitost pod cenou, ale za cenu tržní.  

Jak zvýšit prodejní cenu 

Existuje další významný parametr, který se od výše zmíněných liší tím, že jej máte plně ve svých rukou. Jedná se o kvalitu prezentace nemovitosti. Správnou prezentací a přípravou nemovitosti k prodeji můžete zvýšit výslednou cenu v průměru o 6-10 %. 

Věděli jste, že: 

V roce 2022 byla průměrná prodejní cena apartmánu v okolí Dénie  okolo 130,000 euro  ? Při kvalitní prezentaci jste tak mohli utržit v průměru až o 10,000 až 20 ,000 euro  více. 

Do prodeje totiž ve velké míře zasahují emoce. A není divu. Vaše nemovitost pro kupujícího nepředstavuje pouhou nemovitost, ale potenciální domov. Pokud se vám podaří, aby si zájemce k vaší nemovitosti vytvořil vztah už při prezentaci, máte na půl vyhráno. Realitní agent prodejce už pozná, jestli byl opravdu při prezentaci zájem a nebo ho vaše nemovitost neoslovila.  

Shrnutí: 

• Udělejte si hrubou představu o nabízených cenách na realitních serverech. 
• Rozlišujte cenu nabízenou a cenu prodejní. Nabízená cena bývá pouze nesplnitelným přáním majitelů a většinou je nastavena o 10 – 20% výše než cena tržní. Přemrštění i o 30% nebývá výjimkou. 
• Jeden konkrétní parametr ovlivňující cenu nemovitosti máte plně ve svých rukou, a to „prezentaci“. Správnou prezentací můžete zvýšit cenu své nemovitosti v průměru o 6- 10 % až  tedy řádově o  tisíce euro.  
• Nastavíte-li cenu příliš nízko, proděláte. Nastavíte-li cenu příliš vysoko, dostanete se do nevýhodné vyjednávací pozice, výrazně prodloužíte dobu prodeje a ve finále můžete i prodělat. Obraťte se na odborníka.
• Co si třeba uvědomit? Čím lépe váš apartmán nebo vilka vypadá, je uklizena, vzdušná, bud po částečné rekonstrukci nebo po vymalovaní je, tím větší šance je na prodej. 

Všem kupujícím zase doporučujeme aby dobře rozmysleli co kupuji a kde. Velmi často nám píšou lidé, že koupili nemovitost v městečku byli nadšení, těšili se a dnes to prodávají. Když se optám na důvod prodeje odpovídají: mnoho Angličanů, mnoho Ruského obyvatelstva, mnoho Čechů atd., přestárlé město malé pláže.  Myslím si, že je dobré se neunáhlit a poradit se, přečíst si o lokalitě, posbírat informace. A hodně důležité je jasně si říct, chci tu bydlet pracovat a žít na trvalo nebo to chci na letní  dovolenou nebo jako investici.  Hlavně nezapomeňte, že i tady je zimní období a upřímně bývá tu zima. (pronajímáme několik apartmánů a vilek a všude jsme řešili topení) .

(netřeba zapomenout na vaše daňové povinnosti při prodeji ale o tom až příště)

Přátele přejeme vám úspěšný prodej a kupujícím dobrou koupi.

Španělsko v srdci je tu aby vám při rekonstrukci pomohlo.

Nabízíme kompletní služby v oblasti rekonstrukce nemovitostí na Costa Blanca ve Španělsku

legálně podnikající

Jsme parta řemeslníků z Česka a Slovenka s mnohaletou praxí v oboru stavebnictví, rekonstrukcí nemovitostí (vilek, domů a apartmánů). Nabízíme profesionální služby v oblasti stavebních realizací. Práci provádíme s vysokou pečlivostí a za velmi přijatelné ceny.  

Láďa, Marián, Luboš, Aleš a Patrik.

Můžeme nabídnout profesionální služby:  

• Zaměření nemovitosti

• Kalkulace

• Úpravy interiéru i exteriérů

• Výstavbu rodinných domů a kompletní přestavby budov

• Zednické práce, omítky, perlinky, štuky, stěrky, malování a nástřik stěn interiérů i exteriérů 

• Sádrokartonářské práce

• Pokládka obkladů a dlažeb

• speciální izolace teras střech  a balkonu

• Oprava a natírání střech

• Pokládka laminátových a vinylových podlah

• Malířské a natěračské práce

• Průmyslové betonové podlahy a nivelace

• Pokládka zámkových dlažeb, stavby plotů

• Demoliční a bourací práce, výkopové práce

• Kompletní instalace na míru: elektřina, voda, plyn, topení

• A další práce jako jsou: izolace, oprava střech, bazénů, atd.

• Zajistíme nákup veškerého stavebního materiálu a ve spolupráci s architekty ve španělsku vám připravíme návrh realizace.

• Zajistíme pro vás povolení na přestavbu

• Kompletní úklidový servis včetně mytí oken

• Úprava zahrad včetně doporučení a nákupu rostlin Máme auta a veškerou vybavenost pro tyto činnost

 V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat emailem budeme vás kontaktovat : 

Hovoříme: česky, slovensky, anglicky, rusky, španělsky

E-mail spanielskovsrdci@gmail.com nebo info@spanelskovsrdci.cz

WhatsApp. +34 744 661 808 – 807 ,

Lokalita: Cullera, Xeraco, Gandia, Oliva, Villalonga, Oliva Nova, Pego, El Verger, Dénia, Jávea, Cumbre del Sol, Calp Altea a okolí.  

Jsme schopni za prací vyjet i do dalších regionů, pokud se bude jednat o dlouhodobější projekt. 

Jsme schopni Vám ukázat naši práci.  

Spolupracujeme s firmami při instalaci klimatizací, solárních panelů, oprav bazénů, atd.  

Pokud se vám naše příspěvky libí dejte nám Like a sdílejte naše příspěvky.

Děkujeme

-Láďa-

Španělsko v srdci